Кодексу повинні були би бути земельні права громадян України. Про них розкидано і неповно говориться в ЗК, хоча це мав би бути чіткий окремий розділ або окрема глава Земельного кодексу. Водночас у Кодексі знайшлося місце для детальної (7 статей) окремої глави, присвяченої добросусідству (врегульовано навіть “наслідки проникнення на земельну ділянку гілок і коренів дерев” (стаття 105). Громадяни як суб’єкти права власності на землю називаються серед інших суб’єктів (стаття 80), до речі, це робиться після визначення об’єкта права власності (повинно бути навпаки: суб’єкт завжди ставиться на перше місце). Стаття 81 називається “Право власності на землю громадян”, а фактично в ній йдеться не про базові засади цього права, а лише про підстави його виникнення.
Права всіх власників земельних ділянок зосереджено в статті 90-й. Але, по-перше, права різних категорій власників, а саме: громадян., юридичних осіб, територіальних громад, держави — є істотно різними, а отже їх слід було регламентувати окремо, по-друге, окрім перерахованих у статті 90-й прав стосовно громадян, є ще багато інших прав (на заставу земельної ділянки, проведення на ній меліоративних робіт, спорудження ставків та інших водойм, дарування та міни земельної ділянки, на одержання доходів від її використання, на спадкування земельної ділянки тощо).
На відміну від вичерпного переліку прав власників земельних ділянок стаття 93 Земельного кодексу передбачає можливість “встановлення і інших обов’язків власників земельних ділянок”, що не відповідає кореспондуючому принципу їх співвідношення.
У Кодексі чимало прогалин. Найразючішою з них, окрім відносин увикористанні успадкованих земельних ділянок, є відсутність регламентації земельних відносин у сільськогосподарських кооперативах. Про цей різновид земельних суб’єктів у Кодексі взагалі не згадується. Можна припустити, що вони включені до категорії сільськогосподарських підприємств, про які йдеться в статті 28-й. Проте, по-перше, відносити сільськогосподарські кооперативи до підприємств не є безперечним, а, по-друге, і це головне, ці аграрні землекористувачі набувають в сучасних умовах господарювання на селі неабиякого значення, а тому земельні відносини в них (особливо — відносини власності) повинні бути системно врегульовані в Земельному кодексі.
17 липня 1997 р. ухвалено спеціальний Закон України “Про сільськогосподарську кооперацію” [3]. У статті 22 Закону дається лише вихідне положення стосовно земель кооперативу і зазначається, що “земельні відносини в кооперативі регулюються Земельним кодексом України”. Як уже зазначалося, кодекс цього не зробив, спеціальних законів про земельні відносини в сільськогосподарських кооперативах не існує. Отже, дуже важлива проблема залишається невирішеною, що негативно позначається на практиці. Тим часом не лише фермерські господарства (земельні відносини у яких, хоча і не бездоганно, але врегульовано Земельним кодексом), але й не менш значні суб’єкти використання земель сільськогосподарського призначення — кооперативи (особливо виробничі) гостро потребують того, щоби Земельний кодекс України був доповнений спеціальними статтями стосовно земельних відносин у сільськогосподарських кооперативах.
Земельний кодекс надзвичайно розширив функції центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Тепер Держкомзем має право “розроблення економічного і правового механізму регулювання земельних відносин”; “здійснення міжнародного співробітництва у галузі земельних відносин (стаття 15). А це — функції Верховної Ради і Кабінету Міністрів України.
Встановлена статтею 20 можливість зміни цільового призначення земель “органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування” є неприпущенно загрозливою і може призвести до “полегшеного” порядку переведення цінних земель у менш цінні. Стосовно земель сільськогосподарського призначення всі зміни їх цільового призначення повинні здійснюватися лише за рішенням Верховної Ради.
Проголошена Земельним кодексом можливість існування приватної власності на землі природно-заповідного фонду, оздоровчого і рекреаційного призначення, а також землі лісового і водного фондів вже зараз, без встановлення спеціальних правил та механізму приватизації, державного контролю за її проведенням, фактично призводить до грубих зловживань у цій важливій сфері земельних і екологічних відносин, що згубно позначиться на безцінному суспільному і національному багатстві України.
Неповно врегульована Земельним кодексом відповідальність за його порушення.
Відчувається поспішність у редагуванні нормативного змісту Кодексу.
Все це зумовлює потребу внесення змін і доповнень до нового Земельного кодексу України.
Нарешті, є декілька концептуальних проблем, які потребують обговорення та законодавчого вирішення.
Перша з них полягає у необхідності введення до всіх кодексів, у тому числі і Земельного, розділів стосовно понятійного (термінологічного) апарату. Слід відзначити, що у більшості останніх законів України є розділи, підрозділи або окремі статті, присвячені визначенню базових (ключових) понять, що значно збагачує ці закони, полегшує застосування їх норм. Чомусь це добре правило не переноситься на кодекси.
Юридичній термінології Земельного кодексу слід надати більшої повноти та визначеності. Причому слід мати на увазі два різновиди цієї визначеності: 1) введення до кодексу окремого (першого) розділу, який би називався “Основні поняття та терміни” і 2) визначення спеціальних понять у подальшому змісті кодексу.
У зазначеному розділі слід, зокрема, дати визначення таких юридично різних понять, як земля, землі, земельні ділянки, ґрунти. В Земельному кодексі вони вживаються не завжди адекватно їх юридичному змісту. У цьому розділі доцільно подати і визначення таких основних (генеральних) понять, як: “земельні відносини”, “раціональне використання земель”; “суб’єкти земельних відносин”; “об’єкти земельних відносин” тощо.
З цих ключових базових понять у Земельному кодексі є лише визначення поняття земельних відносин (стаття 2), і то зроблено це з неповним розкриттям його змісту. Адже земельні відносини — це не лише відносини “щодо володіння користування і розпорядження землею”, а ще і відносини з приводу розподілу, раціонального використання, охорони земель; управління в галузі використання і охорони земель; відповідні охоронні відносини. Тобто, земельні відносини, як це добре видно