Як уже зазначалося, право спільної власності по-в'язане з обмеженням права власника, але у законі вста-новлені також і гарантії захисту прав співвласників, які не заінтересовані у відчуженні частки у спільній власно-сті стороннім особам. Однією із таких гарантій є право привілеєвої купівлі частки в спільній власності (ст. 114 ЦК України). При продажу одним із співвласників своєї частки в спільній власності сторонній особі решта учас-ників спільної часткової власності має право привілеєвої купівлі частки, що продається, по ціні, за якою вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку про-дажу з прилюдних торгів.

Право привілеєвої покупки має місце тоді, коли співвласник за своєю волею вирішив продати свою част-ку в праві спільної власності. Але у випадках продажу частки співвласника не за його волею це право не діє. Хоча закон згадує лише один випадок такого продажу (не за волею співвласника) — з прилюдних торгів, сюди слід віднести всі форми реалізації прав кредиторів, пов'язаних з примусовим стягненням майна боржника. Застосування в цих випадках права привілеєвої купівлі надзвичайно ускладнило б процес примусового стягнен-ня, що призвело б до порушення прав кредиторів одного із співвласників.

Право привілеєвої купівлі не застосовується при від-чуженні частки шляхом укладання договорів дарування, довічного утримання, міни. Це можна пояснити тим, що співвласнику не байдуже, хто набуде права на його част-ку. В одному випадку він хоче, щоб його частка перейш-ла безоплатно тим, а не іншим особам, в другому — він передає свою частку взамін на довічне утримання, а при договорі міни він бажає отримати необхідну йому річ, якої може не виявитись у співвласників. Обмежувати такі бажання власника було б безпідставним.

Ст. 114 (ч. 2) встановлює також умови здійснення співвласниками права привілеєвої купівлі, а також на-слідки їх недодержання. Так, співвласник-продавець зо-бов'язаний письмово повідомити решту учасників спіль-ної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких він продає її. Якщо співвласники (співвласник) відмовляються від здійснення права привілеєвої купівлі, або не здійснять цього права щодо будинків протягом місяця, а щодо іншого майна протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку будь-якій особі. Інколи буває так, що кілька учасників спільної власності виявлять бажання купити частку в спільній власності, тоді продавець має право вибору покупця з числа цих співвласників. Незгода спів-власників із запропонованими продавцем умовами по-винна прирівнюватися до відмови реалізувати своє право привілеєвої купівлі.

Звернемо увагу на те, що це положення може дати підставу порушити права співвласників на привілеєву купівлю. Змовившись із покупцем, продавець може на-звати більшу суму, ніж він отримує насправді. Оплата мита за оформлення угоди може бути встановлена також відповідно завищеної суми, що фактично утруднює змогу виявити правопорушення. Але у разі виявлення цього або іншого порушення інші учасники спільної власності можуть звернутися до суду з позовом про пе-ревід на них прав і обов'язків покупця. Такий позов мо-же бути заявлений протягом трьох місяців з дня, коли позивачі дізналися про порушення їх прав. Це один із випадків скороченого строку позовної давності.

При розгляді цього позову суд повинен перевіряти реальність вимог позивачів.

Доказом бажання і реальних можливостей позивача щодо переводу на нього прав і обов'язків покупця є вне-сення позивачем на депозитний рахунок суду всіх сум, які за договором зобов'язаний оплатити покупець. Не-виконання позивачем цих умов може бути підставою для відмови в позові про перевід на нього прав і обов'язків покупця.

Одним із прав співвласника є його право на виділ належної йому частки із спільного майна (ст. 115 ЦК України). Ніяких мотивів співвласнику не потрібно на-водити при використанні цього права. Якщо угоди про спосіб виділу не досягнуто, то такий спір вирішується в судовому порядку. Пленум Верховного Суду України при розгляді цього питання дійшов висновку, що з виді-лом учаснику спільної власності на будинок (а отже, слід думати, і на інше майно) його частки в натурі спільна власність на цю частку припиняється, що тягне за собою втрату права решти учасників спільної власності на при-вілеєву купівлю цієї частки.

Необхідно розрізняти виділ частки майна в натурі і встановлення порядку користування відособленими при-міщеннями будинку.

При виділі співвласнику передаються у власність окремі приміщення і він може ними користуватися як своїми. Він не має права користуватись іншими части-нами будинку, а інші колишні співвласники — виділе-ною йому частиною будинку.

При встановленні порядку користування відособле-ними приміщеннями, частина приміщень (кухня, кори-дор тощо) може залишатись у загальному користуванні учасників спільної часткової власності.

Підкреслимо, що хоча Пленум Верховного Суду Ук-раїни і дав роз'яснення про припинення спільної влас-ності щодо виділеної частки будинку в натурі, але цим не вирішив питання по суті. Адже і після такого виді-лення частина конструкцій може залишитися у спільно-му користуванні (дах, фундамент). Якщо буде доведено, що частини будинку залишаються в спільному користу-ванні, слід вважати, що право спільної власності на річ в цілому не припинилося.

Такий висновок може мати практичне значення при вирішенні спорів, пов'язаних з правомочностями влас-ників квартир у будинках ЖБК, а також в державних бу-динках.

Як