на житло. Ст.109 Житлового Кодексу УРСР каже, що виселення із займаного приміщення в будинку державного або громадського житлового жилого фонду допускається лише з підстав, установлених законом. Жодним діючим законом право заставодержателя на виселення заставодавця і членів його сім’ї з квартири - предмету іпотеки, право власності на який перейшло до заставодержателя не передбачено. Таким чином недостатня правова регламентація цього аспекту іпотеки квартир просто вбивчо діє на ініціативу заставодержателів, хіба буде вигідно заставодержателю погоджуватись на забезпечення основного зобов’язання іпотекою квартири, якщо у нього немає підстав, в разі невиконання основного зобов’язання заставодавцем, виселити його і звернути стягнення на цей предмет іпотеки?
Проект ЗУ “Про іпотеку” дещо по-іншому вирішує це питання. Так відповідно до ст.22 в іпотеку можуть передаватися житлові будинки чи квартири як ті, що належать заставодавцю на праві власності, так і ті, що стануть його власністю після укладення іпотечного договору.
Окремі кімнати або підсобні приміщення, які є частиною житлових будинків чи квартир, не можуть бути предметом іпотеки, крім частини житлового будинку, яка має самостійне функціональне призначення.
Іпотека житлового будинку чи квартири, що перебувають у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, над якими встановлені опіка чи піклування, здійснюється в порядку, передбаченому законодавством України для здійснення операцій з майном осіб над якими встановлено опіку або піклування.
Продаж заставленого житлового будинку чи квартири з прилюдних торгів не є підставою для виселення новим власником заставодавця та членів його сім'ї, які проживають у цьому житловому будинку (квартирі), якщо інше не передбачено іпотечним договором.
Як бачимо, не досить райдужно виглядають і положення проекту ЗУ “Про іпотеку”: скажімо купую я чудовий будинок, що його реалізовують на прилюдних торгах, сплачую всю необхідну грошову суму, всі збори і внески, витрачаю цілий тиждень на оформлення купівлі-продажу цього об’єкта, отримую ключі, приїжджаю вселятись… - а далекоглядний заставодавець, що не виконав основне зобов’язання і втратив право власності на будинок, разом з сім’єю та родичами поміняли замок, живуть далі в будинку і мають на це право?!. Єдине, на що залишається сподіватись – це те, що юрист, який складав іпотечний договір, таки передбачив умову про виселення в його тексті, але де шукати заставодержателя, у якого на руках знаходиться цей договір?..
Після звернення стягнення на заставлений житловий будинок чи квартиру і реалізації цього майна заставодавець та члени його сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані за вимогою власника житлового будинку (квартири) протягом місяця звільнити займане ними приміщення за умови, що: житловий будинок (квартиру) було заставлено за іпотечним договором для забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання або будівництво цього житлового будинку (квартири); члени сім'ї заставодавця, які проживають разом з ним, дали до укладення іпотечного договору, а якщо вони були вселені в заставлений житловий будинок (квартиру) пізніше - до їх вселення нотаріально посвідчену згоду звільнити заставлений житловий будинок (квартиру) у разі звернення на нього стягнення. Знову ж таки… ну хто дасть свою згоду на майбутнє виселення? Ініціатором надання такої згоди, звісно, має бути заставодержатель, який повинен пам’ятати ще безліч чого, для того, щоб не втратити і кредит, що він надає і квартиру чи будинок, що заставляється. При таких положеннях ЗУ “Про іпотеку” я не знаю хто наважиться давати кредит під заставу квартири/будинку…
Особи, які проживають у житлових будинках (квартирах) на умовах договору найму (оренди) або на інших підставах, передбачених законом, не підлягають виселенню у разі продажу заставленого житлового будинку (квартири) з прилюдних торгів. Раніше укладений з ними договір найму (оренди) житлового приміщення або інший договір на право користування житловим приміщенням зберігає чинність для його нового власника. Таким чином договори найму житлових приміщень зберігаються і для майбутнього власника заставленого і реалізованого будинку\квартири, а це знову ж таки є своєрідним обмеженням для поширення застосування іпотеки квартир і житлових будинків.
Заставодавець має право передавати в оренду житловий будинок чи квартиру, що є предметом іпотеки, лише за згодою заставодержателя.
Щодо іпотеки дачних, садових та інших будинків, не призначених для постійного проживання, то вони можуть передаватися в іпотеку на загальних підставах. Обмеження, встановлені іпотеки квартир і житлових будинків, на них не поширюються. На мою думку це положення теж виявляється дуже спірним, оскільки поняття “не призначений для постійного проживання”, є оціночним, тому я передбачаю, що в зв’язку іпотекою дачних, садових, інших будинків на загальних підставах буде дуже багато спорів, пов’язаних з застосуванням цієї норми в тому чи іншому випадку.
1.8. ІПОТЕКА ОБ’ЄКТІВ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Однією із новел проекту ЗУ “Про іпотеку” є можливість іпотеки об’єктів, що будуються. Заставодавцем об'єкта, що будується, може виступати особа, власністю якої стане будівля (споруда) після закінчення її будівництва. Предметом іпотеки в цьому разі є об'єкт незавершеного будівництва, який складається з будівлі (споруди), будівництво якої не закінчено. Після закінчення будівництва будівля (споруда) стає предметом іпотеки. У разі зміни вартості будівлі (споруди) заставодавець має право вимагати зміни умов іпотечного договору. У разі звернення стягнення на об'єкт незавершеного будівництва або на збудований об'єкт враховується його вартість на час звернення стягнення, яка визначається за згодою заставодержателя та заставодавця, а у разі недосягнення згоди – судом. Даний предмет іпотеки доречно буде пов'язати з предметом застави, описаному в ч. 3 ст. 4 ЗУ “Про заставу”, а саме, майно, що може стати власністю заставодавця після укладення