житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховує від наймодавця, за позовом останнього суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов’язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов’язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача. Стосовно відповідальності наймача за порушення умов договору найму вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов’язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками [11, с. 910].
Частина 4 статті, що коментується, надає наймачеві й особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитися про порядок користування житлам. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, мажуть встановити порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має право перевірити, чи був раніше встановлений між сторонами у справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений, і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним. Суд постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.
Законом регулюється порядок і умови виконання наймачем такого обов’язку, як внесення плати за користування житлом. Та вони не конкретизовані, так як користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Тому сторони у договорі самі можуть передбачити плату в названих формах. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі. Якщо буде прийнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторони в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір [8, с.495].
Висновок
Договір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання ? правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно ? кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того , що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі не виконання боржником обов'язку передати кредиторві у користування житло, кредитор має право його передання відполвідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом.
Такий договір є відплатним, строковим, консесуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягти згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет, строки та ціна договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією зі сторін має бути досягнуто згоди.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Стаття 811 ЦК, передбачає, що договір найму житла як правочин має вчинятися у письмовій формі. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсності.
Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового помешкання наймачу.
Головними обов’язками наймача житла відповідно до ст.. 815 ЦК України є:
використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;
забезпечення збереження житла та підтримання його у належному стані;
своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;
отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконструкцію житла.
Відповідно до ст.817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане житло інших осіб для постійного проживання у ньому.
Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачене при їх вселенні.
Що стосується ремонту найманого житла, то поточний ремонт зобов’язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт є обов’язком наймодавця. Сторони договору можуть домовитися про інше у договорі найму житла.
Відповідно до ст.820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.
Законодавством передбачено, що