з позовом про примусове виконання обов’язку в натурі, тобто про зобов’язання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов’язання відповідача припинити чинити перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові і прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважається допустимими доказами.
Розділ 2 Права наймача жилого приміщення
2.1. Право наймача на користування житловим приміщенням
Законодавством передбачено, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладання договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропунувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмовувід укладання договору на новий строк. Якщо наймодавеці не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від укладання договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання [2, ст. 822].
2.2. Право наймача на вселення інших осіб
Відповідно до Цивільного Кодексу України,вствновлюється право наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним (а ці особи за статтею 816 набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користування майном), за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та з наймодавцем. Мова йде про зміну умов договору найму житла, тому згода наймодавця має бути висловлена у письмовій формі, виходячи з вимог ст. ЦК та ст. ст. 651 і 652 ЦК. Згода наймодавця ? юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поширюється й у разі недосягнення взаємної згоди між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток з правила відсутній. Підстав для розірвання договору найму у разі вселення у житло неповнолітніх дітей для постійного проживання у ньому немає. Виселення неповнолітніх дітей у таких випадках неможливе. Статтею 29 ЦК передбачено, що місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків або одного з них, з ким вони проживають.
Частина 2 статті, що коментується, передбачає, що особи, які вселилися у житло відповідно до ч. 1 ст. 161 ЖК, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їхньому вселенні. На відміну від вимог ст. 816 ЦК, яка вказує,що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, набувають рівних прав та обов'язків щодо користування житлом. У осіб, які пізніше вселилися в житло можуть бути нерівні з наймачем та іншими мешканцями. Нерівність цих прав повинна бути встановлена за домовленістю між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним та особами, які вселяються в житло. Названими особами може бути встановлено, що осби, які вселяються в житло, мають право користуватися тільки певними житловими приміщеннями, тобто може бути встановлений нерівний порядок користування житлом. При встановленні нерівних прав на користування житлом у осіб, які вселилися, виникають відповідні, у меншому обсязі обов'язки. Фактично такі особи стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками стосовно наймодавця і наймача. Правила, встановлені ст.816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору для осіб, які проживають разом із ним, та щодо форми домовленості про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між наймачем, іншими мешканцями й особами, які вселилися у житло відповідно до частини 1 цієї статті.
В ЦК передбачає ще одне право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним. З взаємною згодою вказаних осіб наймач та особи, які постійно проживають разом з ним можуть дозволити тимчасове пробування у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Для вселення тимчасових мешканців згоди наймодавця не потребує. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців. Порушення вимоги щодо попереднього повідомлення само по собі не передбачає яких-небудь наслідків для наймача і тимчасового мешканця. Поняття тимчасових мешканців ЦК не розкриває, як і не передбачає строк проживання цих осіб. Такі особи за користування житлом не сплачують плати. Відповідно до ЦК тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом