Загальне поняття оренди сформульоване у ст 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»11 - Відомості Верховної Ради України. - 1995 р. - № 15 - с. 99.

від 14 березня 1995 р., який є новою редакцією Закону України «Про оренду майна державних підприємств та організацій» від 10 квітня 1992 р. Відповідно до цієї статі орендою визнається заснована на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

1) орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративних актів;

2) оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном, у тому числі вносити це майно до статутних фордів господарських товариств, як це іноді трапляється);

3) таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

4) оренда передбачає передачу майна у стокове (тимчасове) користування. По закінчені строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди державного майна регулюються, в першу чергу, Законом України «Про оренду державного та комунального майна», особливість якого полягає в тому, що він регулює дві групи відносин:

- організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їх структурних підрозділів, а також комунального майна;

- майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного та комунального майна.

Зазначений закон, не зважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачене законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших форм власності (комунальної, приватної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають інші акти законодавства України, зокрема, як зазначалось у попередніх питаннях, Цивільний кодекс (глава 25 «майновий найом»), декрети Кабінету Міністрів України «Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами і організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг» від 29 грудня 1992 р. № 17 - 92 та «Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» від 11 січня 1993 р. № 5 - 93, постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки вартості об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10 серпня 1995 р. № 629; Типовий договір оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 р. № 457, а також ряд інших нормативних актів.

Закон «Про оренду державного та комунального майна» визначає, яке саме майно може бути об’єктом оренди. В першу чергу об’єктами оренди за цим законом є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (цехів, дільниць, філій). Під цілісним майновим комплексом закон (п. 1 ст. 4) розуміє господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданої йому земельною ділянкою на який він розміщений, автономними інженерними комунікаціями та системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільний баланс.

Оскільки майну підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні засоби та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, «кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України»22 - Зібрання постанов Уряду України. - 1995 р. - № 12. - с. 276 / Постанова КМУ від 10 серпня 1995 р.

. Кошти та цінні папери надаються орендареві у кредит на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренду, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто не кошти і не цінні папери) орендар викуповує згідно з договором купівлі-продажу який укладається одночасно з договором оренди. Плату за придбані оборотні матеріальні засоби орендар вносить протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби у кредит за умови оплати ним не менше як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати 1 року з дати укладання договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об’єктами оренди за Законом України «Про оренду державного та комунального майна» можуть бути також нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно (машини, устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, нематеріальні активи, малоцінні та швидкозношувані предмети, виробничі запаси, незавершене будівництво, готова продукція, незавершене капітальне будівництво, та інші цінності що виділяються у самостійні об’єкт оренди).

При розмежуванні нерухомого майна від рухомого, так як повноцінне визначення у законодавстві відсутнє можна керуватися Методичними рекомендаціями по застосуванню Комерційними банками Закону України про «заставу» (затверджені інструкцією МБУ від 08.10.93 р. № 23015/11). У них нерухоме майно визначається через зв’язок з землею і до нього віднесени: будівлі, споруди, квартири, підприємства