Що стосується земельних відносин, то сьогодні однозначно віддати пріоритет приватній чи колективній власності не можна. Кожна з них має свої переваги і недоліки в існуючій системі соціально-економічних ві-дносин.

На користь приватизації земельних ділянок членів КСП свідчать три важливих аспекти:

1) отримання ділянки у власність з визначенням її в натурі дає су-б'єкту конституційні гарантії захисту права власності. Земля, що пере-буває у колективній власності, може бути вилучена в рахунок погашення боргів у разі нестачі майна, коли підприємство збанкротувало (Земельний Кодекс, ст.43, ч.5);

2) згідно із Земельним Кодексом (ст.5) право розпорядження земель-ною ділянкою настає лише після виходу з членів КСП і вилучення земель-ної ділянки в натурі. Це стосується також оренди землі (передати в орен-ду можна лише приватизовану земельну ділянку, а не частку (пай) в зе-мельному масиві підприємства);

3) власність на земельну ділянку надає селянам право вимоги оренд-ної плати. В разі незадовільного розміру плати селянин може не підпи-сувати договір оренди. Стосовно земельних часток (паїв) гарантії такого права відсутні.

Таким чином, без приватизації земельних ділянок не можуть отримати належного розвитку ні ринок землі, ні орендні відносини. Проблематич-ним залишається і соціальний захист власників сертифікатів з точки зо-ру отримання плати за земельні паї. Проте на сучасному етапі визначати приватизацію земельних ділянок як обов'язковий елемент реструктуриза-ції підприємств, очевидно, було б помилкою. Аналіз здійснюваних в Украї-ні проектів та перспектив розвитку земельних відносин переконує у не-обхідності виваженого підходу в цьому питанні.

Проблемною є також оплата вартості послуг землевпорядних організа-цій з визначенням земельних ділянок у натурі. Станом на 1 січня 1999 року в Україні налічувалося близько 20 підприємств, де здійснено пере-дачу землі у приватну власність кожному їх члену. Це підприємства, вклю-чені до проекту згаданої фірми "Ронко", яка здійснює свою роботу кош-том міжнародних фінансових організацій. Самостійно це здійснити підприємство неспроможне: приватизація ділянки розміром 3-5 га коштує 200 грн. і більше, при кількості членів КСП 600- 1000 чол. оплата стає непосильною. Слід зауважити, що частка пенсіонерів КСП становить 40-50% і більше, а ті, хто працює, у більшості господарств не от-римують зарплату по року-півтора. Та дорожнеча землевпорядних робіт - це не єдина проблема КСП.

Передача земельних ділянок у приватну власність окремим громадянам за умови збереження колективних форм господарювання роз’єднує суб'єк-та власності і суб’єкта господарювання. Оцінка цього явища не може бути однозначною. З розвитком орендних відносин, а у подальшому - і рин-ку землі, така "конфронтація" власників землі і суб’єктів господарюван-ня може мати позитивні наслідки: на фоні конкуренції між орендарями (фермерами колективними підприємствами і т. ін.) створяться передумови для підвищення ефективності використання земельних угідь, зростання орендної плати за землю. Водночас відлучення підприємств - господарюючих суб’єктів від власності на землю позбавить їх можливості використовувати землю під заставу. Окремі автори пропонують використовува-ти як альтернативу заставу врожаю [2]. Така пропозиція, безумовно, заслуго-вує на увагу, але штучно обмежувати ринок застави землі, який може на-бути розвитку з прийняттям закону про іпотеку, не слід.

Необхідно зважати й на те, що земля, яка перебуває в колективній власності і, по суті, є спільною частковою власністю власників земельних паїв, не повинна бути об’єктом застави. Розвиток права взагалі, і земель-ного зокрема, здійснюється в напрямі переходу від форм власності до ін-ституту права власності як такого [3]. Це в свою чергу, передбачає запровад-ження інституту права власності на землю юридичної особи. Саме в такому контексті земля підприємства може бути об’єктом застави. В майбутньому визначення земельних ділянок у натурі може викликати ще одну суттєву проблему - збереження в єдиному земельному масиві господарюючого су-б'єкта орендованих ділянок. З розвитком орендних відносин активізується перехід земельних ділянок від одних орендарів до інших. Навряд чи можна сподіватися на запровадження ефективного механізму обміну земельними ділянками. В цьому контексті треба відзначити вкрай слабкий захист прав орендарів землі в чинному законодавстві (в інших країнах орендареві як господарюючому суб'єкту надається ряд значних переваг).

Наведений перелік проблем трансформації земельних відносин не є ви-черпним, але ті, що названі, переконують у необхідності визначити концеп-туальні підходи до здійснення аграрних реформ.

Мабуть, насамперед потрібно відмовитися від форсування приватизації земельних часток членів КСП. Сьогодні раціонально обмежити їх передачу тими цілями, що визначені ст.6 Земельного Кодексу. Паралельно нале-жить розробити механізм захисту господарюючих суб’єктів (орендарів) від динамічності землекористування і методичні підходи до обміну земельними ділянками, коли є загроза порушення цілісності земельно-го масиву.

Оскільки значна частина земель у найближчі роки залишиться у колективній власності, необхідно підвищити гарантії захисту прав власників земельних часток (паїв). Насамперед це стосується га-рантії збереження за членами КСП права на розпайовані землі, які є об’єктом колективної власності недержавного сільськогосподарського підприємства у разі його банкрутства. У цьому контексті програма, що застосовується МФК, є досить ризикованою. Хоча ще немає вилучення землі в рахунок погашення боргів, та з часом ця проблема може перейти з те-оретичної у практичну площину. Одним з варіантів її вирішення є Про-ект реорганізації великих сільськогосподарських підприємств, в якому передбачено створення окремих земельних і господарських компаній, що, по суті, дозволяє розмежувати суб’єктів власності на землю і госпо-дарювання без визначення в натурі