Наведений перелік проблем трансформації земельних відносин не є ви-черпним, але ті, що названі, переконують у необхідності визначити концеп-туальні підходи до здійснення аграрних реформ.

Мабуть, насамперед потрібно відмовитися від форсування приватизації земельних часток членів КСП. Сьогодні раціонально обмежити їх передачу тими цілями, що визначені ст.6 Земельного Кодексу. Паралельно нале-жить розробити механізм захисту господарюючих суб’єктів (орендарів) від динамічності землекористування і методичні підходи до обміну земельними ділянками, коли є загроза порушення цілісності земельно-го масиву.

Оскільки значна частина земель у найближчі роки залишиться у колективній власності, необхідно підвищити гарантії захисту прав власників земельних часток (паїв). Насамперед це стосується га-рантії збереження за членами КСП права на розпайовані землі, які є об’єктом колективної власності недержавного сільськогосподарського підприємства у разі його банкрутства. У цьому контексті програма, що застосовується МФК, є досить ризикованою. Хоча ще немає вилучення землі в рахунок погашення боргів, та з часом ця проблема може перейти з те-оретичної у практичну площину. Одним з варіантів її вирішення є Про-ект реорганізації великих сільськогосподарських підприємств, в якому передбачено створення окремих земельних і господарських компаній, що, по суті, дозволяє розмежувати суб’єктів власності на землю і госпо-дарювання без визначення в натурі земельних ділянок кожного члена КСП. Господарська компанія є самостійною юридичною особою, тому в ра-зі її банкрутства стягнення за борговими зобов’язаннями не може бу-ти звернуте на землю, яка перебуває в колективній власності іншої юридичної особи. При цьому за учасниками земельної компанії зберіга-ється право виходу зі своєю земельною часткою. Така організаційна форма, як перехідна має певну перевагу і з точки зору ефективного землеустрою, бо дає змогу забезпечити поступове вилучення ділянок з врахуванням побажань їх власників щодо передачі в оренду тим чи ін-шим господарюючим суб’єктам. Модель, що застосовується фірмою "Ронко”, несе в цьому плані певний ризик: визначення всіх земельних ділянок у натурі на момент реорганізації КСП може призвести до "смугування" земельних масивів і необхідності обміну ділянками в разі передання в оренду окремих з них іншим (різним) господарюючим суб’єктам.

Земельна компанія, створена у формі товариства з обмеженою відпо-відальністю, є альтернативним варіантом вирішення існуючої сьогодні проблеми відсутності належного законодавчого інституту спільної час-ткової власності на землю. Запровадження останнього дозволить форму-вати земельні масиви, що є спільною частковою власністю окремих гро-мадян - власників земельних паїв, з визначенням їх у натурі. Це, в свою чергу, забезпечить розвиток орендних відносин із збереженням :

а) раціональних для товарного виробництва розмірів земельних ді-лянок;

б) права вилучення земельної частки без порушення при цьому ціліс-ності земельного масиву;

в) гарантій права власності на землю за власниками земельних паїв;

г) права вимоги орендної плати за використання землі згідно з до-говором оренди між уповноваженою особою і господарюючим суб’єктом.

Ще одна важлива проблема захисту прав власників земельних паїв в умовах збереження колективної власності на землю - нормативно зак-ріплене право вимоги плати за використання підприємством земельного паю. На практиці ця проблема досить вдало вирішується МФК шляхом ук-ладання договорів про рентні платежі між підприємством і власника-ми земельних паїв. Рентний платіж, по суті, є платою за відмову влас-ника паю від вимоги вилучити земельну частку в натурі протягом пев-ного періоду (3-5 років).

Спробою нормативно врегулювати це питання є Указ Президента Ук-раїни від 15 грудня 1998 р. "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)". Проте, як зазначалося на засіданні круглого столу з теми "Механізм передачі в оренду земель-них часток (паїв) членів недержавних сільськогосподарських підпри-ємств", що відбулося 13 січня 1998 р., цей документ не позбавлений су-перечностей. Головна з них стосується терміну "оренда" щодо земельних часток (паїв): як уже зазначалось, об’єктом оренди може бути лише земельна ділянка, виділена в натурі, право на земельну частку об’єктом оренди бути не може.

Заперечення фахівців викликало також і те, що право вимоги плати за земельну частку надається лише пенсіонерам. За неофіційними дани-ми, через безробіття із сільськогосподарського виробництва найближ-чим часом може бути вивільнено близько 4 млн. чол. Отже, значна части-на працездатних власників земельних паїв, з незалежних від них при-чин, втратить роботу, що може спонукати їх до вилучення земельних час-ток, щоб отримувати плату за свій пай через оренду [4]. Це вимагатиме здійснити копітку й затратну процедуру вилучення земельних часток у натурі. Тому було б доцільно врегулювати нормативним шляхом право вимоги плати за використання земельного паю для всіх без ви-нятку власників сертифікатів, а найраціональнішою формою його реалі-зації є договір про рентні платежі.

З функціонуванням колективної власності на землю пов’язана ще одна проблема - передача її в оренду. Що стосується так званої внутрігосподарської оренди, то слід визнати її повну неприйнятність. Так, власники земельних паїв потенційно можуть бути орендарями "своєї" землі, що перебуває у колективній власності підприємства, але згідно із Законом України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні та фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право воло-діння і користування ділянкою. Таким чином, орендар є самостійно гос-подарюючим суб’єктом, і відносини між ним і підприємством виходять за межі внутрігосподарських. По суті, внутрігосподарська оренда - це лише умовна назва однієї з форм організації праці, яка передбачає певний рівень господарської самостійності підрозділу підприємства, і термін "оренда"