Порядок визначення якості майна, яке підлягає продажу в порядку приватизації, на відміну від порядку його оцінки, нормативне не визначений. Сторони договору повинні самостійно вирішувати всі питання, пов’язані з якістю майна. Під якістю об’єкта приватизації, на думку автора, слід розуміти такий якісний стан майна і таку його комплектність, які б забезпечували діяльність (роботу) цілісного майнового комплексу відповідно до його цільового призначення. Крім того, кожна окрема річ (устаткування, машини, механізми, інвентар і т. п.) має відповідати чітко визначеним якісним показникам, тобто стандартам, технічним умовам, затвердженим еталонам, зразкам. Усі питання, пов’язані з визначенням якості майна та його комплектності, доцільно вирішувати у процесі визначення складу майна, що підлягає приватизації, та оцінки його вартості. Ця робота, особливо на великих майнових комплексах, потребує багато часу, достатньої кількості висококваліфікованих фахівців і постійного контролю з боку органів приватизації. Неправильне визначення якісного стану майна може призвести до неправильного визначення його ціни. Методика оцінки вартості об’єктів приватизації не враховує їх фактичного якісного стану. Відтак необхідно розробити спеціальну інструкцію щодо визначення якості майна, а також внести доповнення до Методики оцінки вартості майна під час приватизації, відповідно до яких вартість об’єкта приватизації залежала б від фактичних показників щодо якості і комплектності об’єкта приватизації.

Про необхідність нормативного врегулювання питання щодо врахування якості об’єкта приватизації при здійсненні оцінки його вартості свідчить також наявність господарських спорів, пов’язаних з припиненням покупцями розрахунків за придбані об’єкти приватизації у зв’язку з їх неналежною якістю.

Відповідно до нормативних актів про приватизацію до договору купівлі-продажу в процесі приватизації повинні бути включені також передбачені умовами аукціону, конкурсу чи викупу зобов’язання покупця, які випливають із специфіки об’єкта продажу.

Наприклад, до договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва повинні бути внесені зобов’язання покупця щодо здійснення програми добудови об’єкта, терміну добудови, збереження первісного призначення об’єкта, якщо такі зобов’язання були визначені умовами конкурсу

14

(п. 4.2.5 Положения про порядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМ України від 06.01.99 №171).

За згодою сторін допускається включення до договору купівлі-продажу об’єкта приватизації інших зобов’язань покупця (п. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").

Аналіз змісту договорів купівлі-продажу об’єктів комунальної власності свідчить про те, що в ряді випадків в якості обов’язків покупця сторони передбачають постійне забезпечення благоустрою території, місце розташування придбаного об’єкта, утримання у задовільному стані під’їздних шляхів, систем зовнішнього електроосвітлення, зупинок громадського транспорту.

Відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" однією з істотних умов договору купівлі-продажу об’єкта приватизації є санкції за невиконання чи неналежне виконання договору. Для договору купівлі-продажу в процесі приватизації характерно, що на сторони покладається як відповідальність, передбачена нормами статей 213—215, 231, 232, 234 ЦК України за прострочення виконання зобов’язання, невиконання продавцем обов’язку передати річ, відмову покупця прийняти придбану річ і сплатити за неї встановлену ціну, за продаж речі неналежної якості, так і спеціальна відповідальність, встановлена приватизаційним законодавством. Так, згідно з п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" покупець, який не сплатив за придбаний шляхом викупу, на аукціоні або за конкурсом об’єкт приватизації протягом 60 днів з моменту укладення чи реєстрації відповідної угоди, сплачує на користь органу приватизації неустойку у розмірі і порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Постанови КМ України від 21.08.97 №910 "Про порядок сплати і розмір неустойки за повну або часткову несплату покупцями коштів за об’єкти приватизації» розмір неустойки становить 20 відсотків ціни, за яку куплено об’єкт. Неустойка сплачується протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за об’єкт приватизації і зараховується до позабюджетного Державного фонду приватизації. Якщо внесена сума за придбаний об’єкт менша від суми неустойки, сплаті підлягає різниця між сумою неустойки та внесеною сумою. Якщо внесена сума перевищує суму неустойки, різниця повертається покупцю протягом 20 календарних днів з моменту закінчення терміну сплати коштів за придбаний об’єкт приватизації. У разі несплати неустойки в установлений термін на її суму нараховується пеня згідно із законодавством.

Відповідно до абз. 2 п. 4 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" у випадку несплати чи прострочення сплати ціни за придбаний об’єкт рішення про викуп об’єкта або результати конкурсу, аукціону підлягають анулюванню. Залишаються незрозумілими правові наслідки такого анулювання. Виникає питання, чи анулювання рішення про викуп або результатів аукціону, конкурсу означає фактичне розірвання договору, чи може бути лише приводом для звернення до суду про його розірвання. Враховуючи, що Закон України "Про приватизацію державного майна" не передбачає правових наслідків такого анулювання, можна вважати, що договір купівлі-продажу діє до його розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку.

1 ВВР. - 1991. —№41. - с. 546

15

Як випливає із змісту п. 5 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна" та п. 4 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у разі порушення встановлених умовами договору купівлі-продажу строків внесення інвестицій у встановленому обсязі покупець сплачує пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості невнесених інвестицій за кожний день прострочення. У випадку розірвання договору