Проблеми запровадження державної реєстрації прав на нерухоме майно

Попередньо розглянуто елементи державної реєстрації прав на нерухоме майно і можна зазначити, що в Україні не існує на даний час єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Так, реєстрацію прав власності не землю, права користування землею і договорів оренди землі здійснюють відповідно до Земельного кодексу України сільські, селищні, міські Ради. Згідно з ч.2 ст. 227 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради, а відповідно до ст. 15 Закону України “Про товарну біржу” біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, що в свою чергу не виключає потім реєстрації, якщо це договір купівлі-продажу жилого будинку, у виконкомі. В органі нотаріату ми можемо дізнатись про наявність встановлених заборон на нерухоме майно. З цього переліку очевидний безсистемний і фрагментарний характер існуючої реєстрації. Реєструються лише правовстановлюючі документи та певні техніко-економічні характеристики нерухомості: Не здійснюється перевірка реального правового статуту майна та врахування усіх прав щодо нього, а також встановлених обтяжень . Не існує накопичення єдиної інформаційної бази та взаємозв’язку між даними реєстраціями, відсутня взаємна координація. Найважливішим є те, що за змістом існуючі форми реєстрації не спрямовані на захист прав власників, користувачів, кредиторів в умовах конкурентних ринкових відносин. Що собою уявляє запропонована єдина система державної реєстрації прав на нерухоме майно? Для чого створюється така система? Які вона дає привілеї? Як це пропонується зробити? І які проблеми окрім, звичайно, фінансових постають при створенні єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно? Відповіді на ці питання будуть базуватися на проекті Закону України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”. Чому саме створення єдиної уніфікованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно надасть змогу забезпечити:

реєстрацію всіх прав на нерухоме майно;

ефективний облік та прозорість, швидкість укладення угод з нерухомим майном;

безпеку кредитів та розвиток інвестиційної діяльності;

моніторинг ринку нерухомого майна;

підтримку гарантій прав на нерухоме майно та встановлених щодо них обтяжень;

підтримку оподаткування нерухомого майна і підвищення ефективності податкової політики?

Тому що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який являє собою інформаційну систему відомостей про права, об’єкти та суб’єкти прав на нерухоме майно і головне, що держава гарантує достовірність зареєстрованих прав. Які ж саме права підлягають державній реєстрації? Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов’язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими. З метою забезпечення повноти реєстрації, уникнення укладання угод щодо майна, яке не може бути предметом угоди, а також надання можливості сторонам оцінити свої комерційні ризики при укладанні відповідних угод, запроваджено обов’язкову державну реєстрацію обмежень наслідком, яких є заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, а саме:

ухвали суду про забезпечення позову;

рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;

рішення суду про оголошення банкрутом;

постанови органів попереднього слідства про накладення арешту на нерухоме майно;

вироку суду, в якому передбачена конфіскація нерухомого майна;

накладення заборони відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради у населених пунктах, де немає нотаріусів.

Датою і часом реєстрації цих обтяжень вважається дата і час надходження актів відповідних органів до органу державної реєстрації прав. У разі надходження в один і той же день заяв про реєстрацію прав на нерухоме майно і актів відповідних органів про обтяження цих прав у першу чергу реєструються рішення про обтяження прав. Всі права і обтяження підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який складається з текстової та картографічної (графічної) частини. Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об’єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містять записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження. Записи про нерухоме майно повинні містити:

ідентифікаційний код нерухомого майна та відомості про його адресу;

опис (площа земельної ділянки, будівлі, її частини, споруду тощо, призначення);

дані про межі нерухомості;

характеристику змін нерухомого майна (у разі здійснення добудови, будівництва нових об’єктів, поділу тощо);

час і дату внесення, погашення, анулювання