. З цим можна погодитись, але необхідно мати на увазі, що на Україні виникла ситуація, коли майже вся земля знаходиться в державній власності і всі власники будівель, хотіли вони того чи ні, були суперфіціантами без можливості змінити правовий статус землі.

Іпотека майнового комплексу підприємства і його структурного підрозділу, якщо інше не передбачено законом чи договором, поширюється на все його майно, в тому цислі на основні і оборотні кошти, а також на інші цінності відображені в самостійному балансі підприємства. Для заставодержців майнових комплексів підприємств закон передбачає додадкові права по контролю за використанням предмету іпотеки. Він може вимагати у заставодавця для перевірки річний баланс підприємства (ситуація з квартальними звітами незрозуміла). У разі невиконання боржником зобов”язання забезпеченого таким чином, заставодержатель має право вжити передбачених договором іпотеки заходів щодо оздоровлення фінансового становища підприємства (санації), включаючи призначення представників до керівних органів підприємства, обмеження у праві розпорядження виробленою продукцією та іншим майном підприємства. Якщо ж і вказані заходи не призвели до покращення фінансового становища підприємства та повернення боргу, заставодержатель звертає стягнення на майно підприємства. Можливо, що законом чи договором іпотеки передбачається передача премету застави, у випадку невиконання основного зобов”язання, заставодержателю. У такому разі остаточна оцінка предмета іпотеки визначається на момент переходу майнового комплексу за згодою заставодавця та заставодержателя, а у випадку спору - за рішенням суду чи арбітражного суду.

Як вже зазначалося в роботі договір іпотеки потребує обов”язкового нотаріального посвідчення. Якщо в самому договорі предбачена заборона на відчуження заставодавцем предмету іпотеки - нотаріус одночасно накладає в установленому законом плрядку нотаріальну заборону на таке відчуження. Однак нотаріальну заборону на відчудження майна мають право накладати лише державні нотаріуси. Тому у випадку, коли сам договір іпотеки був посвідчений приватним нотаріусом, підставою для накладення заборони на майно державним нотаріусом буде повідомлення приватного нотаріуса про посвідчення ним договору, яким передбачається накладення заборони відчуження.

При зміні змісту забезпеченого іпотекою зобов”язання, а також при переході права власності на предмет іпотеки від заставодавця до іншої особи, провадиться відповідний запис до книги запису застав. Якщо цього не буде зроблено, всі вчинені зміни вважаються недійсними.

Закон України “Про заставу” передбачає ряд особливих прав та обов”язків сторін договору іпотеки. Іпотечний заставодержатель має право: первіряти документальну та фактичну наявність, розмір, стан і умови збереження та використання предмету застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмету іпотеки; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки, яке загрожує його втратою чи пошкодженням. Причому це право діє незалежно від того, знаходиться заставлене майно у заставодавця, чи в третьої особи. У випадках порушення заставодавцем умов іпотечного договору, заставодержатель має право ще до настання терміну виконання основного зобов”язання звернути стягнення на заставлене майно. Якщо ж заставлене майно все таки втрачено не з вини заставодержателя і заставодавець його не відновив або за згодою першого не замінив іншим майном еквівалентним за своєю вартістю, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого цим майном зобов”язання. Аналогічне право виникає у заставодержателя у випадку порушення заставодавцем обов”язку по страхуванню предмету іпотеки.

Для іпотечного заставодавця закон передачає як права так і обов”язки. Він має право володітиі користуватися предметом іпотеки на свій розсуд у відповідності з його призначенням, отримувати з нього всі можливі плоди та доходи. Може він і розпоряджатися заставленим майном. Але така угода можлива лише зі згоди заставодержателя і з переводом до набувача предмету іпотеки основного боргу, який він забзпечує. Передавати об”єкт іпотеки в оренду заставодавець може також лише за письмовою згодою заставодержателя. Заставодавець має право достроково виконати забезпечене іпотекою зобов”язання, якщо це не протирічить змісту самого зобов”язання, і, таким чином, звільнити своє майно від права застави зі сторони заставодержателя.

В обов”язки заставодаця входить забезпечення необхідних заходів по збереженню заставленого майна, включаючи поточний та капітальний ремонт. Об”єм таких заходів визначається в договорі іпотеки. Про обов”язок заставодавця на період дії іпотеки страхувати заставлене майно за свій рахунок і на користь заставодержателя ми вже говорили вище. У випадку загибелі заставленого майна заставодавець зобов”заний замінити його на аналогічну за вартістю нерухомість, або ж, навіть до настання терміну спати основного боргу, виконати зобов”язання за ним в повному об”ємі, тобто з урахуванням застави чи відповідної частини. Проект Іпотечного банку передбачає, як загальне правило, обов”язок заставодавця поперджати заставодержателя про загрозу втрати, пошкодження чи зниження вартості предмета іпотеки.

Все викладене в цьому та попередніх параграфах роботи дозволяє зробити висновок про неєфективність іпотеки, в нинішньому вигляді, як засобу забезпечення ивільних зобов”язань. Багато банків використовують договір іпотеки лише як засіб забезпечення збереження майна, що є предметом застави у заставодавця. Якщо боржник невиконує, чи неналежно виконує свої зобов”язання, сторони розривають договір іпотеки, замінюючи його договором купівлі-продажу (якщо необхідно забезпечити договір поставки - застава замінюється