Рис. 3.3. Схема іпотечного кредитування за умови випуску заставної

Заставна підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку разом із державною реєстрацією обтяження відповідного нерухомого майна іпотекою та передаванню боржнику у разі належного виконання ним основного зобов'язання. Перебування заставної у боржника свідчить про виконання основного зобов'язання, якщо не буде доведено протилежне. У разі виконання основного зобов'язання боржником заставна, що знаходиться в нього, анулюється.

Існує три умови видачі заставної:

И основне зобов'язання має бути грошовим;

И в іпотечному договорі необхідно вказувати суму боргу за основним зобов'язанням на конкретний момент або критерії, якими можна її визначити;

И випуск заставної необхідно передбачити в іпотечному договорі.

Для оформлення заставної слід зазначити спеціальний пункт в іпотечному договорі, де описано, що саме є предметом застави та яку суму покриває ця заставна. Якщо абсолютна сума боргу не зазначається, то у договорі мають бути зазначені критерії, які дозволять її визначити на конкретну дату.

На практиці передбачається чотири способи рефінансування за допомогою заставних: продаж заставної, операції РЕПО, застава заставної, а також смісія іпотечних цінних паперів, див. рис. 3.4.

За змістом заставна схожа на вексель. Обидва види цінних паперів випускаються у документарній формі га мають відповідні вказівки щодо основного зобов'язання, а також можуть передаватися шляхом індосаменту.

Інструментами, що дозволяють створити систему рефінансування іпотечних кредитів є іпотечні сертифікати, емітентом яких може бути кредитна установа (переважно банк), який є власником іпотечних активів [8].

Рис. 3.4. Способи рефінансування з використанням заставних

Якщо емітентом є небанківська фінансова установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, такі кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.

Іпотечні сертифікати мають строк обігу, сертифікати з фіксованою дохідністю - номінальну вартість, сертифікати участі - частку консолідованого іпотечного боргу, що припадає на один сертифікат.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Розміщення сертифікатів здійснюється шляхом проведення відкритого продажу. Обслуговування обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює обраний емітентом або управителем банк, який обслуговує іпотечні активи, в Національній депозитарній системі

Юридичні та фізичні особи мають право купувати та продавати сертифікати за ринковою ціною та здійснювати з ними інші операції, що не суперечать інформації про випуск сертифікатів.

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм:

И іменні сертифікати документарної форми випуску (іменні документарні сертифікати);

И іменні сертифікати бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарні сертифікати);

И сертифікати на пред'явника документарної форми випуску (документарні сертифікати на пред'явника).

Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді:

? сертифікатів із фіксованою дохідністю;

? сертифікатів участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників:

¦ право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

¦ право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

¦ право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів з фіксованою дохідністю можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів. У разі, якщо при реалізації права на задоволення вимог за рахунок іпотечних активів їх загальна вартість буде меншою, ніж загальна вартість зобов'язань емітента за сертифікатами з фіксованою дохідністю, задоволення вимог власників сертифікатів у частині, що перевищує вартість іпотечних активів за цими договорами, здійснюється за рахунок власного майна емітента.

Ризик дострокового виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, бере на себе емітент сертифікатів із фіксованою дохідністю, про що обов'язково повідомляється в інформації про випуск сертифікатів.

Сертифікати участі - це сертифікати, забезпечені іпотеками та які посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами.

Власник сертифікатів участі має такі права:*

право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;*

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.

Власник сертифікатів участі бере на себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив, про що обов'язково зазначається в інформації про випуск сертифікатів. Строк обігу сертифікатів участі мас відповідати строку виконання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, що реформовані в іпотечні активи, та строку відчуження іпотечних активів.

Принципова відмінність між сертифікатами з фіксованою прибутковістю та сертифікатами участі криється у фінансовій моделі перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами для виплати за сертифікатами. Модель, за якою випускаються сертифікати з фіксованою дохідністю, передбачає, що власником іпотечних активів, а отже, і платежів за ними, є емітент. Модель, за якою випускаються сертифікати участі, передбачає що власник сертифікатів передає іпотечні активи у довірчу власність. Звідси випливають відмінності в правових відносинах, що встановлюються між емітентами та власниками сертифікатів. У випадку придбання сертифікатів з фіксованою дохідністю їх власник виступає кредитором емітента. У випадку придбання сертифікатів участі, власник сертифікатів є опосередкованим кредитором позичальників за кредитами. Незважаючи на те, що іпотечні сертифікати власне, є новим інструментом для українського фондового ринку, не можна сказати, що це принципово незнайомі фінансові конструкції. Так, іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю подібні звичайним облігаціям, а іпотечні сертифікати участі мають ряд ознак інвестиційних сертифікатів пайового інвестиційного фонду.

Незважаючи на істотні розбіжності між двома видами сертифікатів є кілька загальних ознак, що відрізняють іпотечні сертифікати від інших видів цінних паперів:

1) Наявність реформованих зобов'язань. При ухваленні рішення про випуск іпотечних сертифікатів, емітент повинен сформувати або придбати в іншого кредитора консолідований іпотечний борг і іпотечний пул. Консолідований іпотечний борг - це реформовані в неподільну цілісність зобов'язання окремих позичальників здійснювати платежі за кредитними договорами. Іпотечний пул поєднує іпотеки, що забезпечують такі зобов'язання. Після випуску іпотечних сертифікатів консолідований іпотечний борг здобуває статус іпотечних активів.

2) Механізм довірчого управління. Іпотечні активи, що є основою випуску іпотечних сертифікатів, знаходяться в довірчому управлінні спеціально призначеної особи - управителя. Управитель призначається власником іпотечних активів, що виступає засновником довірчого управління. При встановленні довірчого управління власник іпотечних активів передає їх управителю в довірчу власність.

3) Принцип забезпеченості. Виконання зобов'язань за іпотечними сертифікатами забезпечується іпотечними активами та пулом іпотек. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами участі є іпотеки, що складають іпотечний пул і забезпечують виконання зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

4) Відокремлення іпотечних актинів. Іпотечні активи, що є забезпеченням випуску іпотечних сертифікатів, відокремлюються від іншого майна емітента. Емітент не має права використовувати іпотечні активи для задоволення своїх власних вимог. При банкрутстві емітента іпотечні сертифікати не входять до ліквідаційної маси;

5) Принцип розподілу функцій. До обігу іпотечних цінних паперів можуть бути залучені особи, що професійно виконують функції з обслуговування обігу іпотечних цінних паперів - розпорядник платежів, керуючий іпотекою.

6) Наявність реєстру забезпечення сертифікатів. Такий реєстр є систематизованим переліком зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, і перелік іпотек, що складають іпотечний пул.

Чинне законодавство запроваджує систему норм, спрямованих на захист прав інвесторів, які вклали кошти в іпотечні сертифікати:

1) для здійснення емісії іпотечних сертифікатів емітент повинен одержати спеціальний дозвіл;

2) діяльність всіх учасників системи чітко регламентована та встановлені спеціальні вимоги до кожного з учасників;

3) обсяг зобов'язань за сертифікатами не може перевищувати 90 % вартості іпотечних активів;

4) не можуть виступати забезпеченням випуску сертифікатів вимоги за зобов'язаннями, забезпечені іпотекою майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, й іпотекою, що знаходиться у власності осіб з обмеженою дієздатністю;

5) у випадку невиконання боржником основного зобов'язання, керуючий іпотекою здійснює заходи щодо примусового стягнення за цим зобов'язанням і накладає стягнення на предмет іпотеки;

6) власники сертифікатів мають переважне право на задоволення своїх вимог за сертифікатами у випадку накладення стягнення на предмет іпотеки, що забезпечує виконання зобов'язань за кредитним договором;

7) у випадку визнання емітента банкрутом, іпотечні активи не приєднують до ліквідаційної маси;

8) в інтересах власників іпотечних сертифікатів, управитель може здійснювати заміну частин іпотечних активів;

9) при банкрутстві емітента сертифікатів участі обов'язки з довірчого управління іпотечними активами передаються іншому управителю.

Завдяки системі захисту прав інвесторів іпотечні сертифікати обіцяють стати надійними фінансовими інструментами на фондовому ринку України. Власники іпотечних сертифікатів з фіксованою дохідністю мають переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов'язань за іпотечними сертифікатами забезпечується іпотечними активами.

Ще одним видом іпотечних цінних паперів с іпотечні облігації - це іменні облігації, виконання зобов'язань емітента за