З метою забезпечення виконання програм приватизації уряд здійснив ряд заходів по правовому регулюванню орендних відносин. Декретом Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1992 р. № 9-92 “Про податкове регулювання орендних відносин” було встановлено, зокрема, що приватизація орендованого державного майна могла здійснюватися на загальних підставах, передбачених відповідним законодавством. При цьому рішення органу приватизації було підставою для припинення договору оренди. Була зупинена дія окремих пунктів і абзаців статей законів про оренду, про приватизацію, про малу приватизацію та Державної програми приватизації ,в яких йдеться про можливість передачі майна в оренду, право на викуп об‘єкта оренди.

Важливе значення мав Декрет Кабінету Міністрів України від 20 травня 1993 р. № 57-93 “Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду”. У ньому зазначалось, що всі орендні підприємства, крім малих, мають приватизуватися шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств, заснованих державними органами приватизації і орендарями. Орендар вносить до статутного фонду АТ майно, що є власністю і перебуває на балансі орендного підприємства, і отримує відповідну кількість акцій ,яку у місячний термін розподіляє між членами організації орендарів. За членами трудового колективу і організації орендарів залишається право на пільгове придбання акцій, що належать державі, відповідно до ст. 25 Закону “Про приватизацію майна державних підприємств”.221 Голос України, 1992 р., №82 від 16.05.,ст. 12-141 Передбачались й додаткові пільги з метою забезпечення орендарям до 25% статутного фонду АТ. Всі ж інші належні державі акції повинні були продаватися на загальних, тобто конкурентних засадах – через аукціони і конкурси. Однак таке рішення могло прийматися органами приватизації лише за згодою орендаря.

Одночасно у Декреті Кабінету Міністрів України від 15 грудня 1992 р. було змінено зміст п. 3: знято положення про приватизацію орендних підприємств на загальних підставах, та про те, що рішення про приватизацію було підставою для припинення договору оренди. Була надана можливість до 15 червня 1994 р. внести до договорів оренди зміни та доповнення (укласти додаткові угоди), якими визначилися б умови викупу орендованого майна.

Декретом Кабінету Міністрів України від 17 травня 1993 р. № 51-93 “Про особливості приватизації майна в агропромисловому комплексі“222 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996 р., т. 2, ст. 222, Голос України, 1993 р., № 103(603), ст.8

2 звужено сферу викупу орендних підприємств агропромислового комплексу. Було встановлено, що незалежно від вартості об‘єктів приватизації (але не менше необхідної для створення статутного фонду АТ згідно з чинним законодавством) їх приватизація здійснюється шляхом перетворення у відкриті акціонерні товариства.

Оренда виявилася найбільш адекватною першому етапу ринкових перетворень формою роздержавлення та приватизації і набула широкого розвитку. Якщо до прийняття Закону про оренду в промисловості налічувалось 947 орендних підприємств (1991 р.), то наприкінці 1992 р. – вже 1758, а на кінець 1993 р. – 1792. У Києві наприкінці 1993 р. кожне четверте підприємство працювало на умовах оренди.

Оренда як форма господарювання має певні переваги. Вона забезпечує еволюційний перехід до недержавної форми власності і самостійного підприємництва; збереження працівниками своїх робочих місць; поступове оволодіння технологією підприємництва, накопичення власних коштів і майна та можливість (в умовах України) використання цих коштів при приватизації орендованого державного майна; можливість у разі невдачі при самостійному господарюванні повернутися до державного сектору. Все це прямо стосується інтересів орендарів.

Позитивне значення оренди для держави полягає в тому, що при цьому відпадає необхідність дотувати підприємства, взяті в оренду; підвищується ефективність виробництва на цих підприємствах і відповідно сума сплачуваних до бюджету податків.

З точки зору суспільства розвиток орендних відносин важливий тому, що він підвищує мотивацію орендарів до праці; через підвищення ефективності і обсягів виробництва сприяє наповненню товарних ринків; веде до створення конкурентного середовища і розвитку підприємництва.

Подальше запровадження оренди на чинних у 1992 – 1994 р. р. засадах стало на перешкоді інтересам значних соціальних верств суспільства.

Важливе значення мало усвідомлення того, що багато положень Закону про оренду порушили основи засади цивільного права. Це досить швидко відчули на практиці орендодавці, які мусили розв‘язувати складні питання при оренді цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів. На це звернули увагу й окремі вчені.

По-перше, якщо ст. 265 Цивільного кодексу223 Цивільний кодекс України, 1985 р., зі змінами та доповненнями на 01.01.2000 р.

3 передбачала повернення наймачем (орендарем) майна у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором, то для складу зазначених цілісних майнових комплексів входять такі елементи, повернення яких у натурі було неможливе. Йдеться про різні види оборотних засобів. Вказане протиріччя породжувало проблему компенсації вартості орендованих оборотних засобів при припиненні договору оренди.

По-друге, при передачі майна в оренду утворювались дві юридичні особи – організація орендарів і орендне підприємство. Якщо організація орендарів укладала договори оренди цілісного майнового комплексу, володіла правом власності на вироблену на основі цього майна продукцію і була суб‘єктом приватизації орендованого майна, то орендне підприємство користувалось цим майном, виробляло продукцію, сплачувало орендну плату і було правонаступником державного підприємства. Коли організація орендарів викупала орендоване майно, то фактично воно передавалось створеному нею орендному підприємству, бо сама організація орендарів після викупу ліквідувалась. Таке роздвоєння прав і функцій порушувало засади функціонування