ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОСНОВНИХ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

Серед основних об'єктів інвестування, яким інвестори надають перевагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні приміщення, розташовані у центральних районах; рухоме майно - авто, інноваційне обладнання, товари в обороті тощо.

Методологічною основою оцінки об'єктів нерухомого майна є Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", згідно з яким, об'єкти оцінки поділяють на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, та земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки земельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розглядатися як умовно вільна від земельних поліпшень [8].

Для оцінки нерухомого майна використовуються три загальновизнані підходи: дохідний, ринковий та порівняльний. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів віл володіння (користування).

При оцінці нерухомості на першому місці є дохідний (результатний) підхід, зміст якого полягає в тому, що доходи від володіння нерухомістю складаються з поточних та майбутніх надходжень від здавання в оренду, або доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому. Кінцевий результат оцінки за дохідним підходом містить як вартість земельної ділянки, так і вартість будівель і споруд.

Основними методами дохідного підходу є - пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація (дисконтування грошових потоків). Загальну послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом можна визначити таким чином, див. рис. 4.8.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу є визначення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД = S х А (4.23),

де S - площа приміщення, що здається в оренду, м2;

А - орендна ставка за 1 м2.

Зазвичай, розмір орендної ставки залежить від місця знаходження об'єкта нерухомості, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди та ін. Далі визначають передбачувані втрати при зборі платежів, або від того, що об'єкт нерухомості використаний не повністю. Пониження потенційного валового доходу на суму можливих втрат дає розмір реального валового доходу (РВД):

РВД = ПВД - витрати (4.24)

На третьому етапі обчислюють передбачувані витрати з експлуатації нерухомості. Періодичні витрати, що забезпечують його нормальне функціонування, називають операційними витратами, їх класифікують на:

1) умовно-змінні витрати (комунальні платежі, витрати з обслуговування території, оплата праці обслуговуючого персоналу та ін.);

2) умовно-постійні витрати (орендна плата, страхові платежі та ін.);

3) витрати на заміщення (наприклад, на заміну крівлі, підлоги, сантехнічного устаткування, електрообладнання тощо).

Рис. 4.8. Послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом

На четвертому етапі встановлюють прогнозований чистий операційний дохід (ЧОД) шляхом пониження РВД на розмір операційних витрат:

ЧОД = РВД - операційні витрати (за мінусом амортизаційних відрахувань) (4.25)

На п'ятому етапі визначають коефіцієнт капіталізації, застосувавши такі методи: кумулятивної побудови; обчислення коефіцієнта з урахуванням відшкодування капітальних витрат; зв'язаних інвестицій, або техніку інвестиційних груп; прямої капіталізації.

На останньому (четвертому) етапі вартість нерухомого майна визначають шляхом ділення розміру прогнозованого ЧОД на коефіцієнт капіталізації:

Вон = ЧОД/Кк, (4.26)

де BOH - вартість об'єкта нерухомості; Кк - коефіцієнт капіталізації, долі одиниці.

Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) використовують для обчислення поточної вартості тих майбутніх доходів, які будуть отримані власником, або від володіння об'єктом нерухомості, або від можливої його реалізації. Визначення обґрунтованої ринкової вартості із застосуванням методу (DCF) здійснюється за схемою, наведеною нами у додатку Б.

Ринковий підхід при оцінці нерухомого майна найчастіше передбачає використання методу порівняння продажів, при застосуванні якого оцінювачу необхідно врахувати таке.

Цей метод містить два основні етапи:

1) вибір об'єктів нерухомості - аналогів (не менше 3-5);

2) оцінку поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.

Оцінка поправок за елементами та розрахунок скоригованої вартості здійснюються за такими компонентами:

? одиницям порівняння;

? елементам порівняння.

Використовують такі одиниці порівняння:*

ціна за 1 м - в ділових центрах міст і для офісів;*

ціна за 1 лот - ідентичні формою і розміру ділянки в районах житлової і дачної забудови;*

ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі забудови до площі земельної ділянки;*

ціна за 1 га - для великих масивів земель сільськогосподарського призначення, промислового та житлового будівництва тощо.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є: майнові права, що надаються; умови фінансування операції (наприклад, продавцем нерухомості): умови продажів (знання цін на ринку нерухомості); місце розташування об'єкта нерухомості та його фізичні характеристики.

Розрахунок скоригованої вартості об'єкта нерухомості здійснюють обліком поправок. Поправками називають коригування, що вносяться до ціни продажів об'єкта аналога в процесі приведення його ціни до характеристик оцінюваного об'єкта. Об'єктом коригування виступає ціна продажу зіставленого об'єкта нерухомості. Виходячи з відношення до ціни об'єкта порівняння поправки класифікують на процентні та грошові (відносні або абсолютні). Вірогідну вартість об'єкта, що оцінюється, з урахуванням поправки на проведення ремонту визначають за формулою:

Св = Санал, / Sанал, +Ппрх S, (4.27)

де СВ - вірогідна вартість оцінюваного об'єкта;

Санал - ціна на продажу об'єкта-аналога;

Ппр - поправка на проведений ремонт;

Sанал - площа аналога;

S - площа оцінюваного об'єкта.

Оцінку об'єкта нерухомості за підходом витрат доцільно застосовувати для нерухомого майна, ринок купівлі - продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.

У процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості та їх залишкова (з урахуванням усіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, за якої на дату оцінки можна придбати нові основні фонди, аналогічні наявним на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об'єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скоригувавши, за необхідності, вартість шляхом зіставлення технічних і товарних характеристик.

Оцінку вартості земельних ділянок здійснюють за допомогою таких методів, як техніка залишку для землі; середньозваженого коефіцієнта капіталізації; порівняння продажів; капіталізації; валового рентного мультиплікатора, методика яких визначена у Законі України "Про оцінку земель" [4] та Постанові Кабінету міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [5].

Оцінку будівель і споруд проводять у такі способи: порівняльної одиниці; поелементного розрахунку (розбиття на компоненти); індексного способу оцінки.

У практиці оцінки застосовують декілька методів визначення зносу будівель і споруд, зокрема: фізичного; функціонального; зовнішнього середовища.

Фізичний знос, загалом, визначається як сума фізичного зносу окремих конструктивних елементів об'єкта, їх питомої ваги в складі будівлі. Розмір фізичного зносу будівлі визначається за формулою: 

(4.28)

де: Фб - розмір фізичного зносу будівлі, %;

Феі - розмір фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

li - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n - число окремих елементів будівлі.

Таким чином, коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

Кф=1-Фб/ 100, (4.29)

де: Кф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Фб - розмір фізичного зносу будівлі, %.

Функціональний знос визначається, виходячи з втрати споживчих якостей, які вимагає ринок від аналогічних об'єктів в цьому випадку, це застаріле планування та забудова об'єкта, що не дозволяє повною мірою ефективно використовувати корисну площу. Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою:

Кфн= 1 - Ффн / 100 , (4.30)

де: Кфн - коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Ффн,- розмір функціонального зносу будівлі, %.

Знос зовнішнього середовища визначається, виходячи з несприятливого ринкового середовища. Він визначається за формулою:

К3= 1-Ф3/ 100, (4.31)

де: K3 - коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі;

Ф3- розмір зносу зовнішнього середовища будівлі, %.

Загалом оціночна вартість об'єкта нерухомості буде визначена за формулою:

С = Св*Кф*Кфн*К3 (4.32)

Узгодження результатів оцінки нерухомого майна, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мсти та принципів оцінки, що є визначальними для кредитора, а також обсягів, рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.

Особливе місце серед об'єктів інвестування займають машини й устаткування, які складають технологічну основу будь-якого підприємства, будучи істотною частиною його майнового комплексу.

З науково-технічної точки зору, до установок, машин і обладнання належать пристрої, що перетворюють енергію, матеріали та інформацію. З економічної точки зору, до установок, машин та обладнання належать всі види активної частини основних фондів, які безпосередньо впливають на предмет праці, тобто силові та робочі установки, машини та обладнання, транспортні засоби, виробничий і господарський інвентар, а в окремих випадках — і дорогий інструмент.

Під оцінкою установок машин та обладнання розуміють визначення вартості майже всього спектру об'єктів рухомого майна: верстатів, приладів, автомобілів, технологічних комплексів і потоків ліній, силових агрегатів, оргтехніки та інших об'єктів, які належать до рухомого майна.

При визначенні