Проблема забезпеченості населення житлом в Україні в економічних умовах, що створилися, може бути вирішена через іпотечне кредитування, що повинне здійснюватися на основі застави нерухомого майна і без передачі цього майна у володіння заставному кредитору (заставодержателеві).

У розвитку житлового кредитування, слід виділити три основних напрямки:*

середньострокове кредитування будівництва індивідуального житла;*

довгострокове кредитування купівлі житла у приватних осіб;*

довгострокове кредитування купівлі населенням нового житла в державних чи місцевих органів.

Найкращим, із точки зору комерційних банків, є кредитування покупки населенням нового, вже побудованого та зданого в, експлуатацію житла. Цей вид кредитування в найближчій перспективі може стати стимулюючим фактором розвитку будівельної індустрії в різних регіонах і дасть змогу остаточно відмовитися від практики безкоштовної передачі житла у власність. До позитивних факторів, що супроводжують даний вид кредитування, можна віднести безготівкову форму видачі кредиту позичальнику, а також безготівкову форму розрахунку по ньому з будівельною чи експлуатуючою житло організацією. Останнім часом українські комерційні банки стали активно співробітничати з ріелторськими і девелоперськими фірмами. Вони виступають одночасно як інвестори, замовники (довірені особи, які розпоряджаються фінансами і несуть відповідальність за розподіл будівельного підряду, підготовку і затвердження необхідних документів), а також виконують функції підрядника і брокера (обов'язкова умова). Можливі різні поєднання цих функцій. Ці компанії спільної за підтримкою банку спеціалізуються на багатоквартирному будівництві (стандартного, що добудовується, й елітарного житла), а також односімейних будинків і продажу земельних ділянок. Крім банківських кредитів, вони широко використовують власні кошти: часткове фінансування, ф'ючерси. Девелоперські компанії в основному перепродують елітне житло чи передають його в оренду.

Розглядаючи можливі напрямки іпотечного кредитування в сучасних умовах і найближчій перспективі необхідно, при розробці механізмів кредитування, насамперед враховувати існуючі економічні та соціальні фактори. По-перше, низьку споживчу здатність населення, при якій розміри платежів не повинні перевищувати визначену частину доходу середньої родини. По-друге, розмір кредиту з урахуванням можливих субсидій повинен покривати вартість житла й у той же час кредитні ризики слід звести до мінімуму. По-третє, необхідно врахувати, що в деякої частини населення відсутнє стабільне і гарантоване джерело доходу, а відсутність "кредитних історій" у більшості населення ще більш затруднить визначення "якості" позичальника і відповідно визначення розміру і терміну кредиту.

Необхідно визначити джерела фінансування, які є адекватними для вирішення проблем. .

Наприклад, існує практика випуску місцевими адміністраціями так званих житлових сертифікатів. Вкладник, отримуючи за визначений час необхідну кількість цінних паперів, одержує згодом право на придбання квартири у власність. Інший приклад, коли деякі великі комерційні банки відкривають для бажаючих накопичувальні рахунки на придбання житла в майбутньому.

Для підвищення споживчої здатності населення необхідно втручатися в іпотечне кредитування уряду, за допомогою організації системи субсидування певних категорій населення, а також створивши систему пільгового оподатковування тих банків і будівельних організацій, які спрямовують кошти на вирішення регіональних цільових програм по житловому будівництву. Така форма участі держави, як свідчить дослідження, застосовується у всіх країнах.

Організація єдиної системи іпотечного кредитування припускає створення і певної правової основи, яка повинна бути закладена у відповідних законах. Особливе місце також слід відвести процедурам стягнення боргу на закладене майно і механізму реєстрації іпотеки. Комплексне вирішення всіх вищевказаних проблем може стати основою для розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні.

Останнім часом українські банки працюють над такою формою кредитування фізичних осіб як чековий кредит. У Його основі закладене відкриття чекового рахунку для фізичної особи. Ці рахунки будуть використовуватися банками при наданні клієнту спеціальних чеків визначеної переваги. Банки встановлюють клієнтові ліміт кредитування і на Його величину видають чеки. Використання клієнтом чеків призводить до вичерпання ліміту кредитування, а надходження на чековий рахунок (поточні надходження чи спеціальні внески клієнта) відновлюють1 ліміт. Плата за чековий кредит стягується у відсотках від використаної суми.

У процесі кредитування банки стикаються з кредитним ризиком, під цим звичайно розуміють ризик невиконання позичальником установлених умов кредитного договору, тобто неповернення (цілком або частково) основної суми боргу і відсотків по ньому у встановлений договором термін.

До "сигналів далекого оповіщення", що свідчать про неблагополуччя позичальника, можна віднести:*

прохання про надання другого кредиту з метою погашення заборгованості по раніше взятій позичці;*

виникнення непередбачених утруднень у роботі позичальника на ранній стадії та ін.

Для банку, який видав кредит індивідуальному позичальнику, попереджувальними сигналами неблагополуччя служать також:*

постійне використання клієнтом овердрафта на граничному рівні;*

систематичне перевищення лімітів кредитування;*

труднощі погашення позички, затримки зі сплатою відсотків чи основної суми боргу;*

несвоєчасне надання оперативної та достовірної фінансової інформації і ін.

Ознаки, які сигналізують, що кредит у загрозливій зоні:*

порушення термінів повернення боргу і сплати відсотків, інші неплатежі;*

позичальник просить продовжити термін погашення чи збільшити суму кредиту, переглянувши кредитну угоду;*

позичальник проводить ворожу до кредитора політику чи уникає контактів з ним; хвороба чи смерть позичальника.

Ознаки проблемності кредиту:*

позичальник не повертає прострочений кредит;*

позичальник просить реструктуризувати кредит чи встановити пільговий період, просить додаткову позичку;*

клієнт уникає контактів із банком;*

хвороба або смерть позичальника.

До числа "золотих правил" кредитної політики банку на стадії надання кредиту можна віднести неприпустимість поспіху зі сторони позичальника, а також ініціативи і самодіяльності працівників банку, які знаходяться на посаді нижче начальника департаменту (управління).

Існує багато методів аналізу фінансового стану клієнта і його надійності стосовно своєчасного повернення боргу банкові. Найактивніше при цьому використовуються коефіцієнти ліквідності.

У групі показників ліквідності виділяються: коефіцієнт абсолютної ліквідності (К1), який розраховується за формулою:

Комерційний банк повинен вести свою позичкову діяльність, керуючись визначеними принципами, а саме: мета кредиту повинна бути зваженою; банк зобов'язаний провадити дослідження ринку, глибоко вивчити можливості та потреби клієнта; фінансово-кредитна установа повинна переконатися в тому, що не потерпить великих збитків, якщо позичальник не зможе виконати своїх зобов'язань; банк повинен бути впевненим у позичальнику.

Окремою послугою українських комерційних банків, що приносить відсотковий дохід можна також вважати обслуговування кредитної лінії ЄБРР(Європейський Банк Реконструкції і Розвитку), яка надана Україні для підтримки малого та середнього бізнесу. Для українських комерційних банків є дуже вигідною участь в обслуговуванні кредитної лінії ЄБРР.

По-перше, банки отримують можливість заявити про себе на міжнародній фінансовій арені.

По-друге, доступ до кредитної лінії сприяє залученню нових перспективних клієнтів.

По-третє, банки отримують маржу 5%. З урахуванням ризиків вона невелика і це можна вважати не дуже позитивним моментом. Обслуговуванням кредитної лінії ЄБРР займаються ВаБанк, Укрінбанк, Приватбанк, Перший Український міжнародний банк, "Аваль" та ін. Банки несуть повну фінансову відповідальність по всіх виданих кредитах у рамках лінії ЄБРР. У зв'язку з цим передбачається комплекс заходів по оцінці діяльності потенційного позичальника і його фінансової перспективи. Серед них, зокрема, аналіз динаміки зміни фінансового стану підприємства, рівень менеджменту, моніторинг діяльності позичальника з метою своєчасного виявлення можливого погіршення фінансового стану та попередження неповернення кредиту.

Відповідно до вимог ЄБРР фахівцями українських комерційних банків розробляється індивідуальний графік виплат для кожного позичальника. Цим графіком передбачається поетапне погашення як основної суми боргу, так і відсотків, а також дозволяється знизити кредитні ризики. Зрив виконання графіка виплат за кредитом на будь-якому етапі є приводом для адекватної реакції зі сторони банків, навіть до повного припинення кредитних відносин. Особливо добре діє така методика у відношенні довгострокових кредитів (терміном до 5 років), коли повернення кредитних ресурсів розтягується в часі.

Кредити видаються виключно під різні види ліквідної застави, що є додатковою гарантією виконання позичальником своїх обов'язків. Як застава використовуються нерухомість, транспортні засоби, різні види майна й основних засобів.

Умови надання кредитів по лінії ЄБРР жорсткі, але цілком реальні. До того ж українські комерційні банки навчаються допомагати потенційним позичальникам відповідати вимогам ЄБРР. Підприємства, які претендують отримати кредит по лінії ЄБРР, повинні вести прибуткову діяльність, мати достатній власний капітал, брати участь у запланованому проекті власними коштами, мати активний рух грошових коштів за поточним рахунком, що дозволить їм у майбутньому виконати свої зобов'язання за кредитною угодою. Фахівці банків допомагають потенційним позичальникам у складанні обґрунтованого, реального, привабливого бізнес-плану і в підготовці його до захисту на засіданні кредитної комісії.

Дохід від відсоткових продуктів становить основну частину банківських доходів. Після доходів за кредитами наступними за значеннями серед відсоткових продуктів банків є надходження за інвестиційними цінними паперами.

У банківській практиці інвестиційні операції означають укладання коштів у цінні папери підприємств (державних, колективних і приватних) на відносно тривалий період часу.

Слід вказати на наявні риси, які відрізняють інвестиції від позик.

По-перше, позика передбачає використання коштів протягом короткого часу за умови ЇЇ повернення, а інвестиція обумовлює вкладання коштів із метою забезпечення притоку коштів1 протягом тривалого періоду часу; по-друге, в більшості кредитних операцій банк виступає як головний кредитор, а в інвестиційному процесі як один із багатьох кредиторів; по-третє, при кредитуванні ініціатором операцій виступає позичальник, а при інвестуванні ініціатива належить банку, який прагне придбати активи на ринку.

Цілі інвестиційної діяльності комерційного банку полягають в