На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗК України, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. «е» ст. 140 ЗК України не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення . Слід вважати її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу [46, Ст. 125].

П. 13 Перехідних положень ЗК України передбачає загальне обмеження для всіх суб’єктів праваприватної власності: «На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площеюдо 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом».

Важливого значення мають форми права власності, що встановлюються чинним законодавством, а також визначаються в науковій доктрині.

Множинність форм права власності на землю було запроваджено з ухваленням Закону України «Про форми власності на землю» від 30.01.1992 та прийняттям ЗК України 1990 р. у новій редакції 13.03.1992, коли було запроваджено колективну та приватну форми власності на землю поряд із державною, яка була єдиною протягом попереднього «радянського» періоду [47, Ст. 63].

Конституція України, Земельний кодекс України не використовують такого поняття як форми права власності на землі. ЗК, зокрема, визначає такі поняття як правовий режим: приватної (фізичних та юридичних осіб), державної, комунальної власності на землю, що дозволяє на сьогодні говорити про відповідні форми права власності.

На думку багатьох дослідників окрім цих трьох форм права власності на землю існує також право власності на землю Українського народу. Також, в науковій літературі побутує думка, що слід окремо розглянути колективну власність на землю, існування якої в сучасних умовах є дискусійним питанням [48, Ст. 64].

В результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7% земель України, 12% земель – у власність юридичних осіб.

Суб’єктами права приватної власності на землю є громадяни України та юридичні особи(ст. 80 ЗК). З урахуванням змісту ст. 81 та інших норм ЗК, це положення слід розуміти розширено, оскільки суб’єктами права приватної власності на землю зазначаються також іноземні громадяни та особи без громадянства.

Законодавство визначає, які земельні ділянки можуть належати кожному із перерахованих суб’єктів.

Щодо громадян України обмеження по об’єктному складу земель, що можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (ч. 1 ст. 81 ЗК України). Іноземні громадяни та особи без громадянства, відповідно до ч. 2 ст. 81 ЗК України, можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності [4].

В ЗК України зазначається, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення особи без громадянства та іноземці також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов’язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. «д» ст. 143 ЗК України наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене.

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗК України, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. «е» ст. 140 ЗК України не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу [46, Ст. 140].

Відповідно до ст. 80 ЗК України, суб’єктом права власності на землі державної власності є держава, яка «реалізує це право через відповідні органи державної влади». «Відповідними органами державної влади» ЗК України у ст. ст. 13, 16, 17, 17-1 та 84 визначає: КМ України, Раду Міністрів АР Крим, місцеві державні адміністрації районні і обласні, та державні органи приватизації щодо продажу земельних ділянок під об’єктами, що приватизуються.

Протягом тривалого часу земля визнавалася об’єктом виключної власності держави (народу). Такий підхід відображено у ст. 9 нечинного нині Закону України «Про власність». Натомість, ст. 13 Конституції України проголошує землю об’єктом права власності українського народу, не вживаючи прикметника «виключної».

Новий ЗК України відійшов від жорсткого закріплення певних категорій земель у державній власності, передбачивши лише неможливість передачі певних видів земель із державної у інші форми власності до зміни цільового призначення. Так, ч. 3 ст. 84 ЗК України визначено перелік земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність [49, ст. 12-13].

Ще одним видом права власності визначена законом є право комунальної власності. Специфіка права комунальної власності полягає у об’єктно-субєктному складі, а також особливому порядку набуття та припинення права власності.

Суб’єктний склад. Ст. 142 Конституції України, ст. ст. 80, 83 ЗК України визначають суб’єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст. ст. 8-12, 80 та іншого ЗК України, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські – щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада