Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень:

1. по предмету

а) по виду предмета

1.

2.

3.

4.

5.

У судовій практиці, зв'язаної з відчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажі частки житлового приміщення (квартири, житлового будинку).

Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Факт відмовлення співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності, сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальної часткової власності повинний бути відбитий у тексті договору.

На відчуження кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються.

б) по цілісності предмета

1.

2.

2. по підставах перебування житлового приміщення з власності

1.

2.

3.

1.

2.

3.

Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна .

По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари , не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в писемній формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.

По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної чи ділянки права на неї, якщо інше не передбачено чи законом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо.

У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два — предмети і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у яких проживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

Перехід права власності (у тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні.

Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що при чи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжують користатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

- для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

- для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.

Ці зведення необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням

У законодавстві передбачено порівняно небагато випадків, коли необхідне спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за статтею 227 ЦК України договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідче-ний, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст.47 ЦК України).

Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комі-теті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійсню-ють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністра-тивно-правове значення, а її відсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу.

Як відомо, об'єктами права власності громадян з недавнього часу можуть бути також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадсь-кого житлового фонду» було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту власність квартири в будинках державного і громадсь-кого фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і