Наступним кроком трансформації права власності було введення за по-становою Верховної Ради України від 13 березня 1992 р. Державних актів на право колективної власності на землю і Державних актів на право приватної власності на землю. Згідно з цією постановою радгоспам та іншим держав-ним сільськогосподарським підприємствам, а також громадянам і юридич-ним особам, яким земельні ділянки належали на праві постійною користу-вання, видавалися Державні акти на право постійного користування землею. Передача земель в оренду чи тимчасове користування здійснювалася на. до-говірних засадах.

Із прийняттям Земельного кодексу України, законів України "Про фор-ми власності на землю", "Про плату за землю", "Про оренду землі" законодавець підтримав концепцію, що земельні відносини регулюються переваж-но земельним законодавством, що дає достатньо підстав для формування земельного законодавства як самостійної галузі у системі законодавства України і земельного права як самостійної галузі у системі права Украї-ни. У Земельному кодексі України земельно-правові норми (окремі розділи і статті ЗК та інших законів) згруповані, їх можна віднести до інститутів зе-мельного права, до яких відносяться, наприклад ст. З (Форми власності на землю, розпорядження землею). 4 (Право державної власності на землю (Право колективної власності на землю). 6 (Право приватної власності на землю), гл. 2 (Передача земель у власність і надання їх у користування, 3 (Припинення і перехід прав на землю). Сукупність цих та інших однорідних земельно-правових норм, якими регулюються відносини власності на землю свідчать про наявність у земельному праві самостійного інституту права власності на землі. Можна назвати ще й такі інститути, як права землекористування, правової охорони землі та ін.

Проведення організаційно-правових заходів щодо паювання земель належать до колективної власності колективним сільськогосподарським підприємствам свідчить про подальший розвиток земельного законодавства і відноситься до третього етапу земельної реформи. На їх вирішення спрямований Указ Президента України віл 10 листопада 1994р. "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва". Цим Указом передбачені заходи щодо зміцнення і захисту права колективної власності на землю, визначено правовий режим земельного паю членів колективного підприємства. З цією метою Указом запропоновано місцевим радам за участю Держкомзему України вжити заходів щодо прискорення передачі, відповідно до чинного законодавства безплатне у колективну власність земель колективним та іншим сільськогосподарським підприємствам. Реалізація цих заходів забезпечувала посилення гарантій права колективної власності на землю, захист прав членів колективних сільськогосподарських підприємств на земельний пай шляхом підтвердження їх сертифікатом.

Порядок паювання земель встановлено Указом Президента України від 8 серпня 1995 р. "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям". Правові заходи щодо паювання землі не мали на меті руйнацію інституту права колективної власності на землю. Вони спрямовані на персоніфікацію земельних прав членів колективних організацій у колективній власності. В цьому вони орієнтовані на подальший розвиток земельного законодавства зокрема ст. 5 Земельного кодексу України. Необхідність паювання землі між членами колективних сільськогосподарських організацій підтверджується і постановою Верховної Ради України.

Недосконалість і незавершеність правового регулювання земельної реформи були пов'язані і з тим, що, як відзначив В.І. Андрейцев, ЗК України не передбачав порядку виходу із КСП або реалізації права на земельну частку для учасників колективної власності". На його думку, законодавче потрібно було вирішити не лише процедуру паювання, а й подальші заходи щодо перетворення колективних земель у приватні. З метою "натуралізації" цього права, пише А.І. Андрейцев, тобто отриманні земельної ділянки в натурі і юридичного посвідчення права приватної власності, яке виникло, допускав ся "вихід" із колективної власності, порядок якого можна назвати процесом розпаювання або ресертифікації.

Впливовим напрямом розвитку земельного права є розвиток інституту Законодавче закріплення права приватної і колективної власності на зем-лю потребує впровадження вільного обігу землі, формування ринку землі реальних цін на земельні ділянки. Справжня ціна на землю може скластися лише на ринку в результаті вільної її купівлі — продажу. До прийняття ЗК 2001 р. законодавством було передбачено передачу земельних ділянок у при-ватну власність громадянам України для ведення селянського (фермерсько-го) господарства; ведення особистого підсобного господарства; будівницт-ва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка); садівництва: дачного і гаражного будівництва. Отже, об'єктом купівлі-продажу могли бути земельні ділянки, призначені для зазначених цілей. Слушною була пропозиція про поширення права приватної власності громадян України та недержавних юридичних осіб, в яких нема частки іно-земного капіталу, на землі, призначені для будівництва об'єктів промисло-вості, житлово-комунального призначення, будівельних організацій, адміні-стративних споруд тощо. Вільний обіг земельних ділянок ставить умови для застави землі з метою гарантування повернення кредитів.

Все це вимагає створення земельних (іпотечних) банків і надання сприят-ливих умов для їх діяльності. Особливий вплив на розвиток іпотечного кре-дитування в Україні здійснює розвинута інфраструктура, у тому числі удос-коналена національна система реєстрації прав власності. Земельні банки можуть здійснювати функції з обслуговування угод купівлі-продажу землі, що могло б запобігти розвитку тіньового ринку.

Прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу, у якому більш повно врегульовані питання відносин власності на землю, а також