УДК 332.834:336.5 Г.І. Ясинський, асп.

ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана»

Форми та механізм захисту прав інвесторів на ринку нерухомості України

В статті розглянуто актуальні проблеми розвитку законодавства у сфері інвестування на ринку нерухомості. Автор рекомендує шляхи удосконалення нормативно-правової бази, які спрямовані на створення системи захисту прав інвесторів. інвестори, права, захист, ринок нерухомості

Чергова економічна криза знову викликала науковий та практичний інтерес до питання захисту прав інвесторів. Особливо, це стосується світового ринку нерухомості, який протягом останнього десятиліття вважався об'єктивно одним із найнадійніших сегментів інвестиційного ринку. Про те, як показала дійсність спочатку в США, а потім і в багатьох країнах існуючі форми та механізми захисту прав інвесторів на ринку нерухомості є малоефективними, держава не в змозі забезпечити їх дієвий захист. Відповідно, на сучасному етапі постало питання про необхідність наукового обґрунтування принципово нових заходів державного захисту інвесторів. В Україні ця проблема ускладнюється незрілістю вітчизняного рину нерухомості, його корумпованістю, значними диспропорціями у розвитку на користь будівельних організацій, а поступове впровадження в інвестиційний процес цінних паперів тільки ускладнює завдання.

Зазначимо, що питання захисту прав інвесторів взагалі та на ринку нерухомості - зокрема, розглядалися в роботах багатьох вітчизняних та зарубіжних економістів. Слід згадати роботи А. Асаул, О. Данілова, В. Павлова, І. Пилипенко, Н. Павліхи, І.В. Кривов'язюк, Д. Лєонова, О. Мозгового, В. Суторміної, А.Федоренка, Т. Майорової, Ю. Коваленко, Я. Міркіна, Б. Рубцова та ін.. Про те, більшість вказаних робіт або не враховували специфіки нерухомості як об'єкта інвестування, або розглядали інвестиційний процес суто з позицій нерухомості, ігноруючи при цьому особливості, пов'язані з використанням цінних паперів.

Таким чином, в питанні захисту прав інвесторів на ринку нерухомості України необхідно виходити з поєднання як особливостей нерухомості, так і цінних паперів, насамперед, цільових облігацій та сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. Саме цій проблематиці присвячена стаття.

Слід визнати, що на даний час в Україні існують законодавчі передумови для порушення прав інвесторів як на ринку цінних паперів так і на ринку нерухомості. В контексті розв'язання вказаної проблеми зазначимо, що більшість дослідників сходяться на тому, що інвестор є найважливішим учасником ринку цінних паперів [1, С. 6]. Головні механізми, які на нашу думку, сприятимуть захисту прав інвесторів схематично виглядають наступним чином (Рис. 1):

Якщо зважати н існуючі в національному законодавстві обмеження, безпосереднє інвестування на рикну нерухомості України з використанням цінних паперів можливе через купівлю-продаж цільових облігацій та сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. В контексті випуску цільових облігацій та сертифікатів ФОН, національним законодавством встановлені наступні обмеження:

- емітентом цільових облігацій може бути особа, яка є власником, або отримала право на постійне користування земельною ділянкою, або є орендатором земельної ділянки, на якій буде розташовано об'єкт житлового будівництва, яким забезпечується виконання зобов'язань за цільовими облігаціями. [2] При цьому зазначимо, що базовий закон «Про цінні папери та фондовий ринок» не містить будь- яких обмежень щодо емітентів цільових облігацій (як і облігацій взагалі, встановлюючи лише ліміт випуску для акціонерних товариств). [3];

- емітентом сертифікатів фонду операцій з нерухомістю може бути банк або інша фінансова установа, які отримали дозвіл на здійснення емісії сертифікатів ФОН. [4]

Як бачимо, в контексті захисту прав інвесторів, національним законодавством передбачено два види вимог щодо емітентів: для цільових облігацій право власності (користування, оренди) на земельну ділянку, де відбуватиметься будівництво; для емітентів сертифікатів ФОН - наявність відповідної ліцензії та неможливість поєднувати цю діяльність з наданням інших фінансових послуг. [5] В той же час, використання процедури ліцензування для емітента ФОН, з одного боку, знижує ризики для інвестора, з іншого, збільшує адміністративні витрати, пов'язані з діяльністю фонду операцій з нерухомістю.

На нашу думку, обмеження для емітентів цільових облігацій є неефективним, насамперед, щодо випадків, коли емітент орендує земельну ділянку. Законодавством передбачено, що строк договору оренди земельної ділянки, має бути не менше, ніж строк виконання будівельних робіт згідно з проектною документацією та здачі об'єкта житлового будівництва в експлуатацію. [2] Про те, без уваги законодавця залишилися випадки, коли емітент цільових облігацій втрачає право на користування земельною ділянкою або договір оренди розривається. У випадку таких подій різко збільшуються для інвестора ризики невиконання емітентом власних зобов'язань.

На нашу думку, оптимальний механізм захисту прав інвесторів пов'язаний з наступними змінами у чинній нормативно-правовій базі з питань обмежень емітентів окремих видів цінних паперів (Табл. 1).

Одним із найгостріших питань, що потребують вирішення - взаємовідносини емітентів цільових облігацій та сертифікатів ФОН із забудовниками, які безпосередньо здійснюють будівництво. Адже на цьому етапі найгостріше проявляється агентський конфлікт між емітентом та інвестором, оскільки останній безпосередньо не взаємодіє із забудовником (це стосується і випуску цільових облігацій, якщо їх емітент не виконує функцій забудовника). Розглянемо неповноцінні компоненти для інвестора для випадку використання цільових облігацій та сертифікатів ФОН (Табл. 2).

Якщо порівняти наведені у Табл. 2 закріплені у національному законодавстві норми щодо взаємовідносин між емітентами цінних паперів та забудовниками, можна зробити наступні висновки:

- система захисту прав інвесторів у випадку випуску цільових облігацій є недосконалою і потребує значного удосконалення;

- значно краще захищені права власника сертифікату ФОН, про те, невирішеною залишається проблема