Інвестиційне проектування

Найголовнішою складовою управління проектом є інвестиційне проектування.

Інвестиційне проектування - це розробка комплексу технічної документації, яка містить техніко-економічне обґрунтування (креслення, пояснювальні записки, бізнес-план та інші необхідні документи) проектів. Це надзвичайно важливий і відповідальний етап в інвестиційному процесі, бо розробка проекту, або проектування є одним з найважливіших ланцюжків з ланки здійснення капітального будівництва, що пов'язує науку з виробництвом. Від якості технологічного обґрунтування та рівня проектних рішень залежить ефективність інвестицій, кошторисна вартість будівництва об'єкта інвестування та строки його здійснення.

У процесі інвестиційного проектування вирішуються основні питання будівництва майбутнього об'єкта для того, щоб він відповідав найкращим експлуатаційним вимогам, а його реалізація була економічною - тобто здійснювалась у мінімальні строки з найменшими витратами праці, матеріальних та грошових коштів.

Весь процес проектування можна розподілити на три етапи:

1) передпроектні роботи, до яких входять збір і підготовка вихідних даних та проведення наукових досліджень, необхідних для розробки проектів;

2) вишукування, переважно, пов'язані з передплановими роботами, вибором та відведенням території піл будівництво;

3) проектування об'єктів.

До передпроектних робіт, які можуть виконуватись до початку процесу проектування для визначення принципових об'ємно-просторових та містобудівних рішень належать:

¦ розробка попередніх концептуальних архітектурних пропозицій (фор-ескізи);

¦ розробка пропозицій щодо розміщення об'єктів будівництва на земельних ділянках (обґрунтування місця розміщення, необхідної території та умов будівництва);

¦ опрацювання інженерної характеристики об'єкта та складання опитувальних листів;

¦ складання завдання на інженерні вишукування;

¦ складання завдання на проектування;

¦ обміри та обстеження будівель, які підлягають реконструкції, переоснащенню, розширенню, переплануванню або надбудові;

¦ інші види робіт, необхідні для початку процесу проектування.

Проектні роботи - це роботи, пов'язані зі створенням проектної документації для будівництва - текстових та графічні матеріалів, затверджених в установленому порядку, якими визначаються містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні рішення, а також кошториси об'єкта будівництва.

Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації на нове будівництво та реконструкцію будинків і споруд цивільного призначення та на нове будівництво, реконструкцію і технічне переоснащення об'єктів виробничого призначення здійснюються згідно з Державними будівельними нормами України (ДБН України) [8], вимоги яких є обов'язковими для застосування юридичними та фізичними особами суб'єктами господарської діяльності у галузі будівництва незалежно від форм власності. Додаткові вимоги галузевої специфіки об'єктів будівництва встановлюються відомчими нормативними документами за погодженням з Держбудом України.

Право на розроблення проектної документації або її окремих розділів надається юридичним та фізичним особам - суб'єктам господарської діяльності незалежно від форм власності, які мають ліцензію на цей вид діяльності, згідно з законодавством.

Проектні та вишукувальні роботи виконуються на підставі договорів (контрактів), укладених між замовниками та проектувальниками. Договір можна укладати на виконання передпроектних робіт, комплекс проектних робіт, вишукувальних робіт, окремих стадій та розділів проекту: Не допускається розроблення проектної документації без інженерних вишукувань на нових земельних ділянках, а при реконструкції об'єктів - без уточнення раніше виконаних інженерних вишукувань.

Керуючись вимогами та параметрами завдання на проектування, проектна фірма проводить економічні та інженерні дослідження.

Економічні дослідження провадяться з метою перевірки обґрунтованості будівництва: забезпеченість ресурсами, транспортом, можливості виробничої кооперації, залучення місцевих трудових ресурсів для будівництва та експлуатації, використання місцевої виробничої бази та будівельних матеріалів.

Інженерні дослідження здійснюються для перевірки обґрунтованості вибору майданчика для будівництва. Здійснюються топографічні, геологічні, гідрогеологічні, метеорологічні дослідження.

В Україні традиційно весь комплекс інженерних і економічних досліджень проводиться генеральним проектувальником із залученням спеціалізованих науково-дослідних, дослідно-конструкторських і геологорозвідувальних фірм згідно з укладеними договорами. Керівництво цими дослідженнями здійснює головний інженер (архітектор) проекту.

Після проведення економічних та інженерних досліджень, вибору та затвердження будівельного майданчика генеральний проектувальник починає розробку проекту.

Проектування об'єктів здійснюється на підставі вихідних даних, до складу яких входять:

1) архітектурно-планувальне завдання (АПЗ);

2) технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта (ТУ);

3) завдання на проектування;

4) інші вихідні дані.

Замовлення на проектування об'єкта проектувальник одержує безпосередньо через замовника або за підсумками архітектурного конкурсу чи торгів (тендерів), порядок проведення яких встановлений законодавством.

Основними складовими проектної документації є:

¦ ескізний проект;

¦ техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) або техніко-економічний розрахунок (ТЕР);

¦ проект;

¦ робочий проект;

¦ робоча документація [8].

Ескізний проект розробляється для принципового визначення вимог до містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних та функціональних рішень об'єкта, підтвердження можливості створення об'єкта цивільного призначення. У його складі для обґрунтування прийнятих рішень за завданням замовника можуть додатково виконуватися інженерно-технічні розробки, схеми інженерного забезпечення об'єкта, розрахунки кошторисної вартості та обґрунтування ефективності інвестицій, у разі проектування об'єкта у кварталі існуючої забудови - містобудівне обґрунтування розміщення об'єкта.

Техніко-економічне обґрунтування (ТЕО) розробляється для об'єктів виробничого призначення, які потребують детального обґрунтування відповідних рішень та визначення варіантів і доцільності будівництва об'єкта.

Техніко-економічні розрахунки (ТЕР) застосовується для технічно нескладних об'єктів виробничого призначення та виконується у скороченому обсязі, порівняно з ТЕО відповідно до характеру об'єкта та вимог завдання.

ТЕО або ТЕР розробляються на підставі завдання на проектування та вихідних даних, які обґрунтовують потужність виробництва, номенклатуру та якість продукції, якщо вони не задані директивно, кооперацію виробництва, забезпечення сировиною, матеріалами, напівфабрикатами, паливом, електро- та теплоенергією, водою і трудовими ресурсами, у т. ч. вибір конкретної ділянки для будівництва, розрахункову вартість будівництва та інші техніко-економічні показники.

ТЕО після погодження, схвалення при тристадійному проектуванні або затвердження ТЕР при двостадійному проектуванні за встановленим порядком є підставою для розробки наступної стадії проектування.

Для об'єктивної характеристики проектних рішень, які приймаються на відповідних стадіях проектування, розраховується система техніко- економічних показників. Головні з них - вартісні, які дозволяють комплексно оцінювати економічну ефективність технологічної та будівельної частин проекту загалом. Друга група показників - натуральні, більшість з яких - додаткові.

Усі техніко-економічні показники проектів можна розподілити на загальні, що характеризують ефективність проекту загалом, і такі, що стосуються окремих частин проекту. Загальні показники поділяються на будівельні та експлуатаційні.

До будівельних показників належать: кошторисна вартість будівництва; обсяги будівельно-монтажних робіт; витрати конструкцій і матеріалів на одиницю кошторисної вартості робіт; трудомісткість монтажних та будівельних робіт; коефіцієнти використання територій; робоча і корисна площі тощо.

Основні експлуатаційні показники характеризують: номенклатуру та обсяг продукції; виробничі потужності за видами продукції; собівартість, прибуток та рентабельність одиниці продукції; чисельність працюючих і продуктивність праці; експлуатаційні витрати на одиницю продукції тощо.

Усі техніко-економічні показники заносяться до техніко-економічного обґрунтування проекту.

Проект розробляється для визначення містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних, технічних, технологічних, інженерних рішень об'єкта, кошторисної вартості будівництва і техніко-економічних показників. Проект розробляється на підставі завдання на проектування, вихідних даних та схваленої при тристадійному проектуванні попередньої стадії. Проект після погодження та затвердження є підставою для розробки наступної стадії проектування.

Робочий проект розробляється для визначення конкретних містобудівних, архітектурних, художніх, екологічних, технічних, технологічних, інженерних рішень об'єкта, кошторисної вартості будівництва, техніко-економічних показників і виконання будівельно-монтажних робіт (робочі креслення). Він застосовується для технічно нескладних об'єктів, а також об'єктів з використанням проектів масового застосування.

Робочий проект є інтегруючою стадією проектування та складається з двох частин - затверджу вальної та робочих креслень. Затверджувальна частина підлягає погодженню, експертизі та затвердженню, а робочі креслення розробляються для будівництва об'єкта. Затверджувальна частина складається з пояснювальної записки, виконаної у скороченому щодо проекту обсязі, визначеному залежно від виду будівництва і функціонального призначення об'єкта, кошторисної документації, розділу організації будівництва та креслень.

Робоча документація розробляється для виконання будівельно-монтажних робіт. До складу робочої документації для будівництва повинні входити робочі креслення, які розробляються згідно з вимогами нормативних документів.

Для технічно нескладних об'єктів, а також об'єктів з використанням проектів масового та повторного застосування І та II категорій складності проектування здійснюється:

¦ в одну стадію - робочий проект;

¦ у дві стадії: для об'єктів цивільного призначення - ескізний проект; для об'єктів виробничого призначення - техніко-економічний розрахунок та для обох - робоча документація.

Для об'єктів III категорії складності проектування здійснюється в дві стадії: проект та робоча документація.

Для об'єктів IV та V категорії складності, технічно складних щодо містобудівних, архітектурних, художніх та екологічних вимог, інженерного забезпечення, впровадження нових будівельних технологій, конструкцій та матеріалів, проектування виконується в три стадії: для об'єктів цивільного призначення - ескізний проект, а для об'єктів виробничого призначення - техніко-економічне обґрунтування (ТЕО); проект; робоча документація.

Будівництво розпочинається після затвердження проектної документації.

Вартість проектних робіт і послуг визначається згідно з "Правилами визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва, що здійснюється на території України" [7]. Ці норми встановлюють основні правила визначення вартості проектно-вишукувальних робіт для будівництва всіх галузей народного господарства України.

Ескізний проект, техніко-економічне обґрунтування, техніко-економічні розрахунки, проект та робочий проект погоджуються з місцевими органами містобудування та архітектури відповідно до місцевих правил забудови щодо архітектурно-планувальних рішень, розміщення, раціонального використання наміченої для відведення території, відповідності передбачених рішень вимогам архітектурно-планувального завдання, містобудівній документації.

За наявності особливих умов розташування об'єкта (історичні зони міст, зсувонебезпечні території та ін.) необхідно за вказівкою органів містобудування та архітектури погодити проектну документацію з відповідними організаціями.

При виникненні спірних питань остаточне рішення приймає Дсржбуд України.

Готовий проект будівництва має три