Узагальнюючим показником зміни вартості нерухомості є загальний коефіцієнт капіталізації, який визначається як норма дохідності власного капіталу, скоригована з урахуванням:

амортизаційних відрахувань в рахунок погашення кредиту;

величини, що враховує майбутнє збільшення частки власного капіталу у власності;

зміни вартості власності;

зміни прибутку.

По суті, для аналізу зміни вартості нерухомості тут доцільно застосувати іпотечно-інвестиційні моделі, які дозволяють встановити взаємозв'язок між коефіцієнтом загальної капіталізації, справжньої вартості потоку прибутків, реверсії і умов фінансування. На наш погляд, найбільш коректною для вирішення даного завдання є модель Еллвуда. Основна ідея Еллвуда полягає в тому, що інвестиції в нерухомість розглядаються як комбінація позикових і власних коштів, повернення яких має бути забезпечене прибутком і реверсією. Результатом оцінки власності по Еллвуду є чітке визначення того, що можуть очікувати від неї кредитор і інвестор власного капіталу.

Економічний зміст інтересу позичальника цілком очевидний. Він полягає в максимізації прибутку. А в чому ж полягає економічний зміст інтересу кредитора? Якщо кредитна ставка не пов'язана зі зміною вартості нерухомості, то, очевидно, в цьому відношенні ніякого економічного інтересу кредитор не має. Економічний зміст інтересу може полягати тільки в підвищенні кредитної ставки при підвищенні вартості нерухомості.

Крім того, при встановленні кредитної ставки потрібно враховувати і ту обставину, що позиковий капітал визначає вигоди при можливому продажу власності. У цьому випадку цілком імовірно, що реалізована нерухомість, збільшена в ціні за рахунок позикового капіталу, буде спрямована на відшкодування претензій кредитора.

У загальному вигляді модель Еллвуда встановлює взаємозв'язок між загальним коефіцієнтом капіталізації, що змінюється, часткою позикового капіталу, коефіцієнтом капіталізації для позикового капіталу, нормою віддачі власного капіталу і умовами погашення кредиту.

Першочергово визначається загальний коефіцієнт капіталізації, який ураховує умови кредитного фінансування. Однак за період володіння кредитом відбувається, як правило, зміна вартості нерухомості і збільшення або зменшення прибутку.

При поділі об'єктів нерухомості, як це прийнято у вітчизняній практиці, окремо на будівлі, споруди і земельні ділянки метод прямої капіталізації застосовується тільки щодо грошових потоків, до яких можна віднести рентний прибуток (дифрента першого роду, обумовлена місцерозташуванням об'єкта нерухомості) або потоком орендних платежів. Ці грошові потоки визначають вартість земельної ділянки, на чому, зокрема, і побудовані існуючі нормативно-методичні документи в частині оцінки землі. Приведення фінансових потоків, обумовлених конкретною господарською діяльністю, необхідно здійснювати за допомогою процедури дисконтування. Принаймні, застосування процедури прямої капіталізації до змішаних, нерівномірно розподілених грошових потоків буде помилковим. Все це потребує уточнення методологічних принципів проведення фінансових потоків. Однак дані методологічні суперечності істотного значення не мають.

Механізм взаємної ув'язки кредитної ставки, зміни вартості нерухомості і прибутку позичальника дозволяє більш чітко визначити економічні інтереси банку при іпотечному кредитуванні. Зрозуміло, реалізація механізму потребуватиме додаткової інформації про прогнозну і фактичну динаміку економічних показників позичальника. Для цього банкам необхідно розвивати власну експертну службу, яка повинна стати центральним структурним підрозділом при іпотечному кредитуванні.

У цьому аспекті виникає запитання, а який же банк проводитиме іпотечне кредитування? Сьогодні банки України не проводять цих операцій, показником цього є те, що із загальної суми кредитних вкладів суб'єктів господарювання України найбільшу питому вагу мають короткострокові кредити, а на частку довгострокових кредитів припадає їх третя частина. При цьому із загальної суми кредитів довгострокові кредитні вкладання в сільське господарство - як у національній, так і в іноземній валюті - складають не більше 10%. Зрозуміло, з такими вкладеннями в сільське господарство реформувати його неможливо. Необхідна державна підтримка сільського господарства.

На нашу думку, потрібно створити або спеціалізований державний іпотечний банк, або акціонерний з контрольним пакетом акцій держави в ньому. Коментарі зайві; фермер ще більш віддалився від можливості отримати кредит і тільки впровадження іпотечного кредитування і створення відповідного банку дало б змогу відтворити ефективного власника землі.

Поряд з цим конче необхідна державна стратегія перетворень у сільськогосподарському виробництві, основою яких мають стати:

усебічна науково обґрунтована стратегія проведення відновлення сільськогосподарського виробництва;

послідовність її здійснення при постійному аналізі результатів, оцінки та забезпечення проведення і внесення необхідних коректив;

комплексне взаємне ув'язування робіт по відновленню сільгоспвиробництва як на державному, так і місцевому рівнях;

система державного регулювання сільськогосподарського виробництва з визначенням пріоритетів та етапів його економічного розвитку;

орієнтири соціальної спрямованості проведених перетворень;

чітка і ясна мета перетворень, зрозуміла як селянам, так і суспільству в цілому і підтримувана ними.

Список літератури

1. Пебро М. Международные экономические, валютные и финансовые отношения.- М.: Прогресс-Универс, 1994. - 496 с.

2. Петрик О.І., Половньов Ю.О. Прогнозування інфляції // Вісник НБУ. - 2000.- К" 12.

3. Петрик О.І. Обмінний курс, інфляція та конкурентоспроможність економіки //Вісник НБУ. - 2001. - № 9.

4. Петров В., Глебова О. Об оценке инвестиционных качеств акций // Экономика и жизнь. - 1993. - № 17. - С. 14.

5. Покритан А., Звержов М. Сучасна криза і практика реформ // Економіка України. - 1994. - № 7. - С. 14-25.

6. Рапопорт В.Ш. Системная модель управления инфляцией. - К.: Скарбниця, 1994.-80 с.

7. Саблук П.Т., Малік М.Й., Валентинов В.Л. Формування міжгалузевих відносин:проблеми теорії та методології. - К.: ІАЕ, 2002. - 294 с.

8. Савлук М. Інфляція в Україні: витоки і сучасний стан // Економіка України. -1994. - № 2. - С. 9-18.

9. Савлук М., Огарін В. Теорія ринкової економіки і практики переходу України до ринку // Економіка України. - 1992. - № 2. - С. 65-74.

10. Сало І.В. Фінансово-кредитна система України та перспективи її розвитку. -К.: Наукова думка, 1995. - 178 с.

11. Сало І.В., Д'мконова 1.1., Соколенко Т.І. Формування і розвиток державності, економіки та науки України. - Суми: Козацький вал, 2003. - 544 с.