Правове регулювання права

користування громадянами житлом

державного житлового фонду

ПЛАН:

1. Договірно-правове регулювання забезпечення житлом у державному житловому фонді.

2. Договір піднайму житлового приміщення.

3. Збереження права на житлове приміщення за громадянами у разі їхньої тимчасової відсутності.

4. Бронювання житлових приміщень.

5. Обмін житловими приміщеннями у державному і коллективному житлових фондах.

6. Квартирна плата.

Договірно-правове регулювання забезпечення житлом у державному житловому фонді

При розгляді питання договірно-правового регулювання забезпечення житлом у державному житловому фонді необхідно зазначити, яким чином громадяни отримують квартири у безстрокове користування. Хоча житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, але виникають з приводу користування наданим громадянинові житловим приміщенням державного житлового фонду. Тож слід визначити істотні умови договору найму та навести його правову характеристику відповідно до Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 939 від 22 червня 1998 р.

Оскільки сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім’ї, то права й обов’язки сторін мають розподілятися. Тому варто окремо зупинитися на визначенні прав та обов’язків сторін за договором найму відповідно до Цивільного та Житлового кодексів України.

Ст. 63 Житлового кодексу України визначає предмет договоружитлового найму, тому в порядку дискусії слід звернутися до визначення понять і аналізу термінів “квартира”, “житлове приміщення”, “житловий будинок”, “житлова кімната”. Можна назвати об’єкти, що не можуть бути самостійним договором найму. Оскільки договір найму житлового приміщення може бути змінений, слід зупинитися на особливих умовах і правових підставах таких змін.

Окремо необхідно розглянути питання правового становища тимчасових мешканців, визначити порядок та умови їх вселення, строки проживання, порядок їх виселення, випадки, коли тимчасове проживання громадян не припускається.

Договір піднайму житлового приміщення

Оскільки наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім’ї, які мешкають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайм житлове приміщення, то своє право здавати у піднайм таке приміщення наймачі реалізують шляхом укладання договору піднайму. Тому варто дати правову характеристику та визначити сторонни договору піднайму, його істотні умови, предмет, термін дії, інші звичайні умови договору. В порядку дискусії можна порушити питання про розмір плати за користування житловими приміщеннями за договором піднайму, що встановлюється угодою сторін, але за житловим законодавством не може перевищувати розмір квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщення), і відповідної частки його витрат з оплати комунальних послуг.

До того ж слід пояснити, що законодавством передбачено дві умови, за якими прямо заборонено здавати житлові приміщення державному житловому фонду у піднайм: 1) якщо в результаті вселення піднаймача розмір житлової площі, що припадатиме на кожну особу, яка мешкає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання житлових приміщень; 2) якщо в квартиру, в якій мешкають двоє або більше наймачів, вселяється як піднаймач особа, котра страждає на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Для договору піднайму житлового приміщення характерні особливі підстави до припинення і розірвання його, і це питання необхідно розглядати за правовими чинниками: недодержання встановленого порядку здачі житлового приміщення в піднайм; спливання терміну договору піднайму; випадки дострокового розірвання договору та випадки, якщо договір піднайму укладено без зазначення терміну.

При цьому слід зазначити, що піднаймач квартири вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

Збереження права на житлове приміщення за громадянами у разі їхньої тимчасової відсутності

Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача викладено у ст. 71, а їхні права і обов’язки — у ст. 78 Житлового кодексу, які визначають випадки збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За загальним правилом, при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї житлове приміщення зберігається за ними протягом шести місяців. Але цей термін може бути продовжено. Це питання слід розглядати з урахуванням положень Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 р. “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України”, яка визначає, що в разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Потрібно розглянути випадки, коли житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців.

Слід зазначити, що однією з гарантій дотримання прав громадян на житло є те, що наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на житлову площу, на підставі ст.71 Житлового кодексу, якщо про це не винесено судове рішення.

Бронювання житлових приміщень

Бронювання житлового приміщення слід розглядати відповідно до ст. 73–78 Житлового кодексу та “Правил бронювання житлових приміщень”, затверджених постановою Ради Міністрів Української РСР № 342 від 9 вересня 1985 р., розпорядження Кабінету Міністрів України № 44-р. від 24 січня 1997 р. “Про бронювання та придбання житлових приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну”.

Варто пояснити правові підстави тимчасової охорони прав гро мадян у випадку їхньої тимчасової відсутності, і випадки коли житло не підлягає тимчасовій охороні. Далі слід розглянути коло прав та обов’язків осіб, які бронюють житлове приміщення, що охоплюють умови, необхідні для бронювання, строки забезпечення охорони прав та їх підстави.

Обмін житловими приміщеннями