У разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність. Відносини, пов'язані з поверненням у державну власність об'єкта приватизації, відчуженого за результатами його продажу на аукціоні, за конкурсом або шляхом викупу, у разі розірвання договору купівлі-продажу цього об'єкта за рішенням суду, арбітражного суду у зв'язку з невиконанням умов договору або визнання судом, арбітражним судом його недійсним, регулюються Порядком повернення у державну власність об'єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 2001 р. № 32.

Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що у разі невиконання покупцем передбачених договором купівлі-продажу зобов'язань щодо строку внесення інвестицій у встановленому обсязі він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний день прострочення.

При недодержанні покупцем зобов'язань щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов'язаного із санацією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочих місць. Кошти від штрафних санкцій перераховуються на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизованого об'єкта.

Зобов'язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов'язань. Особливістю договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації є те, що державний орган приватизації, з одного боку, є стороною такого договору (продавцем), а з іншого - здійснює контроль за виконанням його умов.

Щодо договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації використовують примірну та типову договірну документацію.

Так, наказом Фонду державного майна України від 17 квітня 2000 р. № 806 затверджений Примірний договір купівлі-продажу пакета акцій відкритого акціонерного товариства за некомерцій-ним конкурсом.

Стосовно об'єктів малої приватизації наказом Фонду державного майна України від 18 листопада 1996 р. № 1398 затверджені типові договори купівлі-продажу об'єктів малої приватизації: цілісного майнового комплексу за конкурсом; цілісного майнового комплексу на аукціоні; цілісного майнового комплексу при викупі; будівлі (споруди, приміщення), яка підлягає продажу за конкурсом; будівлі (споруди, приміщення), яка підлягає продажу на аукціоні; будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу; об'єкта незавершеного будівництва, що підлягає продажу за конкурсом; об'єкта незавершеного будівництва, що підлягає продажу на аукціоні; об'єкта незавершеного будівництва, що підлягає продажу шляхом викупу.

Використання типової договірної документації при укладанні договорів купівлі-продажу державного майна дає можливість уніфікувати їх умови, забезпечити рівність прав та обов'язків продавців і покупців щодо різних за характером об'єктів приватизації, а тому, здавалося б, не повинно викликати особливих заперечень. Проте, аналіз повноважень Фонду державного майна України, закріплених, зокрема, у ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна", в Тимчасовому положенні про Фонд державного майна України та інших нормативних актах, свідчить про те, що затвердження типових договорів купівлі-продажу не віднесено законами України з питань приватизації (а саме в цих законах відповідно до п. З ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна" мають бути передбачені повноваження державних органів приватизації) до компетенції Фонду державного майна України (доцільно нагадати, що Тимчасове положення про Фонд державного майна України не є законом у вузькому розумінні).

Слід зазначити, що Фонд державного майна при затвердженні Типових договорів купівлі-продажу об'єктів малої приватизації керувався дорученням Кабінету Міністрів України, тоді як згідно з ч. 2 ст. 19 Конституції України Фонд державного майна України, як орган державної влади, зобов'язаний діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

В арбітражній судовій практиці значну кількість становлять справи про визнання угод приватизації недійсними. Саме справи у цих спорах є найбільш конфліктними та складними, оскільки зачіпають не тільки інтереси продавця і покупця, а й економічні інтереси держави, майнові інтереси великих груп громадян, трудових колективів.

Загальні підстави і наслідки недійсності угод встановлені ст. 48 ЦК, за якою недійсною визнається угода, що не відповідає вимогам закону. На підставі ст. 48 ЦК недійсною є не лише угода, яка не відповідає власне закону, а й така, що порушує вимоги указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативних актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Відповідність чи невідповідність угоди вимогам законодавства має оцінювати арбітражний суд стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди. У разі коли після укладення угоди набрав чинності акт законодавства, норми якого інакше регулюють договірні відносини, ніж ті, що діяли в момент укладення угоди, сторони мають право керуватися умовами договору, а не цим нормативним актом, якщо останній не передбачає іншого.

Правило, встановлене ст. 48 ЦК, повинно застосовуватися у всіх випадках, коли угода вчинена з порушенням закону і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють спеціальні підстави та наслідки недійсності угод. Наприклад, спеціальні підстави та наслідки передбачено ст. 49 ЦК, відповідно до якої недійсною є угода, укладена з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства. Відповідно до ст. 50 ЦК недійсною є угода, укладена юридичною особою, що суперечить встановленим цілями її діяльності. Спеціальні підстави визнання угод недійсними передбачені й іншими статтями глави З ЦК.

Тут варто зупинитися на