УДК 332.834

Д.Л. Левчинський, канд. техн. наук

Прідніпровська державна академія будівництва та архітектури, м. Дніпропетровськ

Обґрунтування основних напрямів вдосконалення механізму регулювання інвестиційним процесом відтворення міського житлового фонду

У статті описані принцип і порядок планування і організації програми регулювання інвестиційним процесом відтворення міського житлового фонду. Також приведено обґрунтування використання ринкових механізмів і змішаних форм фінансування, посилення дії інвестиційних чинників на підвищення ефективності відтворення для раціонального співвідношення комерційного і соціального житла житловий фонд, інвестиційний процес, напрями відтворення житлового фонду, стимулювання попиту та пропозиції

Підвищення ефективності регулювання інвестиційним процесом відтворення ЖФ і збільшення житлової забезпеченості громадян є одними з пріоритетних напрямів державної політики в Україні на сучасному етапі. Варто також відзначити, що стимулювання зростання об'ємів ЖС (житлового будівництва) завдяки мультиплікативному ефекту сприяє розвитку інших галузей народного господарства і зростанню економіки країни в цілому.

На сучасному етапі в умовах відносин ринкового типу, що склалися, розробка відповідних програм ставить за мету або зміну умов пропозиції житла, або підвищення попиту на нього з боку населення. Реалізація цих програм повинна здійснюватися на державному рівні [2].

При цьому створення ефективного механізму відтворення ЖФ ( житлового фонду) можливо тільки за обов'язкової умови збалансованого стимулювання попиту і пропозиції на ринку житла. Так, розвиток регіонального первинного ринку житла в містах України в 2004 - початку 2006 рр. є прикладом значного зростання попиту, зокрема з боку юридичних і фізичних осіб, що інвестують в житлі вільні фінансові ресурси, неврівноваженого відповідним зростанням пропозиції. У результаті це привело до значного зростання цін в 2004 р. (приблизно на 60%), подальшій стагнації протягом 2005 р. і новому витку зростання в першому півріччі 2006 р.

Реалізація поставлених завдань повинна бути передбачена в рамках державної програми. Основною метою даної програми повинне бути комплексне вирішення проблеми переходу до стійкого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні і комфортні умови мешкання в нім. Основними завданнями програми повинні бути: створення умов для розвитку житлового і житлово-комунального секторів економіки і підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення об'ємів ЖС і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла; створення умов для приведення ЖФ і комунальної інфраструктури у відповідність із стандартами якості, що забезпечують комфортні умови мешкання; забезпечення доступності житла і комунальних послуг відповідно до платоспроможного попиту громадян і стандартів забезпечення житловими приміщеннями [4].

Таким чином, основні заходи щодо стимулювання попиту і пропозиції на ринку житла, що будується, на нашу думку, зокрема повинні бути передбачені даною програмою

Серед заходів щодо стимулювання попиту пропонується вирішення наступних завдань:

а) підвищення загального рівня доходів населення. Дане завдання має довгостроковий характер і повинна вирішуватися на федеральному рівні. В даний час показник періоду накопичення для придбання квартири (показник зворотний коефіцієнту доступності житла), розрахований як відношення середньої ринкової вартості житла до середньорічного доходу сім'ї, в середньому по країні складає 4,5 року, тоді як для європейських країн даний показник рівний 3 рокам, а для США - 2 рокам [6]. Очевидно, що без підвищення матеріального добробуту громадян про нормальну доступність житла говорити не доводитися.

Рішення цієї задачі вимагає загального кардинального поліпшення в економіці всієї країни, а саме: зростання собираемости податків, зростання ВВП, зниження темпів інфляції і так далі Необхідною умовою для таких змін є, в першу чергу, політична стабільність в країні, наявність чіткої соціально орієнтованої програми економічних перетворень;

б) розвиток іпотечного житлового кредитування населення, як основного інструменту підвищення купівельної спроможності громадян на ринку житла.

Проте для подальшого підвищення рівня доступності іпотечних кредитів потрібна реалізація комплексу мерів. Так, в програмі повинні бути передбачені наступні заходи:

1) забезпечення нормативно-правових умов для розвитку іпотечного житлового кредитування і інших інститутів житлового фінансування населення;

2) створення уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів і забезпечення розвитку ринку іпотечних цінних паперів, зокрема за рахунок залучення засобів пенсійних фондів і страхових компаній на ринок іпотечних цінних паперів;

3) вдосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним шляхом створення інформаційної системи статистичних даних про ситуацію на житловому ринку, доступну для всіх зацікавлених сторін, організація збору статистичних даних про неповернення іпотечних житлових кредитів, дострокові погашення кредитів з метою інформаційного забезпечення кредитних організацій і страхових компаній;

4) бюджетне сприяння підвищенню рівня доступності житла і іпотечних житлових кредитів для населення, наприклад, у формі надання субсидій молодим сім'ям, що визнаним потребують житлових приміщень, на придбання житла, зокрема на погашення первинного внеску при отриманні іпотечного кредиту або позики;

5) розвиток нових ринкових інститутів і механізмів, що формують інфраструктуру іпотечного житлового кредитування і ринку житла (страхування іпотечних житлових кредитів, бюро кредитних історій, небанківські кредитні організації, що здійснюють кредитні операції за поданням іпотечних кредитів на придбання житла, та інші);

6) вдосконалення системи захисту прав громадян - набувальники житла і громадян, що беруть участь у фінансуванні житлового будівництва.

Велика частина даних заходів носить організаційний характер і не зажадає виділення додаткових бюджетних ресурсів. Виключенням є організація бюджетної підтримки у формі надання субсидій молодим сім'ям;

в) вдосконалення форм державної підтримки населення в цілях поліпшення житлових умов. Така підтримка повинна здійснюватися по наступних напрямах:

1) виконання державних зобов'язань по забезпеченню житлом