Продавець зобов'язаний відшкодувати покупцеві понесені ним збитки з урахуванням вартості відсудженого майна, якщо за рішенням суду, арбітражного або третейського суду продана річ була вилучена у покупця. Угода сторін про звільнення або обме-ження відповідальності продавця є недійсною, якщо продавець, знаючи про існування прав третьої особи на продавану річ, нав-мисно приховав це від покупця (ст.239 ЦК України),

Не виключені випадки, коли покупець, дізнавшись про відсутність у продавця в момент укладення угоди належних пов-новажень на продаж майна, добровільно поверне його законно-му володільцю. І хоч законом така ситуація не передбачена, по-купець не може бути позбавлений права звернутися з позовом до такого продавця про відшкодування заподіяних даною уго-дою збитків.

На продавця покладається відповідальність за продаж майна неналежної якості. Основоположні принципи такої відповідаль-ності та інших правових наслідків продажу майна неналежної якості сформульовані в статті 234 ЦК України. Покупцеві на-дається право у разі придбання речі неналежної якості, якщо її недоліки не були застережені продавцем, за своїм вибором ви-магати:—

заміни речі, визначеної в договорі родовими ознаками, річчю належної якості;—

відповідного зменшення купівельної ціни;—

безоплатного усунення недоліків речі продавцем чи відшко-дування витрат покупця на їх виправлення;—

розірвання договору з відшкодуванням покупцеві збитків;—

заміни на такий самий товар іншої моделі з відповідним перерахуванням купівельної ціни.

Викладені правила є загальними і застосовуються до усіх різновидів договору купівлі-продажу. Аналізуючи ці правила, можна дійти висновку, що покупцеві належить право вибору будь-якої з наведених вимог на свій розсуд і незалежно від вини продавця у виникненні недоліків. Головне, щоб їх існування не було ре-зультатом неправильної експлуатації покупцем придбаного майна. щоб вони об'єктивно існували в момент укладення договору або виявили свою негативну дію протягом певного строку його нор-мального використання.

Певні труднощі можуть виникнути при застосуванні за ба-жанням покупця правила про безоплатне усунення недоліків речі продавцем чи відшкодування витрат покупця на їх ви-правлення. Покупець може пред'явити додаткові вимоги про відшкодування збитків, викликаних, наприклад, простоєм речі (неможливістю її використання). Позитивну відповідь на це питання дала Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України, яка в своїй ухвалі по справі за позовом колгос-пу ім.Мічуріна Хустського району Закарпатської області до Виноградівського районного підприємства матеріально-техніч-ного постачання про відшкодування витрат на усунення не-доліків проданої речі і збитків, заподіяних простоєм тракторів, зазначила, що останні мають відшкодовуватися на підставі за-гальних норм ЦК України, що регулюють правовідносини за договором купівлі-продажу, і, зокрема, статей 233, 234 цього Кодексу. “Покупцеві, який придбав товар з недоліками, не обов'язково відразу звертатися за захистом порушених прав до судових органів”[1]. Відповідно до статті 235 ЦК України покупець вправі заявити продавцеві претензію з приводу не застережених ним недоліків проданої речі, на яку не встановлено гарантійний строк, якщо недоліки були виявлені протягом шести місяців з дня передачі речі, а з приводу недоліків нерухомого майна — не пізніше трьох років з дня передачі їх покупцеві, а якщо день передачі нерухо-мого майна встановити неможливо або якщо майно перебувало у покупця до укладення договору купівлі-продажу — з дня його укладення (в редакції Закону від 15 липня 1994 р.).

У законодавстві не визначений для таких випадків певний по-рядок подання та розгляду претензій. Положення вищезгаданої статті 235 щодо необов'язковості подання претензії з приводу недоліків придбаної речі не є загальним, оскільки має винятки. Так, Арбітражним процесуальним кодексом України (ст.5—11) визначено спеціальний порядок доарбітражного врегулювання господарських спорів між підприємствами, установами, органі-заціями, іншими юридичними особами, за яким обов'язковим є подання претензії, за окремими винятками.

Позов з приводу недоліків проданої речі може бути пред'явле-ний не пізніше шести місяців з дня відхилення претензії, а якщо претензія не заявлена або день її заявлення встановити немож-ливо, — не пізніше шести місяців з дня закінчення строку, вста-новленого для заявлення претензії (ст.237 ЦК України).

Законом України від 15 липня 1994 р. «Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів України» Цивільний кодекс доповнено статтею 234' такого змісту: «Покупець протя-гом 14 днів, не рахуючи дня купівлі, має право обміняти не-продовольчий товар належної якості на аналогічний у продавця, у якого він придбаний, якщо товар не підійшов за формою, га-баритами, фасоном, кольором, розміром або якщо з інших при-чин він не може бути використаний за призначенням».

Порядок здійснення такого обміну визначається Законом Ук-раїни «Про захист прав споживачів».

Певні правові наслідки можуть також наставати у разі неналеж-ного виконання (невиконання) умов договору покупцем. Так, якщо покупець відмовиться прийняти куплену річ або заплатити за неї встановлену ціну, продавець вправі вимагати прийняття речі по-купцем і оплати ціни, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або, з свого боку, відмовитися від догово-ру і вимагати відшкодування збитків (ст.232 ЦК України).

Особливості деяких видів договорів купівлі – продажу

Купівля - продаж жилих будинків.

Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень:

1. по предмету

а) по виду предмета