В=(Ззаб П/100 N/365) Ор/Оо,

де: В - сума відсотків за користування кредитом, що підлягає виплаті позичальником, розрахована на дату оплати (у грн.);

Ззаб - залишок заборгованості за кредитом (у грн.);

П - процентна ставка за користування кредитом відповідно до Кредитного договору;

N - кількість днів, за які нараховано відсотки;

Ор - курс «ОдІн» на день виплати відсотків за користування кредитом;

Оо - курс «ОдІн» на день видачі кредиту;

Купуючи житло за такою схемою на виплат протягом 5 років, покупець житла доплачує за кредит від 55% до 70% його приведеної вартості.

Така модель має ряд істотних переваг, тому що дозволяє не тільки мобілізувати фінансові ресурси для житлового будівництва цієї компанії, але й подає інформацію про клієнта, його платоспроможність і готовність виконувати прийняті зобов'язання, що при відсутності кредитних історій в українських громадян є надзвичайно важливим. Більш того, в умовах відсутності на Україні широкодоступних кредитів на придбання житла, така модель є дуже цікавою.

У той же час таке залучення позабюджетних засобів у житлову сферу на основі елементів іпотеки має ряд істотних хиб.

По-перше, вона, на відміну від повноцінної іпотеки, обмежує вибір позичальника. Позичальнику пропонується житло, вироблене тільки «Киіївміськбудом».

По-друге, така модель, як будь-яка цільова модель, обмежує розмір засобів, що залучаються, обсягом заощаджень вкладників, зацікавлених в одержанні житлових кредитів, і не охоплює заощадження іншої частини населення і вільні фінансові ресурси юридичних осіб. Однак треба зазначити, що на базі «Київміськбуд» планується проведення експерименту, суть якого полягає в залученні коштів населення та суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові пенсійно-заощаджувальні вклади.

По-третє, незначний для іпотеки термін кредитування збільшує розміри плати за кредит, тим самим роблячи його менш доступним для громадян України.

По-четверте, загальна економічна ситуація на Україні змушує спеціалістів АКБ «Аркада» вводити спеціальний показник «ОдІн», що збільшує плату за кредит.

По-п’яте, банк «Аркада» не застосовує гнучкі, зрозумілі позичальнику процентні ставки, що забезпечують більш широкий доступ позичальників до кредитів.

Свою схему кредитування житла на термін 5 років пропонує компанія «Житло - кредит - Україна». Компанія набирає групу з 60 чоловік (взагалі схема припускає набір групи зі 120). Протягом 5 років (60 місяців) члени кооперації повинні виплачувати щомісячні рівні внески, що розраховуються з середньорічної вартості одно-, дво- і три- кімнатних квартир. Крім того, клієнти виплачують вступні внески в розмірі 3% вартості житла при покупці однокімнатної квартири, 2,5% двокімнатної квартири, 2% трикімнатної квартири. При одержанні квартири необхідно сплатити фірмі ще 1%. Щомісяця 0,25% вартості квартири вноситься на адміністративні витрати компанії. У результаті сумарні додаткові витрати клієнта становлять

3%+1%+(0,25% 60)=19% за п'ять років.

Розподілятися житло буде шляхом аукціону і розіграшу зі щомісячним чергуванням двох цих форм. Після вселення у квартиру клієнт продовжує виплачувати внески до повного погашення вартості житла.

Наскільки безпечна схема для членів кооперації, що одержують квартири останніми, сьогодні оцінити складно: жодний із «клубів покупців» не дійшов до логічного завершення свого існування.

Всесторонній аналіз, проведений автором [1], свідчить, що кредитування купівлі житла за принципом самодопомоги на Україні за всю її історію не мало широкого розвитку.

Запорізька корпорація «Арсенал» розробляє схему придбання житла в кредит на вторинному ринку. Спеціалісти вважають, що в регіонах вторинний ринок більш перспективний, ніж первинний: вартість 1 кв. м. нижча. Після залучення західного кредиту компанія буде діяти за такою схемою. Покупець, обравши об'єкт нерухомості, вносить 30% його вартості (продавець одержує на руки всю суму відразу). Наданий покупцю кредит гаситься протягом 3-7 років при кредитному відсотку не більше 20% річних [2].

Наскільки така схема реальна, покаже час, але фактом залишається те, що західний інвестор дуже обережно підходить до кредитування купівлі житла на українському ринку.

Першим банком, що намагався реалізувати на території країн із постсоціалістичною економікою інвестиційну іпотечну модель, була Ярославська філія Іпотечного акціонерного банку. Використовуючи достатньо складну організаційну і правову форму, обумовлену відсутністю відповідної нормативної бази (1995 р.), цей банк, в остаточному підсумку, надавав іпотечні кредити на житло за рахунок коштів, що залучаються від продажу іпотечних сертифікатів, забезпечених нерухомістю. Як організація-посередник, що діє на вторинному ринку іпотечних кредитів, виступала Іпотечна кредитна компанія, що залучала кредити у банку і поширювала іпотечні сертифікати, забезпечені заставою [3].

Можливість продавати видані іпотечні кредити інвесторам дозволила б банкам вирішити проблему обмеженості ресурсів. Створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могло б стимулювати зростання житлового іпотечного кредитування, що потребує серйозних заходів із боку уряду.

Як було зазначено вище, іпотечний ринок в Україні і Росії намагався адаптуватися до економічних інфляційних умов і несприятливого законодавчого середовища, знаходячи свої власні шляхи зниження різноманітних видів ризиків довгострокового житлового кредитування, а також підвищуючи доступність кредитів для населення для того, щоб громадяни могли позичити достатньо засобів для погашення значної частки вартості придбаного житла.

Розглянемо основні напрями, за якими йшов процес інновації.

Кредитний ризик. У країнах із розвинутим іпотечним кредитуванням кредитор, у випадку нездатності позичальника повернути кредит, зазнає втрат, якщо сума, виручена від продажу об'єкта нерухомості менша, ніж невиплачена частина боргу, включаючи відсотки й усі витрати, пов'язані з обертанням стягнення і реалізацією закладеного майна.

В Україні і Росії кредитний ризик, тобто можливість втрат через неповернення кредиту, істотно збільшується в зв'язку зі складністю обертання стягнення і реалізації закладеного майна. І хоча існуюче законодавство передбачає можливість обертання стягнення на предмет застави