Із здобуттям незалежності та зміною економічного курсу в Україні виникли умови для відродження речових прав на чуже майно.

Першим кроком на шляху визнання інституту сервітутів у цивільному законодавстві України у ст.4 (п.6) Закону України від 7 лютого 1991 року "Про власність" закріплено положення про те, що "власника може бути зобов’язано допустити обмежене користування його майном іншими особами", але належне правове регулювання сервітути (права користування чужим майном) набули лише у новому ЦК України та Земельному кодексі.

ЦК України передбачає два види сервітутів (прав користування чужим майном) – земельні та особисті.

Земельний сервітут – це право власника або землекористувача однієї земельної ділянки на обмежене платне (або безоплатне) користування чужою земельною ділянкою.

Земельні сервітути дають можливість підвищити господарську придатність "панівної" земельної ділянки, забезпечити інтереси власників та землеволодільців невеликих земельних ділянок, а тому як інститут цивільного права допомагають вирішувати надзвичайно важливі економічні та соціальні питання. О.Огоновський. Систем австрийского права приватного. Науки загальні і право річеве. – Львів: 1897. – Т.1.

Як влучно зауважує проф. В.І. Сінайский, земельні сервітути дають змогу послабити гострі сторони проведення в життя принципу приватної власності. Власник, який володіє усією повнотою прав на належне йому на праві власності майно, здійснюючи свої права, має поважати права та інтереси інших власників і, якщо цього вимагають інтереси останніх, повинен поступатися частиною своїх прав на їхню користь.

Користування чужим майном, яке надає сервітут, може виявлятися у можливості проходу чи проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Приблизний, проте далеко не вичерпний перелік основних найпоширеніших видів земельних сервітуту дає Земельний кодекс України. Згідно зі ст.99 Земельного кодексу, власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: а) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по прокладеному шляху; в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право напувати свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби наявним шляхом; ж) право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд, а також інші земельні сервітути.

Здебільшого, земельні сервітути встановлюються між сусідніми земельними ділянками, проте сервітут може бути встановлений і на використання земельної ділянки, яка безпосередньо не межує з "панівною". Наприклад, для газофікації садиби громадянина А. необхідно провести газопровід не лише через сусідню земельну ділянку, але й через кілька інших земельних ділянок, які належать трьом громадянам, земельні ділянки яких безпосередньо не межують з ділянкою А. Але оскільки в інший спосіб газифікувати садибу А. неможливо, її власник вправі вимагати встановлення сервітуту на використання земельних ділянок цих трьох громадян (проведення газопроводу через їхні земельні ділянки та його експлуатацію).

Об’єктом сервітутного користування може бути не лише земельна ділянка, але й інше нерухоме майно. У римському праві, яке знало велику кількість подібного роду сервітутів, пов’язаних з землекористуванням міською землею (jura praediorum urbanorum), найпоширенішими були такі: право споруджувати покрівлю або навіс, вторгаючись при цьому в повітряний простір сусіда – servitus protegendi; право "спирати колоду" на чужу стіну – servitus tigna immitendi; право прибудовувати будівлю до чужої стіни або спирати її на чужу опору – servitus oneris ferendi; право стоку дощової води – servitus stillicidii; право спуску води – servitus fluminis; право проведення каналу для нечистот – servitus cloacae; право вимагати усунення перешкод, які можуть зіпсувати краєвид – servitus ne prоspecitui offendatur; право вимагати, аби не були забудовані вікна – servitus neluminibus officiatur; право зведення будови не вище встановленої висоти – servitus altius non tollendi та ін.

Особисті сервітути – це обмежені речові права, які уповноважують конкретну особу на безпосереднє користування чужим майном і в такий спосіб задовольняють певні її потреби. Згідно з ЦК України, вони встановлються в тому разі, коли потреби цієї особи "не можуть бути задоволені іншим способом" (п.1 ст.401 ЦК).

Відомий український цивіліст О.Огоновський називає сервітути "служебностями": "річеві права на уживанє чужої річи зовемо служебностями". Термін "служебність" вдало передає головну суть відносин, які складаються унаслідок установлення сервітуту: земельна ділянка з певними перевагами (службова) "служить" іншій – "обділеній", яку називають "панівною"; спадкоємець, який прийняв спадщину, обтяжену правом користування іншої особи, повинен терпіти певні незручності – його майно "служить" управненій на користування особі.

Відтак сервітут – право, яке уповноважує особу на користування чужим майном, є правом речовим, тобто правом, яке дає особі "певну власть" над річчю.

"Влада", яку надає сервітут, є самостійною, "незалежною від конкретних контрагентів, від учинення останніми активних чи пасивних дій". Тому щоб одержати від речі економічну вигоду, яку вона може дати, управненому не доводиться звертатися до іншої особи (осіб) за дозволом, допомогою чи сприянням. Як права речові, "безпосередні", сервітути можуть здійснюватися особою без участі інших осіб. Вони "створюють певний юридичний зв’язок між особою