Ці та багато інших питань ми розглянемо трохи пізніше, а поки для більш цілісного сприйняття теми необхідно найбільше точно визначити місце іпотечних норм у системі права України: чинний Цивільний Кодекс УРСР чітко визначає в ч.4 ст.181, що встановлені відносини застави регулюються Законом України "Про заставу" та іншими актами законодавства. Стаття 613 (597) проекту Цивільного Кодексу України вказує, що спеціальні правила про окремі види застав, зокрема іпотеки, закладу, тощо, можуть встановлюватися законом. Таким чином іпотечні норми визнаються спеціальними по відношенню до норм законодавства про заставу – на це вказує розділ ІІ Закону України “Про заставу” і проект Цивільного Кодексу України. Отже в даний час відносини іпотеки регулюються розділом ІІ закону України “Про заставу” та іншими актами законодавства (як вказує чинний ЦК, але яких поки що не дуже багато), а у випадку відсутності правового регулювання певних аспектів цих відносин застосовуються норми законодавства про заставу. Відповідно до проекту ЦК спеціальні іпотечні норми, відмінні від загальних правил про заставу, можуть бути встановлені законом про іпотеку – у даному випадку цей нормативний акт також поставлений на рівень вище щодо загальних норм ЦК про заставу. Система іпотечних правових норм в недалекому майбутньому (новий ЦК має вступити в силу в 2003 році) вибудовується досить чітко: на верхньому рівні знаходяться спеціальні (по відношенню до норм про заставу) норми Закону і ЦК про іпотеку. Очевидно, що внутрішніх протиріч між іпотечними нормами, що містяться в ГК і в спеціальному законі, бути не може. В даному разі на Закон про іпотеку повною мірою повинне поширюватися положення ст.4 проекту ЦК про те, що у разі прийняття закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж Кодекс, закон набуває чинності, якщо відповідні зміни внесені до Кодексу - все ж таки авторитет Цивільного Кодексу незрівнянно високий. З цього випливає висновок про внутрішню співпідпорядкованість іпотечних норм вищого рівня. На нижньому рівні знаходяться загальні правила ЦК про заставу, що застосовуються до іпотеки у випадках, коли інші правила не встановлені спеціальними іпотечними нормами О. Плешанова. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция №10.98.8.

Сукупність норм про іпотеку, що є інститутом цивільного права, повинна зайняти чітко визначене місце в системі норм цивільного права, що будуть міститися, насамперед у новому ЦК. У той же час іпотека не може не торкатися й інших галузей права – у першу чергу, звичайно, земельного права. Тому місце Закону про іпотеку в системі українського законодавства визначається також його зв'язками з Земельним кодексом України та ще не прийнятими законами “Про оцінку земель”, “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”, “Про державний земельний (іпотечний) банк”, та іншими нормативними актами українського законодавства.

Розглядаючи іпотеку як елемент економіки, можна виділити наступні її характерні риси: по-перше, застава нерухомості виступає в ролі інструмента залучення необхідних для розвитку виробництва фінансових ресурсів; по-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні; по-третє, за допомогою іпотеки створюється фіктивний капітал на базі цінного папера (заставної).

У сучасних умовах іпотека має займати особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань. З огляду на стан нашої економіки, який властиві падіння рівня виробництва, інфляція, повсюдні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи або надані послуги, широке застосування раніше популярних способів забезпечення виконання зобов'язань втрачає свій практичний зміст. Іпотека ж в сучасних умовах має безсумнівні переваги.

Будь-які операції з нерухомістю, у тому числі й іпотечні, приносять великий прибуток. Однак поки особливого розвитку сфера іпотечного кредитування одержати не може, насамперед через відсутність реального ринку землі і нерухомості. І це при тому, що інтерес до іпотечного кредитування постійно росте, оскільки знижується прибутковість інших фінансових інструментів. Практика показує, що неповернення іпотечних кредитів мінімальне. Однак чомусь наші банки не бентежить велика частка неповернених кредитів, виданих юридичним особам, в той же самий час іпотечними кредитами майже ніхто не займається. Незважаючи на підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності до кредитування під заставу нерухомості можна сказати, що іпотека в Україні заблокована. У пріоритетний пакет законів, прийняття яких дозволить забезпечити повноцінні правові умови функціонування ринку нерухомості в Україні входять Закон “Про оціночну діяльність”, Закон “Про ріелторську діяльність” і, звичайно, самий головний - Закон “Про іпотеку”.

Закордонний досвід показує, що система іпотечного кредитування одночасно служить вирішенню як соціальних, так і економічних проблем, тому введення в Україні нормально функціонуючого механізму застави нерухомого майна буде сприяти її соціально-економічної стабілізації.

ІІ. ІПОТЕКА - СПОСІБ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ.

КОНЦЕПЦІЯ ІПОТЕКИ В УКРАЇНСКЬОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ.

Формування законодавчої основи регулювання відносин в Україні на даний час не завершене. До появи нині діючого Закону України від 2 жовтня 1992 року “Про заставу” Відомості Верховної Ради (ВВР), 1992, N 47, ст.642 іпотека українським законодавством була не врегульована. Однак по цілком зрозумілим причинам ця можливість так дотепер і не стала реальністю. Ціла низка постанов Кабінету Міністрів і Указів Президента була спрямована на регулювання довгострокових кредитів (в тому числі і іпотечних) для будівництва житла, оскільки соціальна проблема забезпечення житлом завжди залишалась актуальною для України.

Норми розділу ІІ Закону України (надалі ЗУ) “Про заставу” виявилися недостатніми для успішного регулювання відносин іпотеки, тому Президент України на розвиток