має право користуватися майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначення головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку ? приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку : під'їзд, сходові клітки, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або в середині квартири, будинку, тощо. Право користуватися вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.
Відповідно до частини 2 статті 810 ЦК підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюється законом. Мова йде про застосування до договору найму державного або комунального житла норм чинного Житлового Кодексу Української РСР (далі ЖК) та підзаконних актів, прийнятих на вимогу ЖК. Разом з тим, глави ЖК, що регулюють право користування житлом, яке належить громадянам та юридичним особам на праві приватної власності (у будинках громадського житлового фонду, службових приміщеннях і гуртожитках, які належать громадянам і фізичним особам, у будинках, квартирах приватного житлового фонду) втрачають силу після набрання чинності ЦК і до них не застосовуються. Відповідно до ст ст. 4 та 9 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК, положення цього Кодексу застосовується до тих прав і обов'язків, шо виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 р. і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються привила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення. Виходячи з цих вимог, а також враховуючи неповне за обсягом правове регулювання змін договору найму житла в главі 59 ЦК, на підстави, порядок і наслідки зміни укладених до 1 січня 2004 р. договорів найму житла поширюються норми, передбачені ст., ст. 651-653 ЦК. Таким чином, норми гл. 59 ЦК регулюють підстави, умови, порядок укладання та припинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності, тобто стосовно житла, яке належить фізичним та юридичним особам.
1.2. Сторони у договорі найму житловго приміщення
Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Відповідно до статті 813 ЦК України стиринами у договорі найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому іфзичних осіб ? у ціому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого проживання людей і не може використовуватися для здійснення підприємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір пвднайму чи договір позики, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання [15, с.77].
Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива з учасю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття з житлаю У першому випадку заміна наймача можлива за його вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.
У разі смерті наймача або вибуття його житла, наймачами можуть стати усі інші і повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У цьому разі договір найму залишається чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свічить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов'язки за договором найму.
Правонаступництво є однією з підстав заміни кредитора у зобов'язанні (ст. 512 ЦК). Відповідно до статті 514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі зміни власника житла, переданого у найм на підставі договорів про відчуження житла, інших цивільно – правових підставах, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
1.3. Форма і порядок укладання договору найму житлового приміщення
Стаття 811 ЦК, передбачає, що договір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Стаття 811 ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелічені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсності. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслдком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення однією зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може грунтуватисє на показаннях свідків (ст. 218 ЦК).
Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користквання, то вона вправі звернутися до власника житла