Спеціальний правовий режим встановлюється для особливо цінних сільськогосподарських угідь. До таких земель, відповідно до ст. 150 ЗК, належать землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів, землі природно-заповідного фонду, землі історико-культурного призначення та ін. Вилучення (викуп) особливо цінних земель для несільськогосподарських потреб допускається тільки у виняткових випадках, а саме: під час будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією. Причому таке вилучення (викуп) здійснюється за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, які, в свою чергу, повинні попередньо погодити його з Верховною Радою України [40, Ст. 65-66].

У літературі зазначається, що правовий режим земель сільськогосподарського призначення спрямований па виконання двох головних завдань: забезпечення ґрунтової родючості земель, тобто охорони якості сільськогосподарських угідь (якісний аспект), і збереження кількості цих земель, запобігання зменшенню площ сільськогосподарських угідь (кількісний аспект).

Перше завдання вирішується здійсненням заходів: щодо збереження і підвищення родючості ґрунтів; щодо захисту земель від водної і вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушування, ущільнення та інших процесів, що призводять до деградації земель (меліорація); щодо захисту від зараження сільськогосподарських угідь бактеріально-паразитичними та карантинними шкідниками й хворобами рослин, заростання бур'янистими рослинами, чагарником і дрібноліссям, від інших видів погіршення стану земель; щодо рекультивації порушених земель, підновлення їх родючості, своєчасного залучення до господарського обігу (ст. 166 ЗК); щодо збереження і використання родючого шару фунту та консервації земель (ст. ст. 171, 172 ЗК).

Розв'язання другого завдання забезпечується регулюванням надання й вилучення земель, встановленням обмежень для їх переведення в несільськогосподарські. Забезпеченню виконання цього завдання сприяють основні принципи, закріплені в ЗК: пріоритет використання земель сільськогосподарського призначення (ст. 23), планування використання земель (гл. 30) і відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва (глави 23, 24). Безперечно, виконання зазначених завдань здійснюється в основному державою, яка встановлює стандарти, норми, нормативи, правила регламенти в галузі забезпечення родючості земель [41].

Проблема збереження й підвищення родючості земель вирішується здебільшого на рівні управління використанням І охороною земель. Це управління здійснюється спеціально уповноваженими державними органами, основними функціями яких є: облік; планування; розподіл і перерозподіл земель; регулювання порядку експлуатації земель; контроль і правове забезпечення правового режиму використання земель; охорона земель.

Наявність системи спеціально уповноважених державних органів, які здійснюють функції управління в галузі охорони й використання земель, є другим елементом правового режиму земель сільськогосподарського призначення.

Однак усе це не зменшує значущості таких обов'язків громадян — власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як використання цих ділянок за цільовим призначенням, підвищення родючості ґрунтів і збереження інших корисних властивостей землі (ст. 91 ЗК). Громадяни України входять у коло суб'єктів правовідносин з використання земель сільськогосподарського призначення. Суб’єкти, які здійснюють господарську діяльність на сільськогосподарських угіддях, є третім елементом правового режиму цієї категорії земель.

Слід зауважити, що права та обов’язки суб’єктів правовідносин із використання земель залежать як від правового статусу цих суб'єктів, так і від особливостей конкретної земельної ділянки. Отже, четвертим елементом правового режиму земель сільськогосподарського призначення є ьнаявність прав і обов'язків суб’єктів правовідносин.

П’ятим елементом правового режиму земель учені вважають наявність ефективного правового механізму, який забезпечує належний правовий режим використання земель. До елементів такого механізму належать:

наявність правових норм, виконання яких запобігає порушенню правового режиму земель і забезпечує пріоритет земель сільськогосподарського призначення перед землями несільськогосподарського призначення, а також норм, що не дозволяють вилучення цінних сільськогосподарських земель;

наявність правових норм, застосування яких усуває умови, то спричинюють порушення правового режиму земель. Наприклад, за борона фінансування проектно-дослідницьких робіт до прийняття місцевою адміністрацією рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта або рішення суду в разі виникнення спору;

наявність покарань за порушення правового режиму земель. Так, відповідальність у вигляді штрафів передбачена за знищення межових знаків земельних ділянок, за самовільне зайняття землі, за псування і знищення родючого шару землі тощо;

наявність правових норм, виконання яких дозволить відновити порушення режиму використання земель. Наприклад, само вільно зайняті земельні ділянки мають бути повернуті за належністю без відшкодування витрат, які виникли за час незаконного користування [39, Ст. 57].

Отже, під правовим режимом земель сільськогосподарського призначення розуміється спеціальний порядок використання земель, встановлений законодавством для найбільш цінної категорії земельного фонду України.

Усі землі, придатні для сільськогосподарського виробництва, мають пріоритетний режим використання. Це означає, що:

По-перше, вони надаються, насамперед, для сільськогосподарського використання (ст. 23 ЗК). Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, здійснюється на підставі даних державного земельного кадастру.

По-друге, земельним законодавством встановлені певні обмеження па угоди із земельними ділянками, призначеними для сільськогосподарських цілей [42].

Вимоги полягають передусім у встановленні земельним законодавством переліку видів земель сільськогосподарського призначення, цілком вилучених із цивільного обігу, тобто тих, котрі не можуть бути об'єктами права приватної власності. До них належать, зокрема, техногенне забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає установленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а також деградовані й малопродуктивні землі, які вилучаються з цивільного обігу (ст. ст. 170, 172 ЗК).

Крім того, стосовно земель, які перебувають у приватній власності, земельне законодавство може встановлювати особливі правила здійснення угод. Так, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в