Зважаючи, що земельний ринок за своїм характером є локальним, можна говорити про ринок землі не тільки в певній адміністративно - територіальній одиниці, а й в межах її конкретної частини.

Внаслідок політичної та економічної ситуації, яка склалась у нашій державі, з юридичного погляду можуть існувати два ринки землі: легальний і нелегальний. Щоб можна було уявити й проаналізувати можливі варіанти розвитку подій у зв' язку зі становленням ринку землі, необхідно вивчити його елементи та фактори, що зумовлюють розвиток цього ринку.

Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку є:

наявність землі як об'єкта купівлі-продажу;

соціально-економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок;

наявність платоспроможних покупців земельних ділянок;

створення необхідної інфраструктури земельного ринку;

встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація;

організаційно-правовий механізм оформлення угод і цивільного функціонування земельного ринку;

державне регулювання земельного ринку на національному, регіональному та місцевому рівнях.

Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі.

Згідно з розрахунками професора Є.І. Ходаківського залучення навіть 20% землі в товарообіг збільшиться на 20 млрд. грн., або майже у два рази. А це відповідно пришвидшить

Як показує досвід країн з розвинутою ринковою економікою, раціональним варіантом комплексного вирішення завдання розширений земельного ринку буде створення регіональних бірж нерухомості.

Проведення операцій з нерухомістю через спеціалізовані біржі, крім покращення інформаційного обслуговування споживачів, забезпечить більш безпечні умови для грошових розрахунків покупців з продавцями, спростить процедуру оформлення угод, дозволить сформувати реальні бази даних про стан і тенденції розвитку регіонального земельного ринку.

Земельний кодекс створив правове поле для функціонування біржового ринку земельних ресурсів. Зокрема, статтею 135 Кодексу передбачено створення земельних аукціонів, завданням яких є посередництво у торгівлі земельними ділянками державної та комунальної власності між державою та суб'єктами підприємницької діяльності. Водночас, операції, пов'язані з купівлею - продажем земель, які перебувають у приватній власності, фактично, опинилися поза межами організованого земельного ринку, а отже - і державного регулювання. Це, звичайно, мало сприяє захисту прав селян-продавців землі та збільшенню обсягів операцій із земельними ресурсами сільськогосподарського призначення. З огляду на це, виникає необхідність у законодавчому розширенні переліку об'єктів, що можуть бути предметом торгів на земельних аукціонах.

Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок із метою дальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, оскільки земля - не ліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі- пролажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі.

Концентрація орендованих земель у економічно активної частини населення з подальшим переходом їх у приватну власність вітчизняного бізнесу - неминучий процес. Держава має створити правові норми та економічні умови для спрямування цього процесу в цивілізоване русло. Прийняття нового Земельного кодексу та запровадження Законів "Про іпотеку", "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", "Про іпотечні (земельні) банки", "Про особисте селянське господарство" тощо сприятимуть прискоренню ринкових реформ в аграрному секторі. Перехід до економічних механізмів регулювання земельних відносин і запровадження ефективних законодавчих гарантій прав приватних власників на землю забезпечать необхідні умови для підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва із

зростання добробуту населення.

Щодо іншого аспекту ринку нерухомості, то відзначимо, що ринок нежитлової нерухомості, на відміну від житлової, набагато менший і знаходиться на стадії активного становлення та почав формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств державної власності.

Критеріями виділення етапів формування цього ринку виступають міра розвитку умов для його функціонування і реальність ринкових процесів в цілому. Перший етап формування ринку комерційної нерухомості в Україні (19921995 рр.) характеризується створенням реальних умов для становлення первинного ринку нежитлової нерухомості. Головними шляхами появи комерційної нерухомості на ринку стають неконкурентні способи приватизації державного майна за допомогою викупу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш активно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповувалася у складі іншого майна.

На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів). На цьому етапі формування ринку нерухомості створено нормативно- законодавчі умови для його функціонування, з' являються перші ознаки ринкового ціноутворення.

Другий етап формування ринку комерційної нерухомості України розпочався з 1995 р. і характеризується активним функціонуванням первинного ринку та початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми власними законами функціонування. На первинному ринку у визначенні вартості переважають державно-нормативні розцінки - залишкова вартість за даними бухгалтерського обліку. З введенням практики експертної оцінки комерційної нерухомості стали використовуватися ринкові підходи, але відсутність основних ринкових операцій не дозволяло робити це в повному обсязі. Початкову вартість об'єктів комерційної нерухомості почала виражати так звана "приватизаційна ціна", що склалася на первинному ринку в процесі неконкурентного викупу - масового способу приватизації, а на аукціонах були присутні такі чинники, що заважали появі ринкової ціни, як нечисленність продажів, змова тощо. У свою чергу це починає впливати на вартість майна на вторинному ринку. Тому в основі механізму ціноутворення на