Іпотечне кредитування - запорука успіху в реформуванні сільського господарства

Ефективне реформування економіки, її структурне перетворення з якісним оновленням ринкової та соціальної інфраструктури, виробництва, формуванням сучасного і майбутнього конкурентоспроможного середовища неможливі без відповідних капіталовкладень, розробки і здійснення науково обґрунтованих програм. Тому для досягнення стійкого розвитку завданнями економічної стратегії і тактики держави є ефективне використання існуючих ресурсів, формування і відтворення необхідних матеріальних, фінансових і трудових потенціалів.

Динаміка обсягів інвестицій значною мірою залежить від стану інвестиційного клімату - сукупності політичних, економічних, соціальних і правових умов, що сприяють інвестиційній діяльності вітчизняних та іноземних інвесторів, а також захисту інвестора від інвестиційних ризиків.

Враховуючи вищезазначене, Україна має розраховувати на власні джерела інвестування. У самому відтворювальному процесі закладені внутрішні можливості потрібного інвестування. Необхідно тільки своєчасно акумулювати і швидко інвестувати кошти накопичень в об'єкти, що мають пріоритетне значення, або в аграрний сектор економіки.

Економічне становище в аграрному секторі залишається складним. Основними причинами такого стану є послаблення державної підтримки сільськогосподарських виробників, відсутність необхідних кредитних внесків, порушення паритетності міжгалузевого обміну, поглиблення диспаритету цін на промислову і сільськогосподарську продукцію, звуження внутрішнього ринку внаслідок зниження платоспроможності населення.

Сьогодні фактично немає контролю за тим, що відбувається на селі. Однак навіть найефективніші заходи не дадуть належних результатів без кардинальних аграрних реформ у всіх напрямах. Поряд з цим необхідно вирішити питання прискорення виділення коштів для інвестування в сільське господарство. Банки практично припинили кредитування аграрного сектора економіки, оскільки відсутні механізми гарантії повернення запозичень через заставу. Процеси якісного реформування сільськогосподарських підприємств ускладнюються їх скрутним становищем, розвалом системи матеріально-технічного постачання, а також тим, що основні засоби виробництва - в першу чергу, сільськогосподарські машини, трактори, комбайни, автомобілі - в основному вже давно відпрацювали свій амортизаційний термін і потребують відновлення. У більшості сільськогосподарських підприємств капітального ремонту потребують приміщення для утримання худоби та інші об'єкти виробничого призначення. У цьому аспекті заслуговують на увагу пропозиції, спрямовані на державну підтримку селян-фермерів, підприємців. Адже навіть реформа Столипіна впроваджувалася за державної підтримки селян коштами, сільгоспінвентарем, посівним матеріалом, мінеральними добривами.

Розуміючи відсутність у держави достатніх бюджетних коштів для забезпечення фермерів стартовим капіталом, можна йти шляхом створення спільних з фермерами організацій, наприклад, машинно-технологічних станцій.

Машинно-технологічні станції створюються з метою вирішення проблеми ефективного використання землі. А тому в процесі реформування земельних відносин машинно-технологічним станціям потрібно якомога більше взяти в оренду землі у новостворених власників, що значно покращить економічний стан самих МТС, а також сприятиме розрахункам з МТС за надані послуги і МТС з державою за техніку; у свою чергу, за наявності пільг, будуть введені в сівообмін землі, які були виведені з нього протягом кількох років.

Світовий досвід свідчить, що такий ресурс, як земля, завжди в ціні. Завдяки йому підтримуються активи сільгоспвиробників, стабільною залишається їх кредитоспроможність у відносинах з банками. Він є також міцним бар'єром проти інфляції.

Відсутність ринку землі унеможливлює виконання банками їх важливої місії - бути регуляторами при передачі землі, основних фондів тощо у повну власність тих, хто може і хоче краще на них працювати, виробляти більше продукції з меншими затратами. У своїх позичальників банки України, як і їхні колеги в усьому світі, вимагають оформлення ліквідної застави. Лише після цього клієнт може розраховувати на одержання потрібних коштів, зокрема, для розв'язання проблем аграрного сектора економіки.

Торкаючись проблем вітчизняних аграріїв, слід відзначити, що землеробство в наших краях - надзвичайно ризикова галузь. До цього слід додати, що не кращий приклад показали попередники нинішніх землевласників - колгоспи. Вони роками не забезпечували повернення одержаних кредитів та нарахованих по них відсотків. Переважна частина цих господарств працювала у збитковому режимі.

Реалії сьогодення підказують, що робити революційні перетворення в агропромисловому комплексі держави без залучення практичного механізму оцінки і застави землі - справа важка. Тому особлива роль відводиться банкам, які б почали працювати з землею як з товаром; оцінена земля викличе зовсім інше ставлення до себе з боку її реальних господарів. Вона мас стати чинником, завдяки якому село активізується, збагатить свій потенціал. На нашу думку, лише в поодиноких випадках ситуація може дійти де купівлі-продажу окремих обмежених ділянок землі.

Розгляд землі як предмета купівлі-продажу і реалізація всіх позитивних чинників, що виникають у процесі операцій з нею, є однією зі складових частин комплексу заходів, які потрібно реалізувати, щоб вивести українське село на шлях цивілізованого розвитку.

В умовах подальшого входження банківської системи в ринок комерційні банки України не в змозі в односторонньому порядку нести повну відповідальність за неповернуті або несвоєчасно повернуті кредити і відсотки по них перед своїми вкладниками, акціонерами та платоспроможними клієнтами. Про виважену політику у відносинах з селом свідчить позиція окремих банків під час кредитного забезпечення цьогорічних весняно-польових робіт. Це ще раз підкреслює необхідність створення державою цивілізованих правил гри банків із сільгоспвиробником на базі іпотечного кредитування.

В усіх суспільствах кредит виступає як система грошових відносин, пов'язаних з тимчасовим перерозподілом частини вільних коштів підприємств, організацій і населення, як правило, у формі банківського кредиту.

Банківський кредит є джерелом додаткових ресурсів підприємств усіх форм власності, який використовується для відновлення основних фондів і їх розширення, формування оборотних фондів і фондів обігу.

Для забезпечення постійного виробництва і його відтворення у все більших розмірах, забезпечення постійного кругообігу капіталу підприємств необхідно мати резерв коштів, який використовується для проведення розрахунків по заробітній платі, оплати за матеріали, сировину тощо. Якщо резерву на підприємстві нема, то воно позичає гроші в кредит.

Кредит виступає як прискорювач процесу відтворення виробництва, обіговості коштів, як регулятор грошового обігу, змінюючи готівку в обігу через безготівкові розрахунки і як забезпечував раціонального використання грошових резервів.

Банки - це установи, спеціальною функцією яких є посередництво в кредиті. Адже, з одного боку, вони мобілізують і концентрують вільні грошові кошти, а з іншого, направляють їх через кредит в різні галузі господарства. Функція банків полягає не тільки в посередництві, але й в тому, що доходи підприємств і збереження населення, накопичуючись, складають кредитні ресурси, які потім спрямовуються у формі кредитів на відтворення виробництва і поповнення обігових коштів.

Надання кредитів - не тільки відмітна функція банку як особливого підприємства, а й основне джерело прибутку. Таким чином, щоб збільшити суму прибутку, банкам необхідно збільшити обсяги кредитування суб'єктів підприємництва. Але кредитний ризик, який є вирішальним банківським ризиком, стримує зростання портфеля кредитів банків і обумовлює їх обережність у кредитній політиці. Тому актуальною проблемою банку є оцінка кредитоспроможності клієнта. У даний момент існує досить багато варіантів розв'язання даного питання. Проте проблема, на наш погляд, полягає не у підході до оцінки здатності клієнта повертати кредит, а у тому факті, що незалежно від застосовуваної методики у більшості випадків клієнти визнаються неплатоспроможними і дістають відмову в кредиті. Так чи інакше, потенціального позичальника розглядають з точки зору наявності його власних коштів, яких виявляється недостатньо внаслідок жорсткого оподаткування, конкуренції.

Одним з найбільш ефективних і вживаних в банківській практиці способів забезпечення повернення кредиту є застава. Різновидом заставного забезпечення кредиту є іпотека, суть якої полягає в одночасному віднесенні до предмета застави як нерухомого майна, так і земельної ділянки, на якій воно розташоване. Прийнятий у вітчизняній практиці підхід базується на роздільній оцінці земельної ділянки і об'єкта нерухомості, розташованої на ньому. На наш погляд, такий підхід є некоректним. Під цілісним об'єктом нерухомості слід розуміти земельну ділянку з розташованими на ній будівлями і спорудами. У окремих випадках предметом застави може виступати право оренди цієї земельної ділянки.

Правові відносини між позичальником-заставником і банком-заставоутримувачем, які виникають при звертанні стягнення на закладене майно, багато в чому визначають і суть економічних відносин. Відповідно до загальної практики, суд, встановивши факт невиконання зобов'язань за кредитним договором, дає дозвіл на реалізацію предмета застави і задоволення вимог банку з вартості реалізованого нерухомого майна.

Передбачається і позасудова реалізація закладеної нерухомості, яка здійснюється на основі спеціальної, нотаріально завіреної угоди сторін кредитного договору. Така угода може бути укладена тільки після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави.

Цілком очевидно, що існуюча практика передбачає двократне проведення оцінки застави. Перший - при оформленні кредитного договору з метою встановлення співвідношення "кредит-застава" і визначення достатності забезпечення покриття всіх витрат банку-заставоутримувача у разі звернення стягнення на закладене майно. Другий - при фактичному зверненні стягнення з метою проведення розпродажу закладеного майна на відкритих аукціонах. Зрозуміло, саме звернення стягнення на закладене майно є крайнім заходом. Сторони спочатку орієнтуються на виконання договірних зобов'язань. Але сама процедура оцінки передбачає ретельне обґрунтування банком всіх параметрів кредитної угоди. Одним з основних параметрів такої угоди є кредитна ставка.

При встановленні кредитних ставок необхідно