Право на особисте користування житлом (проживання) у предклассический і класичний періоди було одним з варіантів права користування і носило строго персональний характер: суб'єкт права на особисте користування житлом не міг передавати житло іншим обличчям, ні навіть підселювати до себе кого-небудь. Виключення було зроблено тільки для найближчих родичів. Кв. Муций надав таке право дружинам, вважаючи, що бажання бути одруженим (у ту епоху було тісно зв'язане зі спільним проживанням) не повинне конкурувати з бажанням користатися житлом. Обмежувалося і право на гостинність. Витрати на ремонт будинку лягали на власника, оскільки йому належали і плоди від нього. Право проживання обов'язково було терміновим і довічної, але не припинялося ні в результаті применшення правоздатності ні в результаті тривалого невикористання як це було з узуфруктом.

Право на особисте користування житлом ставати самостійним речовим правом тільки при Юстиніан, що також дозволив легатарию, що получили право на особисте користування житлом, здавати його в оренду за плату.

«Подібним образом, тільки в юстиниановском праві ставати особливою фігурою і право на особисте користування робочою силою чужого раба, що класики розглядали або як usus, або як ususfructus, у залежності від інтерпретації волі спадкодавця. Так, operae servorum можна здати в оренду за плату».[15] Дождев Д.В. Римское частное право. – М.,1996. – с. 422-423. [15] Особливість цього права полягала в тому, що воно не тільки не припинялося через применшення чи правоздатності невикористання, але і також не було довічним і переходило в спадщину.

3.5. Суперфіцій та емфітевзіз.

Суперфіцій - це довгострокове, відчужуване і наслідуване право користування чужою землею для забудови.

Суб'єктами суперфіція можуть бути будь-які фізичні і юридичніособи, що бідують у земельній ділянці для забудови.

Об'єктом суперфіція є земля, що може використовуватися для забудови. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй ділянці іншим особам. Права цих осіб (суперфіціаріев) виникають за умови одержання необхідних дозволів, дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки. Суперфіціарій може зводити на земельній ділянці споруду, передбачену угодою сторін. Це споруда повинна відповідати вимогам діючого законодавства (не можна одержати по суперфіційю земельну ділянку під забудову в центрі населеного пункту для будівництва там екологічно шкідливого виробництва).

Суперфіціарій зобов'язаний користуватися земельною ділянкою сумлінно, не погіршуючи її. Основним обов'язком суперфіціарія є плата за користування землею, а також сплата податків, установлених чинним законодавством за користування землею. Суперфіціарій зобов'язаний утримувати земельну ділянку в належному стані, виконувати всі обов'язки і нести усі повинності, покладені чинним законодавством на власника землі. Після припинення суперфіція суперфіціарій має право на зведену їм споруду. Він може її знести і забрати собі, або жадати від власника землі належної грошової компенсації. Однак він зобов'язаний повернути власнику землю в такому стані, у якому він одержав її по суперфіцію.Права суперфіціарія захищаються в судовому порядку такими ж речевими позовами, якими захищається право власності.

Суперфіцій може бути відчужений будь-яким способом, передбаченим ЦК. Однак варто мати на увазі, що відчужується не сама земля, а право користування нею. Коли суперфіціарій побажає продати право користування землею, він зобов'язаний повідомити про це власника землі, оскільки останній має переважне право на викуп цього права. Якщо ж власник відмовиться від викупу права користування землею, суперфіціарій може продати зазначене право будь-якій третій особі.

У випадку смерті суперфіціарія суперфіцій переходить у спадщину.

В постклассическую эпоху на Востоке Римской Империи появилась особая конструкция эмфитевсиса. Эмфитевсис – это долгосрочная аренда невозделываемой земли. Как отметил исследователь римского права П.Н. Галанза, «эмфитевсис по своей юридической природе очень близок к сдаче земли в вечную аренду, но отличался от нее тем, что на арендатора возлагалась обязанность подвергнуть землю обработке. … Арендатор должен был платить собственнику земли ежегодный оброк».[17] Галанза П.Н. Государство и право Древнего Рима. – М.,1963. – с. 96.[17] Права собственника при этом выражались в обязанности эмфитевты ежегодно вносить тот самый оброк, преимущественном праве на покупку участка от эмфитевты, а также в праве на 2% от суммы сделки при отчуждении участка третьему лицу. Пренебрежение этими обязанностями (например, неуплата оброка более трех лет) лишало эмфитевту прав на участок. Значение эмфитевсиса в основном усилилось лишь в средние века, когда его конструкция была взята за основу феодальной собственности (права сеньора описаны как явная собственность, а права вассала уподоблены собственности).

3.6. Залоговое право

Застава (іпотека).

Одним із різновидів прав на чужі речі було заставне право, що виникло в ранній республіканський період. Єдиного терміна для його позначення не було, проте сутністьть застави залишалась постійною — забезпечувати виконання певних зобов'язань. Форми застави постійно удосконалювались. Застава виконувала лише допоміжну роль. Договір закладу, що був підставою для виникнення заставного права, укладався паралельно з будь-яким основним договором як доповнення до нього. Акцесорний (додатковий) характер договору закладу полягав в тому, що він вступав в дію лише за певної умови — невиконання основного зобов'язання. Це був договір з відкладною умовою. Якщо умова не наставала, він (заклад) не діяв.

Виникнення заставного права було зумовлене саме прагненням гарантувати виконання зобов'язань боржником.

Велике значення для розвитку ринкових відносин має Закон «Про заставу». Не можна уявити собі успішне ринковий обіг, тобто цивільний оборот, без застосування кредиту, а застосування кредиту в значній мірі забезпечується заставою. Застава тісно зв'язана з