її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об’єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.
Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
(2)
де– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;–
річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;–
ставка капіталізації (коефіцієнт).
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
(3)
де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;–
очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;–
період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.
По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.
По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.
По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.
По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.
Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.
Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.
Таблиця 1. Групи показників земельної ділянки
та їх оптимальні (еталонні) значення
№
п/п | Показники | Одиниці виміру | Оптимальне
(еталонне)
значення
1 | 2 | 3 | 4
Показники родючості (якісна характеристика)
1. | Вміст гумусу в орному шарі 0-20 см | % | 6,2
2. | Потужність гумусового горизонту | М | 0,40
3. | Вміст фізичної глини | % | 40
4.
4.1. | Вміст:
легкогідролізованого азоту
(за Корнфілдом) | Мг/кг |
225
4.2. | рухомого фосфору
(за Кирсановим) | Мг/кг | 250
4.3. | обмінного калію
(за Кирсановим) | Мг/кг | 170
5.
5.1. | Мікроелементів:
- бору | Мг/кг | 1,5
5.2. | - молібдену | Мг/кг | 0,15
5.3. | - марганцю | Мг/кг | 30
5.4. | - кобальту | Мг/кг | 10
5.5. | - міді | Мг/кг | 1,5
5.6. | - цинку | Мг/кг | 1,5
ІІ. Показники екологічного стану
1. | Забруднення важкими металами: | Мг/кг
1.1. | - кадмієм | відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
1.2. | - свинцем | відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
1.3. | - ртуттю | відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
2. | Забруднення радіонуклідами | Кі/км2 | відсутнє;
3. | Наявність залишків пестицидів | Мг/кг | відсутнє;
допустимий вміст – 0,1
4. | Еродованість | глибина потужності гумусового шару | 40 см
(30 см –
слабозмиті,
20-18 см
середньозмиті,
16-12 см
сильнозмиті,
12-8 см дуже
сильнозмиті)
5. | Кислотність, рН (КІ) | - | 7
6. | Розміщення в зоні перевищення рівня шуму | дб | відсутній;
допустимий рівень – 70-110
7. | Розміщення в зоні забруднення атмосферного повітря | Мг/кг3 | відсутнє
8. | Розміщення в зоні проходження ліній електропередач | відсутнє;
ІІІ. Геолого-геоморфологічні параметри
1. | Крутизна схилу | град. | 0-0,5
2. | Експозиція | - | північно-східна
3. | Прояви небезпечних екзогенних процесів (яру, зсуву, карсти тощо) | % до загальної площі | 0
допустимий рівень – до 3%
4. | Заболоченість
(періодично зволожені) | % до загальної площі | 0
допустимий рівень – до 3%
5. | Глибина залягання грунтових вод | м | 2,50
6. | Кам’янистість | % | відсутня; допустимий рівень – до 2%
7. | Розмірність поля (довжина*ширину)
7. | Конфігурація