Правове забезпечення

приватизації житлового фонду

ПЛАН:

1. Право громадян на приватизацію державного житлового фонду.

2. Механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду.

3. Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту.

4. Правові питання приватизації громадського житлового фонду.

5. Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку.

6. Реприватизація житла.

Право громадян на приватизацію державного житлового фонду

При розгляді першого питання слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду має за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їхніх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні наявного житла та формування ринкових відносин у цій сфері.

Ст. 65-1 Житлового кодексу закріплює право наймачів житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів, за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, оформлювати займані ними приміщення у власність. При цьому законом встановлено два шляхи придбання у власність житлової площі наймачем: приватизація і викуп.

Необхідно визначити поняття приватизації державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 15 вересня 1992 р.). Можна порушити питання, які потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування нерухомого майна громадян, розмір плати за земельні ділянки, на яких розташовано будинки, за користування прибудинковою територією; надання дотацій на його утримання, повернення у разі необхідності привати зованої квартири колишньому власникові тощо.

Механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду

При розгляді механізму приватизації об’єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Розглядаючи механізм приватизації державного житлового фонду, необхідно зазначити, що нині розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.

Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об’єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об’єктів приватизації та перелік об’єктів, заборонених для приватизації.

До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” коло суб’єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.

Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-III від 21 грудня 2000 р. “Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду” безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.

Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом: 1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека; 2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.

Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з’ясування порядку користування приватизованим житловим будинком (квартирою).

Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту

При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритет не право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.

Тож для з’ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.

Правові питання приватизації громадського житлового фонду

Коли йдеться про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін “приватизація” для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: “паювання”, “відчуження”, “продаж житлових приміщень”.

Оскільки під приватизацією розуміють передачу державного житлового фонду в приватну власність, можна звернути увагу на те, щодолю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку по відчуженню квартири (будинку). На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб’єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно