Останнім часом все частіше в правових актах України зустрічається термін “земельний сервітут”. Аналіз змісту цього терміну свідчить про те, що він все більше наповнюється прикладним змістом і набуває важливого значення у реалізації прав громадян та юридичних осіб на землю. Так, наприклад, в останньому за часом прийняття “земельному” законі – Законі України від 5 червня 2003 р. “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” – прямо зазначено, що у проекті землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) визначаються місце розташування земельних ділянок, їх межі та площі, цільове призначення, дії обмежень (обтяжень) у використанні земельних ділянок, у тому числі земельних сервітутів (ст. 7). Що ж таке “земельний сервітут” та яке його юридичне значення?

Відновлення земельних сервітутів – об'єктивний наслідок земельної реформи. Добре відомо, одним з головних завдань будь-якої земельної реформи є перерозподіл земель. Особливістю земельної реформи, що здійснюється в Україні з початку 90-х років ХХ сторіччя, є перерозподіл значної частини земель, що знаходилися у власності держави, на користь нових суб'єктів господарювання: приватних підприємств і підприємців, у першу чергу, малих і середніх, фермерів, членів колективних сільськогосподарських підприємств, власників особистих селянських господарств, а також інших категорій юридичних осіб і громадян.

У зв”язку з цим у процесі проведення в нашій країні земельної реформи, особливо у сільському господарстві, проявилася об'єктивна тенденція розукрупнення земельного фонду, тобто його поділу на більшу кількість земельних ділянок. Так, наприклад, землеволодіння 11 тисяч колективних сільськогосподарських підприємств, що існували в Україні до 2000 р., підлягають розділу щонайменше на 6,7 мільйона земельних ділянок: така кількість земельних часток (паїв) видані селянам під час перебування у членах колективних сільськогосподарських підприємств. Кількість земельних ділянок на землях несільськогосподарського призначення також істотно збільшилося і продовжує зростати.

Розукрупнення земельних ділянок, будучи в цілому позитивним процесом, породжує ряд нових проблем, що виникають перед власниками і користувачами земельних ділянок. Однієї з них є проблема доступу з таких земельних ділянок до об'єктів загального користування. При створенні на базі однієї земельної ділянки двох чи більше нових нерідко виникають ситуації, коли, наприклад, земельна ділянка жодною зі своїх сторін не прилягає до вулиці чи дороги, не має безпосереднього виходу до лінії електропередач, зв'язку, інших лінійних об'єктів і комунікацій, а також водой. У результаті власник чи користувач такої земельної ділянки не може повною мірою скористатися наданими йому законодавством правами щодо використання ділянки за її цільовим призначенням.

Саме для усунення недоліків і незручностей земельних ділянок, зв'язаних з їх місцем розташування і розміром, новим Земельним кодексом України, введеним у дію 1 січня 2002 р., було відновлене право земельного сервітуту. Підкреслюємо, що мова йде саме про відновлення. Адже інститут земельних сервітутів був невід'ємною частиною законодавства, що діяло на території України до 1917 р., тобто до націоналізації землі, введення режиму права виключної державної власності на землю і скасування всіх інших видів прав на землю, включаючи і право земельного сервітуту.

Поняття й особливості земельного сервітуту за законодавством України. Як відомо, виникнення земельнихих сервітутів пов'язано з формуванням і розвитком у Древньомуьому Римі понад дві з половиною тисячі років тому класичного римського цивільного права. Однак, при підготовці Земельного кодексу України норми про земельні сервітути, що діяли до 1917 р., не були механічно “реставровані”. Робоча група Верховної Ради України по підготовці проекту нового Земельного кодексу, до якої входив і автор цієї статті, творчо опрацювала досвід застосування земельних сервітутів стосовно реалій сьогоднішнього часу. Тому правове регулювання земельних сервітутів за земельним законодавством України дещо відрізняється від правового регулювання аналогічних відносин у минулому.

Згідно ст. 98 ЗК, зміст права земельного сервітуту полягає в тому, що власник (користувач) однієї земельної ділянки має право на обмежене користування суміжною земельною ділянкою з метою усунення недоліків своєї ділянки. Право земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, відносини земельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслуговує іншу (панівну). У рамках земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усуває недоліки пануючої земельної ділянки.

По-друге, при встановленні земельного сервітуту обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власнику пануючої земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За своєю юридичною природою такі права є обмеженими речовими правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючого земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. При цьому, власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного податку (щодо останньої).

Види земельних сервітутів. У залежності від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки земельні сервітути можуть бути постійними і тимчасовими. До постійних відносяться земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних земельних сервітутів відноситься сервітут, на підставі якого здійснюється прокладка власником (користувачем) пануючої ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом тимчасового земельного сервітуту може бути сервітут, у рамках якого здійснюється розташування на сусідній (обслуговуючій) ділянці власником (користувачем) пануючої ділянки будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будинків і споруд. По завершенню будівництва чи ремонту будівлі (споруди)