приватизації, в якій оренда майна громадянами та їх господарськими об‘єднаннями була визнана однією з трьох основних форм роздержавлення, а викуп майна, зданого в оренду з викупом, - однією з форм приватизації.
У Законі “Про приватизацію майна державних підприємств”118 Голос України, 1992 р., № 82, 16.05, ст. 12-148, прийнятому 4 березня 1992 року (ст. 17 “Викуп державного майна зданого в оренду”) зазначалось, що викуп державного майна, договір оренди якого укладено з правом його викупу, провадиться відповідно до Закону України “Про оренду майна державних підприємств та організацій”, а оцінка державного майна, зданого в оренду, здійснюється на умовах, передбачених ст. 20 “Визначення початкової ціни майна, що приватизується” цього Закону.
Основним законодавчим актом, який визначив умови правового регулювання орендних відносин, у тому числі й приватизації об‘єктів оренди, став Закон “Про оренду майна державних підприємств та організацій”.
Закон про оренду розроблявся за певних умов. Він приймався одночасно з законами про приватизацію та про малу приватизацію. “І в усіх цих актах було закріплено принцип пріоритету трудових колективів, найбільш співзвучний суспільній свідомості перехідного періоду”.119 Правові аспекти приватизації в Україні, 1996, т. 2, ст. 2199 У Верховній Раді інтереси орендних колективів захищали представники орендарів, які перед цим об‘єднались в Спілку орендарів і підприємців України (СОПУ), спираючись на численних представників директорського корпусу.
На час прийняття вказаних законів (березень – квітень 1992 р.) першочерговою була приватизація об‘єктів торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування населення, які були переважно малими підприємствами, трудовим колективам яких дозволявся їх викуп. Як явище того ж порядку розглядався і викуп орендованого державного майна колективами орендарів. Ще не було достатньо могутньої групи сторонніх вітчизняних чи іноземних інвесторів, які б прагнули конкурувати з трудовими колективами у питанні приватизації їх підприємств і мали б вплив у парламенті.
Закон “Про оренду майна державних підприємств та організацій” було підписано 10 квітня 1992 р.220 ВВР України, 1992 р., № 30, ст. 415-416
0
До основних його положень відносять такі:
Об‘єктом оренди могли бути цілісні майнові комплекси державних підприємств, організацій або їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно державних підприємств і організацій (ст. 4).
Орендарями могли бути організації орендарів, створені членами трудового колективу державного підприємства, організації (їх структурних підрозділів), громадяни і юридичні особи України, іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства (п. 1 ст. 6). Однак лише при відсутності заяви організації орендарів усі інші вказані вище фізичні та юридичні особи могли реалізувати своє право на оренду (п. 3 ст. 10). Тобто за трудовими колективами закріплювалось монопольне право на оренду підприємств та організацій.
Ініціатива щодо укладення договору оренди визнавалась лише за потенційними орендарями (ст. 7), а орендодавець її позбавлений. (Що зовсім нелогічно).
Умови договору оренди зберігали свою силу на весь строк його дії і в тих випадках, коли після укладання такого договору законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря (п. 3 ст. 11).
Передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускалась. (п. 1 ст. 24).
Орендар мав право на викуп об‘єкта, оренди якщо це передбачено договором (п. 1 ст. 28). Він міг укладати договір оренди з викупом майна у строк не пізніше трьох років з дня укладання договору оренди, якщо орендоване майно не належить до об‘єктів, приватизацію яких заборонено законодавством, та якщо це не перечить Державній програмі приватизації майна державних підприємств (п. 2 ст. 28).
Одностороння відмова від договору оренди не допускалась (п. 1 ст. 29). Він міг бути достроково розірваний за рішенням загального або арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов‘язань та з інших підстав, передбачених законодавством (п. 3 ст. 29).
Погоджені з орендодавцем поліпшення орендного майна за рахунок коштів орендаря компенсуються останньому, а непогоджені могли бути відокремлені, якщо це не завдасть шкоди орендованому майну (ст. 30).
Характерно, що закон не вимагав згоди відповідного органу державного управління на оренду цілісних майнових комплексів (підприємств). Об‘єкти оренди не були диференційовані з точки зору можливості їх викупу, хоч світовий досвід свідчить, що придбання підприємства виключно його працівниками – явище, характерне лише для невеликих об‘єктів (бо лише на них колективна власність є ефективною), і масштаби цієї форми приватизації є незначними.
Після прийняття закону про оренду постановою Кабінету Міністрів України від 19 серпня 1992 р. №482 була запроваджена перша методика розрахунку плати за оренду майна державних підприємств та організацій, за якою ця плата встановлювалась на дуже низькому рівні–близько 5% від розрахункового доходу. Не передбачалася її індексація в зв‘язку з інфляцією.
Постановою Кабінету Міністрів України від 2 вересня 1992 р. №522 була затверджена перша Методика оцінки вартості об‘єктів приватизації та оренди, яка передбачала при викупі орендованого майна індексацію вартості орендованих запасів і затрат, однак не враховувала вартості інших оборотних засобів.
Таким чином до IV кварталу 1992 р. була створена достатня і дуже сприятлива для розвитку орендних відносин правова база.
Наприкінці 1992 р. стало зрозуміло, що завдання Державної програми приватизації не будуть виконані. Замість кількох тисяч об‘єктів було приватизовано лише близько 70, з них 96,7% – шляхом оренди з викупом. Незважаючи на таку високу частку останньої, її практично необмежене поширення мало й негативні наслідки: значне звуження “ поля” приватизації.
Оренда давала можливість трудовим колективам накопичити гроші для викупу державної частки майна в орендному підприємстві або для збільшення кількості орендарів при приватизації шляхом утворення акціонерного товариства. При цьому продаж