По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної чи ділянки права на неї, якщо інше не передбачено чи законом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо.

У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два — предмети і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у яких проживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

Перехід права власності (у тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні.

Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що при чи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжують користатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

- для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

- для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.

Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комі-теті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійсню-ють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністра-тивно-правове значення, а її відсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу.

Як відомо, об'єктами права власності громадян з недавнього часу можуть бути також квартири. Так, ще Постановою Ради Міністрів СРСР від 2 грудня 1988 р. «Про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадсь-кого житлового фонду» було вперше за період існування СРСР дозволено громадянам набувати за договором купівлі-продажу в особисту власність квартири в будинках державного і громадсь-кого фонду. На такі договори Постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 19 травня 1989 р. «Про затвердження Поло-ження про продаж громадянам в особисту власність квартир у будинках державного і громадського житлового фонду, їх утри-мання і ремонт» (втратила чинність), було поширене пра-вило про їх нотаріальне посвідчення. Відповідно до Закону Ук-раїни «Про приватизацію державного житлового фонду”, прий-нятого 19 червня 1992 р., одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформ-ляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріаль-ного посвідчення (п.5 ст.8).

Згідно із статтею 15 Закону України «Про власність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи гро-мадського фонду та членам його сім'ї було надано право прид-бати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх ви-купу або на інших підставах, передбачених законодавством. Не-зважаючи на застосування в Законі терміну «викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нота-ріальне посвідчення. Нині у зв'язку із здійсненням в Україні приватизації державного та громадського житлового фонду ви-куп втратив своє первісне значення.

За Законами України «Про приватизацію майна державних підприємств» і «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) договори купівлі-продажу дер-жавного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступ-ною реєстрацією виконкомом Ради народних депутатів протя-гом місяця з дня його укладення (за першим Законом) або місце-вою Радою народних депутатів (за другим Законом).

Відповідно до статті 18 Земельного кодексу України земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективній власності. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду ділянки у власність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановлених межах безоплатно, а понад ці межі — за договором купівлі-продажу з посвідченням у нотаріально-му порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути прийняте відповідною Радою народних депутатів рішення з цьо-го питання. Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, проводиться лише за но-таріально посвідченим договором купівлі-продажу. В обох ви-падках договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділян-ки в натурі і видачі державного акта на право власності.

Недодержання форми договору купівлі-продажу та інших ви-мог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені за-гальними правилами цивільного права, якщо інше не передба-чено спеціальним законом.

2.3 Договір купівлі-продажу в зовнішньоторговельній діяльності

У розвитку сучасного суспільства, світової цивілізації важлива роль належить міжнародним відносинам, однією із складових яких є зовнішньоекономічні зв'язки та їх організаційно-правова основа — міжнародна торгівля. Зов-нішньоекономічні