положень законодавства 14 червня 1999 року видав Указ N 641/99 “Про іпотеку”, однак він не вступив в дію в зв’язку з відхиленням проекту Закону “Про іпотеку”. Підготовчим етапом впровадження ЗУ “Про іпотеку” мало стати прийняття Верховною Радою ЗУ “Про іпотечне кредитування та факторингові операції з іпотечними зобов'язаннями”, однак Президент наклав вето на цей закон і подав у Верховну Раду ряд цілком слушних пропозицій щодо його зміни. Таким чином на сьогоднішній день маємо лише один діючий закон, котрий регулює відносини іпотеки – це ЗУ “Про заставу”, а саме розділ ІІ цього закону. Однак, безсумнівно, існуюча правова регламентація іпотечних відносин є явно недостатньою, тому проект ЗУ “Про іпотеку”, що пройшов перше читання має стати головним нормативним актом в регулюванні відносин застави нерухомості, що залишається у власності заставодавця.
Принциповим питанням інституту іпотеки є визначення його місця серед речового чи зобов’язального права. Багато фахівців дотримуються думки, що заставне право варто віднести до числа речових прав. Такої ж думки дотримувались і дореволюційні російські юристи. І прийнятий у 1922 році Цивільний Кодекс РСФСР розглядаючи заставу як речове право регулював її нормами, що містилися в його підрозділах III і III-а “Речове право”. Цивільний Кодекс Російської Федерації не розкриває поняття “речове право”, а лише перелічує види цього права (ст. 216 ЦК РФ). Зупинимося на загальноприйнятому понятті речового права, що розуміється як право, що забезпечує задоволення інтересів уповноваженої особи шляхом безпосереднього впливу на річ, що знаходиться в сфері її господарського панування Гражданское право. Часть 1/ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого М. 1997.
. Речові права мають подвійний характер, оскільки визначають два роди відносин: суб'єкта до речі і суб'єкта – до інших учасників господарських відносин, у зв'язку з чим мають наступні ознаки: об'єктом речового права є річ, з яким у суб'єкта існує нерозривний зв'язок, обумовленого пануванням над нею; панування над річчю здійснюється безпосередньо, без залучення участі інших суб'єктів цивільних відносин для реалізації права; речові права відносяться до розряду абсолютних, у зв'язку, з чим припускають їхній повний захист від дій третіх осіб і реалізуються в повному слідування за суб'єктом аж до моменту волевиявлення самого суб'єкта щодо долі приналежної йому речі Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) М. 1995.
З усіх вище перерахованих ознак законодавчо закріпленою є тільки третя ознака, інші і дотепер викликають суперечки. Але якщо іпотека має ці ознаки, то її варто віднести до речових прав. А тепер, насамперед, про нерозривний зв'язок речі і суб'єкта, що волдіє нею. Предметом іпотеки є нерухоме майно, тобто матеріальна, індивідуально визначена річ, міцно зв'язана з землею, переміщення якої в принципі неможливо без значної шкоди їй (загальне визначення предмета іпотеки). Тобто об'єктом іпотечного права є річ. При встановленні іпотеки шляхом укладання договору, в ньому обов'язково вказується його предмет і належна йому оцінка. Іпотека слідує за майном, незалежно від права власності на нього, оскільки, як згадувалося вище, заставодавець вправі відчужувати предмет застави, передавати його в оренду й іншим способом ним розпоряджатися. Це право випливає зі змісту іпотеки і може обмежуватися тільки законом, договором або волею заставодавця. Отже, нерозривний зв'язок заставодержателя з річчю безумовно присутній, чого не можна сказати у відношенні панування над нею. Можливість передачі майна, на яке встановлена іпотека, заставодержателю законодавством не передбачена. Тому повне панування заставодержателя (у змісті, близькому до поняття “володіння” і “розпорядження”) над нерухомим майном у даній ситуації просто неможливе. Однак деякі фахівці вважають, що дана ознака речових прав є скоріше спеціальною, ніж загальною для всіх речових прав, оскільки, наприклад, речі можуть бути об'єктом не тільки речових прав, але і зобов'язальних, а так само об'єкти речових прав не завжди зводяться тільки до речей. Заставодержатель, як уже говорилося, не здійснює повного панування над річчю, маючи однак визначені повноваження, необхідні для забезпечення збереження цілісності і вартості предмета іпотеки, визначеної в договорі. А значить і друга ознака речових прав не може бути в даному випадку визнана показовою.
Що ж стосується третьої ознаки, то дійсно, іпотека володіє такою характерною властивістю речових прав, як право слідування. Тобто право іпотеки, нібито слідує за річчю. Де б не знаходився предмет іпотеки, у чиїй би власності він не знаходився, він буде залишатися предметом іпотеки до припинення основного зобов'язання. У даному сенсі річ або інше майно, передане в заставу, обтяжено нею. Цікавою у даному контексті видається позиція заставодержателя в російському законодавстві щодо можливості захищати їм свої права на річ. Ст.347 ЦК РФ фактично прирівнює заставодержателя до “власника, що не є власником” (ст. 305 ЦК РФ), надаючи йому захист його права нарівні з власником, а так само і проти власника, але тільки в тому випадку, коли предмет застави знаходиться або повинний знаходиться в нього. Проте всі ці положення просто не можна застосувати до іпотеки, оскільки предмет застави залишається у заставодавця А.В. Лопатников. К вопросу о сущности ипотечного правоотношения // Юрист №7, 98. Таким чином єдиним способом захисту свого права по збереженню вартості предмета застави, яким може скористатися заставодержатель при іпотеці, є вимога, висунута у формі позову, яка покликана, грунтуючись на певних правах заставодержателя щодо збереження предмета застави та його вартості, захистити його права. Підставами для пред'явлення даної вимоги є: відповідні