НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА ім. В.М. КОРЕЦЬКОГО

Бондар Вячеслав Якович

УДК 347.4

ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛА

Спеціальність 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Київ - 2001

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті держави і права імені В.М.Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник:

кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник КУЧЕРЕНКО Ірина Миколаївна,

Інститут держави і права ім. В.М.Корецького НАН України, старший науковий співробітник

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор, академік Академії наук вищої школи України

ДЗЕРА Олександр Васильович,

Київський національний університет ім. Тараса Шевченка, завідувач кафедри

кандидат юридичних наук, доцент

БІРЮКОВ Іван Андрійович,

Національна академія внутрішніх справ України,

професор кафедри

Провідна установа:

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, кафедра цивільного права, Міністерство освіти і науки України, м. Харків

Захист відбудеться “1” _лютого_ 2002 р. о 12-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д.26.236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук при Інституті держави і права ім. В.М.Корецького НАН України за адресою: 01001, м.Київ-1, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України за адресою: 01001, м.Київ-1, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий “31“ грудня 2001 року

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради

кандидат юридичних наук КУЧЕРЕНКО І.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми зумовлена змінами соціально-економічного устрою України та новими конституційними засадами права громадян на житло. Якщо головним принципом Конституції УРСР (1978 року) був принцип безоплатного розподілу житла під громадським контролем, то Конституція України (1996 року) визначає, що безоплатно житло надається державою або органами місцевого самоврядування тільки громадянам, які потребують соціального захисту, а головним обов’язком держави є створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

За час існування Радянського Союзу договір найму житла у державному та громадському житловому фонді був одним із найбільш розповсюджених способів задоволення громадянами своєї житлової потреби. Як, правило, цей договір укладався з громадянами, які довгі роки перебували на квартирному обліку. Виходячи з економічної ситуації, яка склалася за останні роки в Україні, наша держава не може брати на себе обов’язок безоплатного забезпечення своїх громадян житлом. Не бажають брати на себе такий обов’язок також інші власники житлового фонду, які виникли в нашій країні в зв’язку з розвитком підприємницьких відносин та приватизаційними процесами. Господарські товариства, приватні та колективні підприємства перш за все ставлять собі за мету отримувати прибуток, а не задовольняти соціальні потреби своїх працівників. Зазначену мету мають також і громадяни, які стали власниками житла в процесі приватизації державного житлового фонду та передачі у власність квартир в житлово-будівельних кооперативах. Тому постає завдання визначення основних засад правового регулювання договору найму житла в сучасних соціально-економічних умовах, які склалися в Україні.

На перший погляд це завдання могло б бути вирішене шляхом запозичення визначеної ЦК Російської Федерації концепції правового регулювання договору соціального та комерційного найму житла. Але тоді залишається не вирішеним питання щодо правового регулювання договору найму службового та відомчого житла, користування жилими приміщеннями у гуртожитках, житловому фонді, і знаходяться у володінні приватизованих державних та комунальних підприємств, а також жилими приміщеннями, які не були приватизовані громадянами.

Все зазначене вище свідчить про актуальність і доцільність для науки цивільного права обраної теми дисертаційної роботи, направленої на дослідження регулювання договору найму житла. Не дивлячись на зазначені вище обставини, пік наукових досліджень договору найму житла припав на радянський період розвитку нашої країни, коли предметом таких досліджень був договір найму жилого приміщення у державному та громадському житловому фонді. Сьогодні провадилися окремі дослідження договорів соціального та комерційного найму житла, але ніхто не звертався до комплексного дослідження інституту договору найму житла, а також окремих його видів, які існують у перехідний період розвитку нашої країни.

Вихідними даними для розробки теми стали дослідження таких радянських, російських та українських вчених як Аскназія С.І., Азімова Ч.Н., Брагинського М.І., Братуся С.М., Вітрянського В.В., Голодного М.О., Десятника В.О., Золотаря В.А., Дзери О.В., Йоффе О.С, Красавчикова О.А., Кучеренко І.М., Лісніченка Т.Н., Ландкофа С.Н., Маслова В.Ф., Мічуріна Є.О, Підопригори О.А., Пушкіна О.А., Саніахметової Н.О., Суханова Є.А., Червоного Ю.С., Чеберяка П.О., Толстого Є.А., Шевченко Я.М та багатьох інших.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана відповідно до плану науково-дослідної роботи Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України на тему “Роль і значення цивільного права в регулюванні майнових і особистих немайнових відносин в сучасній Україні”.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є визначення основних цивільно-правових теоретичних засад, принципів та методів правового регулювання цивільного договору найму житла і окремих його видів, а також надання рекомендацій щодо вдосконалення системи нормативних актів України, які регулюють цей вид договору.

Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі:

-

-

-

-

- проаналізувати спільні та видові елементи окремих видів договорів найму житла;

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають при задоволенні громадянами своєї житлової проблеми на підставі договору найму житла.

Предметом дослідження є нормативні акти, які регулюють або будуть регулювати договір найму житла.

Методи дослідження. У роботі були використані такі методи дослідження: формально-логічний, історико-правовий, системно-функціональний, порівняльно-правовий, статистичний. За допомогою формально-юридичного методу був проведений аналіз норм чинного законодавства України, яке регулює договір найму житла, а порівняльно-правового методу – регулювання цього договору у інших країнах. Історико-правовий метод використовувався при дослідженні розвитку правового регулювання договору найму житла в Україні у ХХ столітті. Системно-функціональний метод надав можливість визначити суттєві умови договору найму житла та його правовий зміст, а статистичний – визначити основні правові засади регулювання задоволення громадянами своєї житлової потреби на підставі договору найму житла.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у комплексному дослідженні договору найму житла та його окремих видів, виробленні пропозицій щодо системного правового регулювання цього виду цивільного договору.

Проведене дослідження дало можливість дисертантові сформулювати такі положення та висновки, що виносяться на захист:

1. Обґрунтовано висновок, що договір найму житла, незалежно від його виду, є цивільним видом договору і його правове регулювання повинно здійснюватися ЦК, а не нормами житлового законодавства.

2. Запропоновано договір комерційного найму укладати у приватному житловому фонді, власниками якого є юридичні або фізичні особи, а також у службовому житловому фонді, який належить державним чи комунальним юридичним особам.

3. Розроблено поняття договору соціального найму як цивільного договору, за яким одна сторона - наймодавець (власник житла або уповноважений ним орган) зобов’язується передати іншій стороні - наймачу, який відповідно до законодавства визнаний таким, що потребує соціальної допомоги, тобто малозабезпеченим, у безстрокове користування житло для проживання, за визначену нормативними актами плату.

4. Дано пропозицію щодо закріплення в ЦК права укладення договору комерційного найму без обмеження його строку, а також на довічний строк, тобто до смерті наймача або наймодавця.

5. Аргументовано закріплення у ЦК права наймача на вселення тимчасових мешканців тільки у випадку, коли це передбачено договором комерційного найму або у випадку, коли на це є згода наймодавця.

6. Запропоновано встановлення для наймодавців, які проживають в одній квартирі чи в одноквартирному приватному будинку з наймачем і не мають у власності іншого житла, права на розірвання договору комерційного найму у судовому порядку з таких підстав: у випадку, коли наймане житло потрібно для проживання наймодавцю або членам його сім’ї, а також у випадку, коли неможливість сумісного проживання наймача і наймодавця в одній квартирі чи в одному будинку пов’язана з особистістю наймача.

7. Визначено, що видом комерційного договору найму є договір найму службового житла і запропоновано законодавче закріплення у ЦК такої підстави розірвання комерційного договору найму службового житла як припинення трудових чи службових відносин у випадку, якщо це передбачено договором у приватному житловому фонді або законодавством у житлових фондах державних та комунальних юридичних осіб.

8. Запропоновано регулювання договору соціального найму житла здійснювати в ЦК, а основні засади обліку об’єктів житлового фонду соціального призначення, порядок визначення осіб, які мають право на укладення договору соціального найму, а також ведення системи обліку таких осіб та визначення процедури укладення договору – у Законі “Про житловий фонд соціального призначення”.

9. Дано пропозиції щодо спеціальної реєстрації гуртожитків в органах технічної інвентаризації, передачі приватизованим державним та комунальним підприємствам у власність гуртожитків, надання власникам гуртожитків або уповноваженим ними органам права приймати локальні нормативні акти – “Правила користування гуртожитками”, в яких встановлювати особливості користування житлом та приміщеннями які розташовані у гуртожитках.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що основні висновки та пропозиції, які зроблені в дисертації, можуть бути використані в законотворчій роботі над ЦК, Законом “Про житловий фонд соціального призначення”, при викладенні курсів лекцій “Цивільне право” і “Житлове право”, для подальших наукових досліджень договірних цивільних відносин.

Апробація результатів дисертації була проведена у виступах на науково-практичній конференції “Проблеми і перспективи розвитку та реалізації законодавства України” (Київ, квітень 2001 року) та міжнародній науковій-конференції “Європа, Японія, Україна: шляхи демократизації державно-правових систем ” (Київ, жовтень 2000 року).

Публікації. Основні положення і висновки дисертаційного дослідження були викладені у трьох статтях у фахових виданнях, а також тезах двох доповідей.

Структура дисертації визначена метою та завданнями дослідження і складається із вступу, двох розділів, висновку, а також списку використаних джерел, що становить 145 найменувань. Загальний обсяг дисертації 195 сторінок, список використаних джерел 17 сторінок.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовується актуальність та ступінь дослідження цивільного договору найму житла, визначається мета та основні завдання дослідження, наукова новизна дисертації та її практичне значення, а також висвітлюються положення, що виносяться на захист.

У першому розділі “Правове регулювання договору найму житла” досліджується історія розвитку законодавства, яке регулювало договір найму житла, соціально-економічні та правові засади правового регулювання договору найму житла у сучасних умовах в Україні, дається правовий аналіз поняття договору найму житла, його правового змісту.

У підрозділі 1.1. провадиться аналіз розвитку українського законодавства, яке регулювало договір найму житла у ХХ столітті. Дається аналіз нормативних актів, а також наукових поглядів в окремі історичні періоди щодо договору найму житла. Дисертант робить висновок, що головними ознаками цього періоду були зміни соціально-політичних устроїв. Російський царизм, революція і побудова соціалістичного суспільства у складі Радянського Союзу, а на сьогодні відмова від головних принципів соціалізму і створення самостійної держави, орієнтованої на принципи розвинутих капіталістичних країн. Все це не могло не відбитися на правовій системі України. Тому регулювання договору найму залежало від політичної, соціально-економічної ситуації в країні. В зв’язку з цим виділяються періоди розвитку законодавства, яке регулювало договір найму житла у ХХ столітті. Вони такі:

Перший етап, період перебування України у складі царської Росії (1900-1917 роки), коли регулювання договору найму житла провадилося нормами Зводу законів цивільних Російської імперії. Зазначений договір не виділявся як окремий вид цивільного договору і регулювався нормами договору найму майна. Основним принципом регулювання договору був принцип свободи договірного вибору, в зв’язку з чим умови договору найму житла встановлювалися самими сторонами, а правове регулювання було обмеженим.

Другий етап, Жовтнева революція і становлення Радянської влади (1917-1922 роки). Він характеризувався масовою націоналізацією житлового фонду, передачею його у відання місцевих Рад та відмовою від платного користування житлом у цьому фонді.

Третій етап – прийняття ЦК УСРР та інших нормативних актів, які встановлювали особливості регулювання договору найму житла ( 1922-1937 роки). Зазначений етап характеризувався поверненням до принципів правового регулювання договору найму житла у ЦК, а також прийняттям спеціальних нормативних актів, які встановлювали порядок адміністративного виселення наймачів. Особливістю цього періоду було встановлення класового підходу до визначення прав наймачів, а саме – надання певним категоріям працівників права на продовження договору найму житла, незалежно від згоди наймодавця, у випадку закінчення його строку, встановлення такої підстави для виселення як припинення трудових відносин наймача з наймодавцем.

Четвертий етап, прийняття Постанови ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 року “Про збереження житлового фонду та поліпшення житлового господарства в містах” (1937-1961 роки). На зазначеному етапі був прийнятий спеціальний законодавчий акт, який встановив особливості регулювання договору найму житла як окремого виду цивільного договору найму, хоча і не визначив його назви. Цей період також характеризувався посиленням адміністративних методів регулювання відносин договору найму житла і поступовим втручанням держави в його регулювання у індивідуальному житловому фонді, розширення підстав припинення договору найму в зв’язку з припиненням трудових відносин.

П’ятий етап – прийняття ЦК УРСР (1961-1984 роки.). На цьому етапі була зроблена спроба відійти від адміністративних методів регулювання цивільних договорів шляхом виділення договору найму жилого приміщення в окремий вид цивільного договору у ЦК. Головною ознакою правового регулювання договору найму жилого приміщення було встановлення особливих правил правового регулювання для договорів найму жилого приміщення: у будинках державного та громадського житлових фондів, у будинках ЖБК, у будинках, які належали на праві індивідуальної власності громадянам, а також у службових, відомчих жилих будинках та у гуртожитках.

Шостий етап – від прийняття ЖК і до розпаду СРСР (1984 до 1991 року). Головна характеристика цього періоду – відмова від регулювання нормами ЦК договору найму жилого приміщення, встановлення адміністративних методів його регулювання для всіх видів житлового фонду, обмеження прав сторін на свободу укладення та визначення умов договору. Позитивним явищем цього періоду було закріплення права безстрокового користування жилими приміщеннями у будинках державного та громадського житлового фонду, а також поступове звуження підстав припинення договору найму жилого приміщення в зв’язку з припиненням трудових відносин.

Сьомий етап – отримання незалежності Україною і становлення нової ринкової правової системи (з 1991 року по сьогоднішній час). Головна особливість цього етапу – відсутність правового регулювання договору найму у колективному житловому фонді, неможливість застосування норм ЖК до договору найму жилого приміщення у будинках ЖБК, відомчого житлового фонду, у гуртожитках та службових жилих приміщеннях, а також зміна конституційних засад укладення договору найму житла у державному та громадському житлових фондах.

У підрозділі 1.2. автор аналізує соціально-економічні відносини, які склалися в нашій країні і дає пропозиції щодо визначення системи нормативних актів, які будуть регулювати договір найму житла.

До основних соціально-економічних умов розвитку законодавства, яке регулює договір найму, автор відносить складну ситуацію, яка склалася в нашій країні щодо вирішення житлової проблеми своїх громадян: неможливість задовольнити усіх бажаючих житлом за рахунок держави, несприятливі умови для проведення інвестування в будівництво і отримання кредитів для придбання у власність житла. Все це дає підставу зробити висновок про те, що договір найму житла буде ще довго одним із найбільш розповсюджених способів реалізації права громадян на житло. Тому сьогодні стоїть завдання визначити основні правові принципи, способи та систему нормативних актів, які будуть регулювати договір найму житла.

На думку дисертанта, договір найму житла, як вид цивільного договору, повинен регулюватися нормами цивільного права. Автор відстоює точку зору про недоцільність прийняття ЖК, оскільки такого нормативного акта не існує в жодній з економічно розвинутих країн. Традиційно в країнах, де відсутні адміністративні методи регулювання договірних відносин, договір найму житла регулюється цивільними кодексами. Тому автор пропонує відносини договору найму житла, як соціального, так і комерційного, регулювати у ЦК.

Важливою умовою правового регулювання договору найму житла автор вважає вирішення трьох важливих задач. Перша – це вирішення подальшої долі існування у сучасних умовах окремих видів договорів найму житла, таких як відомчого, службового, в гуртожитках, а також деяких інших. Друга, встановлення основних засад для укладення договорів та користування житлом на підставі договору соціального найму. Третя задача полягає у можливості запровадження способів цивільно-правового регулювання комерційного договору найму з тим, щоб цей договір надав можливість з одного боку, найбільш ефективно вирішувати громадянам свою житлову проблему, а, з другого боку, розширив можливості власників житла отримувати доходи від здачі житла в найом.

Підрозділ 1.3. присвячений визначенню поняття договору найму житла та його правового змісту.

Відмічається, що поняття договору найму в юридичній літературі залежало від його нормативного визначення і тому постійно змінювалося. Але сьогодні чинні нормативні акти не дають поняття цього виду договору. Причиною є те, що договір найму житла у різних житлових фондах не має єдиного правового регулювання. На думку дисертанта, у проекті ЦК дається визначення лише поняття комерційного договору, яке не може бути застосоване до інших видів договорів, наприклад до договору соціального найму житла, оскільки цей договір носить строковий характер.

Для того, щоб поняття носило універсальний характер для будь-якого житлового фонду, пропонується визначити договір найму житла як цивільний договір, за яким одна сторона наймодавець (власник житла або уповноважена ним особа) зобов’язується передати іншій стороні наймачу у безстрокове або строкове користування житло для проживання, за визначену договором або нормативними актами плату.

Автор звертає увагу на те, що ст. 46 Конституції України дала нову назву договору користування жилим приміщенням, а саме – “договір оренди”. Дисертантом проводиться аналіз поняття “договору оренди” та “договору найму”. Таку ж назву цього виду договору встановлює і проект ЖК. Проте у проекті ЦК цей договір має назву – договір найму житла. Якщо зважити на те, що будь-який нормативний акт не може суперечити Конституції, то правильно було б називати цей договір “договір оренди житла”. Але традиційно в Україні такий договір має назву “договору найму” і, в зв’язку з цим, дисертант вважає, що не має сенсу змінювати його назву, оскільки необхідно взяти до уваги, що таку назву цей договір носить більше як 100 років, ще з прийняття Зводу законів Російської імперії.

Автор провадить аналіз відносин, що виникають між особою, яка укладає договір користування житлом з юридичною особою, яка його орендує і приходить до висновку, що ці відносини можна визначати як договір піднайму житла.

Однією з суттєвих умов договору найму житла є його оплатність, проте відомі випадки, коли наймач у державному та комунальному житловому фонді не сплачує плату за користування, тобто звільнений відповідно до нормативних актів від квартирної плати, або коли роботодавець укладає зі своїм працівником зазначений договір, де не передбачає оплати за користування житлом. Такі випадки будуть існувати і надалі. В зв’язку з цим пропонується встановити у ЦК правило про те, що у випадку безоплатного користування житлом до цих відносин застосовуються норми, які регулюють договір найму житла.

Розглядаючи питання про предмет договору найму, дисертант приходить до висновку, що термін “житло”, який визначає проект ЦК, є більш узагальнюючим, хоча у самому кодексі даються такі поняття як помешкання, жилий будинок, квартира. Критикуючи ці неузгодженості, автор пропонує встановити єдине поняття “житло” замість терміна “помешкання”, як предмету договору найму житла.

Проект ЦК визначає, що предметом договору найму житла може бути лише придатне для постійного проживання помешкання, але відповідно до Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” об’єктами приватизації можуть бути також жилі приміщення, непридатні для проживання. В зв’язку з цим дисертант пропонує надати право власникам приватизованих квартир укладати договір найму житла навіть у тому випадку, коли зазначені приміщення визнані відповідно до законодавства непридатними для проживання, але з обов’язковим зазначенням про це у договорі.

З аналізу проекту ЦК можна зробити висновок, що житло може передаватися тільки у користування громадянам для проживання в ньому. Тобто житло не можна передавати в оренду для використання в інших цілях. На думку дисертанта, не можна беззастережно встановлювати правило, що будь-яке житло повинно використовуватися тільки для проживання громадян. У зв’язку з цим робиться висновок про те, що жилі будинки, які належать громадянам на праві приватної власності, можуть бути передані в оренду юридичним або фізичним особам, не для проживання в них громадян. Що стосується приватизованих квартир (жилих будинків), а також будинків ЖБК, то житло може також передаватися в оренду, якщо така можливість передбачена статутами ЖБК чи товариства співвласників квартир або у випадку винесення відповідного рішення органами управління цих юридичних осіб.

Другий розділ “Правове регулювання окремих видів договорів найму житла” присвячений дослідженню правового регулювання окремих видів договорів найму.

У підрозділі 2.1. досліджується поняття та зміст комерційного договору найму житла.

Перш за все автор дає визначення поняття договору комерційного найму як договору, за яким одна сторона наймодавець (власник чи уповноважена особа) зобов’язується передати іншій стороні наймачу (фізичній особі) житло у володіння і користування за визначену угодою сторін плату. Суттєвою умовою договору найму автор вважає визначену при укладенні договору найму плату і тому пропонується не обмежувати законодавчо розмір цієї плати.

На думку автора, договір комерційного найму можна укладати у приватному житловому фонді, а також у фонді, який належить державним та комунальним юридичним особам в зв’язку з трудовими або службовими відносинами з наймачами.

Головним принципом регулювання комерційного договору автор вважає те, що норми ЦК повинні носити диспозитивний характер, крім умов та порядку розірвання договору найму, випадків продовження договору найму.

Критикуючи встановлення у проекті ЦК строку договору найму житла у п’ять років, дисертант пропонує не обмежувати законодавчо строк договору, а також надавати право на укладення довічного договору найму й на невизначений строк.

Аналізуючи норми проекту ЦК, які регулюють порядок продовження договору найму житла, дисертант приходить до висновку, що така процедура обмежує права наймодавця, оскільки останній не має права укладати договір найму житла з іншою особою. Зазначена норма закону не враховує правомірні інтереси наймодавця, наприклад, літньої людини, яка є наймодавцем і не може сумісно проживати з наймачем, який хоча і не порушує загальні правила користування, але, наприклад, вмикає дуже голосно магнітофон. На думку дисертанта, необхідно в ЦК закріпити правило щодо можливості укладення наймодавцем нових договорів найму з іншими наймачами, якщо неможливість продовження попереднього договору найму житла пов’язане з особистістю наймача, і у тому випадку, коли наймодавець проживає у приміщенні, яке є предметом договору найму житла.

Традиційним вже на протязі багатьох років є надання права наймачам вселяти у наймане житло тимчасових мешканців. Зазначене право було перенесене і у проект ЦК. Ця норма у кодексі носить імперативний характер, що, на думку автора, є порушенням прав наймодавця. В дисертації приводяться аргументи щодо надання цій нормі диспозитивного характеру і пропонується закріпити у кодексі право наймача на вселення тимчасових мешканців тільки у випадку, коли це передбачено договором або за згодою наймодавця.

Важливим питанням щодо регулювання договору найму житла є визначення підстав для дострокового розірвання договору найму житла, тому при вирішенні цього питання найбільш коректно врахувати як інтереси наймача, так і інтереси наймодавця. Проект ЦК традиційно пішов шляхом надання наймачу права розірвання договору найму житла у будь-який час, встановивши лише обов’язок попередження наймодавця за три місяці. На думку дисертанта, кодекс повинен передбачити можливість негайного розірвання договору найму житла без додержання строку попередження у випадку, коли проживання у найманому житлі загрожує здоров’ю наймача або особам, які з ним проживають.

В той же час, автор пропонує розширити підстави для розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця у тих випадках, коли він не має на праві власності іншого житла, а займане жиле приміщення потрібно наймодавцю для власного проживання або для проживання членів його сім’ї, або у випадку, коли наймодавець не може проживати в одному приміщенні з наймачем враховуючи особистість останнього.

У підрозділі 2.2. досліджуються основні питання та пропонується концепція правого врегулювання договору найму житла у фонді соціального призначення.

Дисертант робить висновок, що цей договір за своєю правовою природою є цивільним і тому його правове регулювання повинно здійснюватися у ЦК. Договір соціального найму житла повинен укладатися тільки з особами, які є малозабезпеченими і потребують поліпшення житлових умов.

Досліджуючи питання визначення мінімального соціального рівня житлових умов, при яких громадяни будуть мати право на укладення договору соціального найму житла, дисертант звертає увагу на те, що за довгі роки існування розподільчої системи, нормативними актами було досить вдало визначено категорії громадян, які потребують поліпшення житлових умов, але, враховуючи сучасні умови, пропонується надавати право місцевим обласним радам депутатів встановлювати додаткові підстави та умови для взяття на такий облік.

В дисертації приводяться аргументи щодо критики законодавчої концепції стосовно надання на умовах договору соціального найму житла особам, які не є малозабезпеченими, але мають відповідні заслуги чи нагороди. Крім того, пропонується відмовитися від надання житла у соціальному житловому фонді особам в зв’язку з службовими або трудовими відносинами, наприклад військовослужбовцям.

Порядок обліку та використання соціального житла, а також перелік осіб, які мають право на взяття на облік для отримання житла за договором соціального найму, та умови перебування та зняття з цього обліку повинні визначатися Законом “Про житловий фонд соціального призначення”. Зазначений нормативний акт, на думку дисертанта, повинен замінити Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень, затверджених Радою Міністрів УРСР. Головними завданнями Закону “Про житловий фонд соціального призначення” є визначення переліку квартир, жилих приміщень, які входять до житлового фонду соціального призначення. Зокрема до них пропонується включити неприватизоване житло, а також спеціально побудовані жилі будинки. Пропонується надавати товариствам співвласників квартир, або власникам приватизованих квартир багатоквартирного будинку право викупу квартир (жилих приміщень), що включені до соціального житлового фонду і знаходяться в їх будинках. Переважне право на викуп повинні мати особи, які приватизували кімнати в комунальних квартирах, де розташовані кімнати, які включені до фонду соціального призначення.

Дисертантом висловлюється думка, що для визначення прав наймача жилого приміщення у житловому фонді соціального використання перш за все потрібно визначитися з його призначенням. Право на укладення такого виду договору може бути лише у тих, хто потребує соціальної допомоги, оскільки такий фонд не можна використовувати для отримання наймачем прибутку. Тому робиться пропозиція щодо заборони використовувати житло, яке знаходиться у соціальному житловому фонді, для укладення договору піднайму. Крім того, жилі приміщення цього фонду не повинні підлягати приватизації, оскільки, по-перше, у цьому випадку буде зменшуватися сам соціальний житловий фонд, що приведе до необхідності збільшення бюджетних видатків на будівництво фонду соціального використання, а, по-друге, громадяни, які отримали безкоштовно житло, будуть мати право його продавати та отримувати прибуток.

Дисертантом провадиться аналіз відносин щодо користування приміщеннями, які призначені для соціального забезпечення громадян (будинки пристарілих, інвалідів, притулки тощо). В зв’язку з цим робиться висновок про те, що відносини які виникають між громадянами і соціальними установами, за своєю правовою природою не можна віднести до цивільно-правових договірних відносин, і тому вони не можуть регулюватися на підставі договору найму соціального житла.

У підрозділі 2.3. автор досліджує договори найму службового та відомчого житла. Автор провадить аналіз сучасного регулювання порядку надання та користування службовим житлом і приходить до висновку, що ці відносини є договірними і є окремим видом договору найму житла. Крім того зроблений висновок, що за останні роки перелік осіб, які мають право на укладення договору найму службового приміщення, значно розширився за рахунок осіб, які займають посади у державних органах (прокуратурі, податковій адміністрації, органах внутрішніх справ). Дисертант вважає, що такі зміни є відображенням сучасного стану соціально-економічних відносин, коли немає можливості задовольнити потребу у житлі працівників державних органів звичайним шляхом, як особам, які перебувають на квартирному обліку.

Дисертантом робиться висновок про те, що регулювання відносин договору найму службового житла шляхом закріплення такої підстави для розірвання договору, як припинення трудових або службових відносин. Цей вид договору може бути укладеним у приватному житловому фонді, а також у фонді який, належать державним або комунальним юридичним особам. Наймачами за договором найму службового житла можуть бути особи, які перебувають у трудових або службових відносинах (наприклад, військовослужбовці) з наймодавцем. Головною особливістю цього виду договору є підстави для його припинення, а саме розірвання трудових або службових відносин. Причому у приватному житловому фонді така підстава повинна бути передбачена договором, а у житловому фонді державних та комунальних підприємств – нормативними актами.

Для створення більш мобільного надання службового житла пропонується відмовитись від реєстрації зазначених приміщень у місцевих виконавчих органах і видачі ордерів на вселення, оскільки зазначені органи не повинні мати право вирішувати за власника чи уповноважену ним особу, яким чином потрібно використовувати об’єкти службового житлового фонду.

Розглядаючи питання правового регулювання договору найму житла у відомчому житловому фонді, то оскільки зазначений вид договору найму житла укладався з працівниками особливо важливих галузей народного господарства, а на сьогодні багато таких підприємств вже приватизовані, як і приватизовані наймачами відомчі жилі приміщення, дисертант вносить пропозицію не виділяти зазначений житловий фонд в окремий вид житлового фонду і не встановлювати особливостей правового регулювання договору найму житла в ньому.

У підрозділі 2.4. дається правова характеристика такого виду житлового фонду як гуртожитки, та визначається правова природа відносин користування житлом у них.

Автор звертає увагу на те, що сьогодні багато гуртожитків не були передані приватизованим державним підприємствам і тому їх статус залишається невизначеним, оскільки вони не підлягають приватизації наймачами, а також передачі у комунальну власність. В зв’язку з цим робиться висновок про безоплатну передачу гуртожитків у власність приватизованим підприємствам.

Оскільки гуртожитки можуть бути у державній, комунальній та приватній власності, то розташовані в них жилі приміщення можуть бути предметом як договору соціального, так і комерційного найму житла, а також договору найму службового житла.

Наймачами у гуртожитках можуть бути особи, які працюють чи навчаються у наймодавця, а також інші особи, які не мають правового зв’язку з наймодавцем, але потребують соціальної допомоги, наприклад, біженці, особи, що звільнилися з місць позбавлення волі тощо.

Враховуючи, що гуртожитки – це спеціально обладнані будівлі, де, як правило, існує значна кількість приміщень, які знаходяться у спільному користуванні наймачів, дисертант пропонує надати право наймодавцям приймати “Правила користування гуртожитками”. Зазначений локальний нормативний акт може регулювати порядок спільного користування наймачами нежилими та жилими приміщеннями в гуртожитках, встановлювати додаткові права та обов’язки сторін за договором найму житла, ніж ті, що встановлені законодавством, а також підстави для припинення договорів найму житла у гуртожитках (зокрема порушення встановлених Правил користування приміщеннями, припинення навчання, трудових чи службових відносин тощо).

Висновки. На підставі аналізу законодавства України, зарубіжних країн, наукової юридичної літератури проведене комплексне дослідження цивільного договору найму житла. У висновках даються найбільш узагальнюючі підсумки результатів, отриманих у процесі дисертаційного дослідження. Основними з них є такі: встановлення тенденції виділення з системи норм цивільного законодавства, які регулюють договір найму майна, норм, які регулюють найом житла, що пов’язане з розширенням прав та гарантій наймача житла, закріплення в законодавстві імперативних норм регулювання прав та обов’язків сторін цього договору, а також підстав для припинення договору найму; з’ясування правової природи договору найму житла як цивільного договору; визначення основних напрямків та системи розвитку законодавства, яке регулює цей договір і надання пропозицій щодо його регулювання нормами цивільного, а не житлового кодексу; проведення класифікації житлових фондів, в яких може укладатися договір найму житла (приватному, службовому, державному та комунальному); обґрунтовано пропозиції щодо регулювання договору комерційного найму диспозитивними нормами, а соціального – імперативними; прийняти Закону України “Про житловий фонд соціального призначення”, а також дані конкретні пропозиції щодо правового регулювання договорів комерційного та соціального найму, службового житла та житла, розташованого в гуртожитках; в зв’язку з дефіцитом житла в Україні пропонується не встановлювати обмежень щодо визнання строку та предмету договору комерційного найму житла.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ:

1. Бондар В.Я. Житловий кодекс України: сучасність і майбутнє. – Зб.наук.пр. “Держава і право”. – Вип.9. – К.: ІДП НАНУ, 2001. – С.256-260.

2. Бондар В.Я. Цивільно-правові питання користування жилими приміщеннями у гуртожитках. – Зб.наук.пр. “Держава і право”. – Вип.10. – – К.: ІДП НАНУ, 2001. – С.296-302.

3. Бондар В. Правове регулювання договору найму житла у державному та комунальному фонді соціального використання // Підприємництво, господарство і право. – 2001. – № 5. – С. 45-48.

4. Бондар В.Я. Види договорів найму жилих приміщень // Тези доповідей і наукових повідомлень науково-практичної конференції “Проблеми і перспективи розвитку та реалізації законодавства України”. – Київ: ІДП НАНУ. – 2001. – С.29-31.

5. Бондар В.Я. Кодифікація житлового законодавства в Україні // Матеріали міжнародної наукової конференції “Європа, Японія, Україна: шляхи демократизації державно-правових систем”. – Київ: ІДП НАНУ. – 2000. – С.266-269.

Бондар В.Я. Договір найму житла. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, Київ, 2001.

Дисертацію присвячено дослідженню актуальних проблем правовим регулюванням цивільного договору найму житла. У дисертації досліджується історія розвитку законодавства, яке регулює договір найму житла, його правова природа, визначаються його суттєві умови, а також дається характеристика окремих видів договорів. Сформульовані поняття договору найму житла, його видів - комерційного та соціального. Запропонована система нормативних актів, які повинні регулювати договір найму житла у різних житлових фондах. Проаналізовано і детально розглянуто правовий зміст окремих видів договорів найму житла. Сформульований новий підхід до визначення поняття та правового змісту договору найму службового житла. Названі види договорів найму, які можна укладати у гуртожитках та розроблено конкретні пропозиції щодо визначення правового статусу гуртожитків як об’єктів житлового фонду.

Ключові слова: житло, договір найму житла, гуртожиток, службове житло, комерційний договір найму житла, договір соціального найму житла.

Бондарь В.Я. Договор найма жилья. – Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 – гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. Институт государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины, Киев, 2001.

Диссертация посвящена проблемам исследования правового регулирования договора найма жилья. Исследуется развитие украинского законодательства, которое регулировало договор найма жилья в ХХ столетии, выделяются семь этапов его развития. Анализируются социально-экономические отношения, которые сложилось в Украине и формулируются предложения по установлению системы нормативных актов, которые должны регулировать договоры найма жилья. Сформулированы выводы о нецелесообразности принятия ЖК, поскольку такого нормативного акта не существует ни в одной из экономически развитых стран.

В диссертации дается понятие договора найма жилья как гражданского договора, по которому одна сторона – наймодатель (собственник жилья или уполномоченный им орган) обязуется передать другой стороне – нанимателю в бессрочное или срочное пользование жилье для проживания, за определенную договором или нормативными актами плату. Проведен анализ отношений, которые возникают между физическим лицом, которое заключает договор пользования жильем, с юридическим лицом, арендатором такого жилья и сделан вывод о том, что к таким отношения необходимо применять нормы, которые регулируют договор поднайма. Обоснованы предложения о возможности и порядке заключения договора аренды жилья с юридическими или физическими лицами для использования в иных целях чем проживание граждан.

Исследуется понятие и содержание договора коммерческого договора найма жилья. Делается вывод о том, что договор коммерческого найма можно заключать в частном жилом фонде, а также в фонде, который принадлежит государственным и коммунальным юридическим лицам в связи с трудовыми или служебными отношениями наймодателя с нанимателями. Сформулированы