УДК 332.72

БЕЛІНСЬКА С.М., Миколаївський державний гуманітарний університет ім. Петра Могили, м. Миколаїв, Україна

Белінська Світлана Михайлівна - здобувач кафедри економіки підприємництва Миколаївського державного гуманітарного університету імені Петра Могили.

ОСОБЛИВОСТІ РОЗВИТКУ ВІТЧИЗНЯНОГО РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

У статті розглядаються проблеми ринку нерухомості в Україні. Обґрунтовується доцільність еволюційного процесу його розвитку та вказується на обов'язкові вимоги щодо розвитку національного ринку.

In article are considered problems market to premises in Ukraine. It Is Motivated practicability эволюционного process of his development, addresses attention on obligatory requirements for developments national market.У всі часи розвиток суспільства був пов'язаний із землею, яка є основним способом існування людства та джерелом суспільного багатства. Економічні перетворення в Україні багато в чому визначили роль і значення управління земельними ресурсами. Це пов'язано з тим, що земля, крім її традиційних властивостей (засіб виробництва, територіальний базис, природне тіло й ін.), стала об'єктом правовідносин і об'єктом нерухомості.

У ринковій економіці земля є товаром. Саме поняття землі як товару в незалежній Україні законодавчо введено в активний практичний обіг з прийняттям другої і третьої редакції Земельного кодексу України. Воно пов'язане з ринком нерухомості, яка формує центральну ланку у всій системі ринкових відносин. Земельні ділянки як об' єкт нерухомості є не тільки важливим товаром, який задовольняє різні особисті інтереси людей, але одночасно і капіталом у речовій формі, який приносить доход.

Таким чином, ринок нерухомості - це один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвинутою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об' єктів нерухомості, утворює простір, у якому

розвивається решта видів економічної діяльності.

Ринок нерухомості України поділяють на:

ринок землі та інші природні ресурси;

ринок комерційної нерухомості (будівель і споруд невиробничого призначення);

ринок промислової нерухомості (виробничих будівель і споруд);

ринок житла.

Власне, у цьому контексті розглянемо окремі сегменти ринку нерухомості.

В Україні в 90-х XX — на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, в процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низька платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства).

Масштаби і темпи формування ринку земельних ділянок в Україні великою мірою були зумовлені державною політикою з приватизації землі. Її основою став Закон України "Про форми власності на землю" від 30 січня 1992 року [5], що ліквідував монополію державної власності на землю й започаткував формування приватного та колективного власника, яким безплатно передавалися земельні ділянки для особистих потреб і сільськогосподарського виробництва. Значний вплив на розвиток ринку землі справили Укази Президента України "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" [3], " Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" [4] в результаті чого з'явилась можливість передати у приватну власність від 40 до 80% загальної площі населених пунктів [1], що створює реальні умови для формування повноцінного ринку землі. У контексті розвитку ринку земель особливу роль відіграв Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" [2], який зініціював створення агроформувань ринкового типу і багато інших нормативно- правових документів, які вплинули на активне формування ринку землі. Прийняття цілої низки законодавчих актів і нормативних документів стало підставою того, що земельний ринок в Україні почав розвиватися за двома основними напрямками: ринок сільсько-господарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення. Щодо легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек вказують на: зміну цільового призначення сільськогос-подарських угідь; неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки — штучне її заниження; відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами; купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників при переході закладеної землі у власність заставоутримувача.

Щоб визначитися у виборі найбільш оптимальної стратегії економічної поведінки, потрібно правильно діагностувати сегмент дії об'єктів та суб'єктів ринву. Сегментація земельного ринку мас множинний характер.

Залежно від попередньої участі в земельному обігу, як уже було сказано, ринок земельних ділянок поділяється на первинний та вторинний.

За метою використання землі формуються ринки земельних ділянок для особистих потреб, для підприємництва, для державних та громадських потреб.

Стосовно до цільового призначення земель ринок може поділятися на ринок сільськогосподарських, забудованих (до яких, зокрема, відносяться землі міських поселень), лісових та інших категорій земель, кожний з яких також може бути структурований залежно від функціонального використання земельних ділянок. Здебільшого ці сегменти ринку працюють автономно, що пов'язано з існуючою системою регламентації функціонального призначення земель. Тому кожний з них майже завжди аналізується окремо.

Цілком коректним буде сегментація земельного ринку за рівнем облаштування земельних ділянок (неосвоєні; освоєні, але не забудовані; забудовані) чи за обсягом прав, що відчужуються (повного або часткового, як то права оренди,