Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов’язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

На рахунок розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтується на загальних умовах виконання зобов’язання у встановлений строк, на засадах обов’язковості договору для виконання сторонами [5, с.207].

Першою підставою для розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі ? понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обов’язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов’язок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов’язок доведення необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей.

Разом з тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їхньої тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів ? це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку ? це тривала, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця [5, с.208].

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

У разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов’язання припиняються з моменту набрання рішення суду про розірвання договору законної сили.. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Одним з правових наслідків розірвання договору є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без наданням їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумовлене конституційною вимогою. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду [1, ст.47].

3.2. Обов’язки наймача жилого приміщення

Наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Такий обов’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Йдеться про тимчасових мешканців, після наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо.

Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов’язаний постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

Щодо ремонту, то сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обов’язок здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобов’язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехніки приладів та інші роботи.

Наймач зобов’язаний вказати у договорі найму