Отже, поняття, зміст, предмет договору оренди державного і комунального майна вміщені у Законі України «Про оренду державного і комунального майна». Ці моменти урегульовані іншими нормативним актами, характеристика яких була подана вище.

Істотні умови договору тісно переплітаються з правами і обов’язками сторін договору, які будуть розглянуті нижче. При цьому детально було розглянуто об’єкт оренди і порядок встановлення орендної плати при укладенні договору, а також дано їх характеристики.

По закінчені слід зазначити, що на виконання доручення Кабінету Міністрів України від 21.03.1996 р. № 8668/3 та № 8669/1, відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного і комунального майна» Фондом державного майна України розроблений проект Типового договору оренди державного майна, умови якого погоджені з Міністерство економіки України та Антимонопольним комітетом України (Додаток 6).

2.2. Розрахунок орендної плати

Орендар за користування об‘єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Встановлений порядок оцінки вартості нерухомого орендованого майна експертним шляхом, передбачений чинною Методикою розрахунку і порядком використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 78611 Урядовий кур‘єр від 11.06.98 р.. Цей порядок практично не здійснюється у зв‘язку із значними витратами, пов‘язаними з проведенням експертизи, невизначеністю джерел фінансування, значними розбіжностями результатів такої оцінки, великим обсягом робіт, незначним терміном оренди, що зумовлює необхідність постійного переукладення договорів оренди.

Перелік підприємств, для яких ставка орендної плати встановлена на рівні квартирної плати визначений Постановою Кабінету Міністрів України № 715 від 23.12.1992 р.

Звільняються від орендної плати:

При використанні житлових будинків, квартир, згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України “Про вдосконалення порядку здачі в оренду житлових приміщень” від 31 серпня 1996 р. № 1029, плата за житлово-комунальні послуги проводиться за тарифами, затвердженими Міністерством економіки. Дія цієї умови не поширюється на громадян, що здають в оренду однокімнатні квартири (одноквартирні житлові будинки), або здають житлові приміщення в піднайом (за умови наявності у власності не більше однієї квартири чи житлового будинку). Розмір плати за користування державними органами України адміністративними будинками і нежитловими приміщеннями, за Декретом Кабінету Міністрів України № 5-93 від 11 січня 1993 р., не може перевищувати фактичних витрат на їх утримання.

Слід зазначити, що часто у домах, які належать житлово-комунальному господарству або житловим кооперативам, розміщуються різні організації на основі оренди. У цих випадках правовідносини, які складаються між ЖБК і організаціями, які розміщені у домах кооперативу, регулюються нормами договору майнового найму (ст. 256-260, 262-272 ЦК).

Оренда майна, зокрема об‘єктів нерухомості, є одним із видів бізнесу для орендодавця і господарської діяльності для орендаря. Обидва суб‘єкти орендних відносин мають одну мету – повернути затрачені кошти і отримати прибуток. З позиції економічних взаємозв‘язків орендна плата має бути функцією вартості об‘єкта оренди. Інакше кажучи, орендна плата складається з двох компонентів і має включати в себе частку поворотного капіталу (який не оподатковується) і частку прибутку від експлуатації об‘єкта оренди.

Проте в чинному законодавстві визначення орендної плати не пов‘язане з її економічною сутністю, плата розглядається як комісійна винагорода за використання об‘єктів оренди. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства ,його структурним підрозділом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Орендарям збиткових і низькорентабельних підприємств, а також об‘єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати, згідно Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям майна державних підприємств, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 лютого 1996 р. № 271.22 - ЗП Уряду України, 1996 р., № 8 ст. 243

Цим положенням визначено порядок і умови надання цих пільг. Зазначені пільги надаються орендарям у тому разі якщо протягом останніх 6 місяців (у агропромисловому комплексі – 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі), а також якщо об‘єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об‘єкта оренди до такої групи визначається Мінекономіки за поданням органу місцевого самоврядування за місцезнаходженням цього об‘єкту). надаються пільги на термін до 2 років або до досягнення визначних орендодавцем техніко-економічних показників діяльності об‘єкта оренди, але не більш як на 2 роки. Орендодавець у п‘ятиденний термін з дня надходження заяви та відповідних документів і матеріалів33 - Зібрання постанов уряду України, 1996 р., № 8, С. 243 і надсилає їх копії Мінфіну. “У випадку подання заяви без усіх цих документів”44 - Там же.

орендодавець зобов‘язаний у тижневий термін з дня її отримання повідомити заявника про необхідність подання у встановлений орендодавцем термін додаткових матеріалів. Мінфін у 15-денний термін з дня одержання документів та матеріалів надсилає орендодавцеві свої висновки щодо можливості надання пільг. Якщо орендодавець не одержав у зазначений термін