Право вільного розпорядження землею обмежується також встановленням спеціальних охоронних зон навколо певних категорій земельних ділянок (земель історико-культурного, природно-заповідного призначення тощо). В таких зонах заборонені певні види діяльності або введені обмеження на їх здійснення. На власників земель і на землекористувачів покладаються обов'язки щодо охорони земель та збереження їх продуктивності, естетичної привабливості тощо. Крім того, Кодекс запроваджує інститут добросусідства, який зобов'язує власників землі та землекористувачів вибирати такі способи використання землі, які б не завдавали сусідам незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Втім, реальними власниками землі українські громадяни зможуть себе відчути лише з 1 січня 2005 року. До цього часу вони не можуть продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при вилученні земель для державних та суспільних потреб (врахувано норми Закону України "Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)", прийнятого 18 січня 2001 року). Але Кодекс передбачає певні винятки за наявності поважних причин. Наприклад, суд за позовом власника може скоротити зазначений термін до двох років. Проте перелік "поважних причин" автори Кодексу так і не вказали, тому відповідь на це питання, очевидно, дасть судова практика.

Відповідно до Земельного Кодексу нерезиденти мають право купувати землі несільськогосподарського призначення, а землі сільськогосподарського призначення можуть брати в довгострокову оренду не менше, ніж на 50 років. Цього часу достатньо, аби окупити навіть великі обсяги інвестицій. Купувати ж українську землю іноземці зможуть лише через 20 років. У випадку набуття іноземними громадянами права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у спадщину, така власність підлягає відчуженню протягом року.

З метою запобігання роздрібнення земельних масивів та створення умов для раціонального використання ріллі, Земельний кодекс запроваджує інститут спільної часткової власності на землю між громадянами та юридичними особами, яка виникатиме:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) після придбання у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при спадкуванні земельної ділянки двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Між громадянами допускається право спільної сумісної власності на землю.

Право користування землею – пошуки нового

Складовою права на землю є право користування землею. Цей інститут не новий для України, оскільки Земельний кодекс у редакції від 13 березня 1992 року визначав постійне і тимчасове користування землею (ст.7), а також оренду землі як різновид тимчасового користування. На практиці різниця між орендою і тимчасовим користуванням була майже непомітною. Вона полягала в тому, що за оренду сплачувалася орендна плата, про яку домовлялися сторони, а за користування стягувався земельний податок згідно з Законом України "Про плату за землю".

Новий Кодекс скасував інститут тимчасового користування землею, залишились постійне користування і оренда земельної ділянки. Щоправда, постійне користування буде обмежене наданням земельних ділянок лише із земель, які знаходяться у державній чи комунальній власності підприємствам, установам та організаціям, що фінансуються із Державного чи місцевого бюджетів. Усі інші суб'єкти землекористування повинні користуватися землями на умовах оренди або придбати їх у власність. Підприємства, установи, організації та громадяни, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, повинні до 1 січня 2003 року переоформити в установленому порядку право оренди на них.

Для введення такого обмеження були вагомі причини. Так, набула поширення практика передачі фермерам земельних ділянок у постійне користування без будь-яких обмежень на використання. Це призводило до того, що територію використовували для посіву одних культур 3-5 років поспіль. У результаті, землі забруднювались, знижувалась їх родючість.
Оренда земельної ділянки, за новим Кодексом, може бути короткостроковою – не більше 5 років, та довгостроковою – не більше 50 років.

Земельні сервітути: з римського права до українського

Крім права власності, постійного користування та права оренди, у Земельний кодекс потрапили деякі положення римського права, а саме інститут земельних сервітутів. Земельний сервітут – право власника землі або землекористувача на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Наприклад, особа – власник ділянки, яка не має прямого сполучення з водоймою, має право вимагати від власника сусідньої ділянки дозволу на прогін худоби до водопою через його ділянку.

У радянському земельному законодавстві поняття "земельні сервітути" було відсутнє. Раніше особливих проблем з користуванням землею сусіда не виникало. Однак, із введенням права приватної власності ситуація змінилась. Конституція України та інші законодавчі акти гарантують власнику право визначати порядок використання належної йому земельної ділянки. Відтепер, у суспільних інтересах права власника можуть певним чином обмежуватися законом. Новий Земельний кодекс передбачає покладення на власника ділянки обов'язку дозволити її використання іншими особами, тобто встановлення земельного сервітуту.

Інші питання землі

У новому Земельному кодексі залишився такий анахронізм, як нормування розмірів земельних ділянок, які набуваються і можуть перебувати у власності громадян і юридичних осіб. Однак, певні зрушення в цій сфері все ж є. Так, якщо за чинним законодавством у приватній власності або на праві постійного користування особа могла мати 50 га землі, то за новим Кодексом громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Ця норма діятиме до 1 січня 2010 року (п.13 "Перехідних положень" Земельного кодексу). Підсобне господарство тепер може бути розширене до 2 га (зараз допускається лише 0,6 га).

Не менш цікаві новації