«Нерухомість, нерухоме майно — реальна земельна і вся матеріальна влас-ність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверх-нею або прикріплене до землі».

«Нерухомим майном визнаються за законом землі й всякі угіддя, будин-ки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дворові місця, а також залізниці».

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю і все, що нерозривно з нею пов'язане.

Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об'єктом нерухомос-ті розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з усією нерухо-містю, яка є над нею і під нею. Тобто об'єкт нерухомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкта нерухомості. У кожній кра-їні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є наступний підхід: нерухомість — це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на «версіях» визначення досліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс до нерухомості відносить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов'язані з ґрунтом; споруди; продукти землі, поки вони зв'язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження (ст.ст. 94-96 Німецького цивільного укладу). Ана-логічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії. Французьке право виходить із ширшої кон-цепції нерухомості (ст.ст. 517-526 Французького цивільного кодексу). До нерухомості за самою її природою віднесені земля і пов'язані з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням — машини, інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господарства, то розглядаються як ру-хоме майно. Під поняття «нерухомість» підпадають також установлені на землю майнові права — сервітути, узуфрукт, іпотека.

Згідно із цивільним законодавством Російської Федерації нерухомість це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міц-но зв'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без значної шко-ди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України, нерухо-мість — земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на них, пе-реміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призна-чення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та мор-ські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У табл. 1.1 наведено основні розбіжності в трактуванні поняття «нерухо-мість» у законодавстві різних країн.

Таким чином, прикметною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'я-зок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як

Таблиця 1. Об'єкти нерухомості за законодавством різних країн

Об'єкт нерухомості | Відповідно до законодавства

України | Німеччини | Італії | Япо нії | Швейцарії | Росії | Франції

1. Земля, в тому числі | + | + | + | + | + | + | +

земельні ділянки | + | + | + | + | + | + | +

ще не видобуті корисні копалини | + | + | + | + | + | + | +

відокремлені водні об'єкти | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | +

2. Насадження, в тому числі | + | + | + | + | + | н.в. | +

багаторічні насадження | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | +

3. Будівлі та споруди, їх струк-турні елементи, в тому числі | + | + | + | + | + | + | +

житлові будинки | + | + | + | + | + | + | +

квартири | + | + | + | + | + | + | +

місця загального користу-вання житлових будинків | + | + | + | + | + | + | +

дачі | + | + | + | + | + | + | +

садові будинки | + | + | + | + | + | + | +

гаражі | + | + | + | + | + | + | +

інша постійно розташована будівля | + | + | + | + | + | + | +

4. Передавальні пристрої | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | +

5. Підприємства (їх структурні підрозділи) як цілісні майнові комплекси | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | н.в.

6. Судна, в тому числі | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | н.в.

морські та внутрішнього плавання | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | н,в.

повітряні | + | н.в. | н.в. | н.в. | н.в. | + | н.в.

7. Космічні об'єкти | + | н.в. |