майна і така, що має економічну цінність, також повинна брати участь у цивільному обороті. Таким чином, до нерухомості відносяться матеріально реалізовані, істотні за обсягом і вартістю об'єкти, більшість з яких пов'язана з землею і залежні від неї, чий правовий режим близький до земельного, а цивільний оборот яких пов'язаний із складною системою державної реєстрації прав на них і їх переходу спеціально уповноваженим на те державними органами в силу їхньої особливої державної значимості. Дане визначення навряд чи може бути визнано науковим, однак воно уже фактично застосовується на практиці. На завершення розгляду даного питання відмічу, що виділення нерухомості з іншого майна пояснюється не тільки особливою значимістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком з нерухомості з землею, але і з тим, що до нерухомості відносяться найбільш цінні і значимі об'єкти. Це вимагає їхньої спеціальної реєстрації в цивільному обороті, що знаходить своє відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно. Деякі правовідносини можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно, наприклад, іпотека. Відповідно до ст.1 проекту ЗУ “Про іпотеку” предметом застави може бути лише нерухоме майно, що належить заставдавцю на праві власності.
Підставою виникнення іпотеки є договір. Іпотека може виникати також і на підставі закону при настанні зазначених у ньому обставин, якщо в законі передбачено яке майно і для забезпечення якого зобов'язання воно визнається таким, що перебуває у заставі. Сфера застосування іпотеки задоволі широка. Це забезпечення зобов'язань за кредитним договором (договорові позики), а також зобов'язань, заснованих на договорі купівлі-продажу, оренди, підряду, перевезення вантажів, тощо.
1.2. ЗМІСТ І ФОРМА ДОГОВОРУ ПРО ІПОТЕКУ. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ІПОТЕКИ.
ЗУ “Про заставу” не передбачає окремого найменування для договору про іпотеку. Проект ЗУ “Про іпотеку” поряд з поняттям договору про іпотеку вживає поняття “заставної”, однак не ставить знаку рівності між ними, оскільки остання є своєрідним цінним папером.
Розділом ІІ ЗУ “Про заставу” не передбачено вимог до змісту договору про іпотеку. Оскільки в даному разі норми про заставу будуть загальними по відношенню до норм про іпотеку, я вважаю, що договір про іпотеку має відповідати звичайним вимогам, які ставляться до договору про заставу. Таким чином у договорі про іпотеку повинні бути зазначені: назви сторін, місцезнаходження сторін, суть забезпеченої іпотекої вимоги, її розмір і строк виконання основного зобов’язання, чіткий опис предмета іпотеки, його оцінка, будь-які інші умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін має бути досягнута згода. Проект ЗУ “Про іпотеку” (ст.26) чітко визначає істотні умови, які повинні становити зміст іпотечного договору: 1) для заставодавця та заставодержателя - юридичних осіб відомості про:
для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;
для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та країну, де зареєстровано особу; 2) для заставодавця та заставодержателя - фізичних осіб відомості про:
для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податку; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 3) зміст основного зобов'язання, розмір, строк і порядок його виконання; 4) достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки та його вартість; 5) опис майнових прав заставодавця із зазначенням підстав, згідно з якими заставодавець має право на відчуження предмета іпотеки; 6) посилання на наявність чи відсутність заставної за цим договором;
У разі недодержання цих вимог іпотечний договір є недійсним. Іпотечний договір може містити інші умови, за якими сторонами досягнуто згоди. Оцінка предмета іпотеки здійснюється обов’язково, якщо інше не передбачається договором.
У проекті закону досить ґрунтовно розроблене поняття і зміст заставної. Заставна - це цінний папір, що надає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у разі невиконання зобов'язання - право вимагати звернення стягнення на предмет іпотеки. Порядок випуску та обігу заставної має здійснюватись відповідно до закону. Заставна складається в одному примірнику і передається заставодержателю. На всіх примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. У заставній має міститись: слово "Заставна" як складова частина назви документа; для заставодавця та заставодержателя - юридичних осіб: резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; нерезидентів - найменування, юридична адреса та країна, де зареєстрована особа; для заставодавця та заставодержателя - фізичних осіб: громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адреса постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податку; іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адреса їх постійного місця проживання за межами України; номер і дата договору, на підставі якого виникло основне зобов'язання, та іпотечного договору; назва документа, що посвідчує право власності заставодавця або інше право, на підставі якого він може передати нерухоме майно в іпотеку; достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки та його вартість; зміст, умови та строк виконання основного зобов'язання; відмітка про державну реєстрацію іпотеки; інформація про те, чи є інші заставні на майно, яке є предметом іпотеки. У разі недодержання цих вимог заставна є недійсною. На нашу думку така чітка регламентація змісту іпотечного договору і заставної не буде зайвою в регулюванні цього виду суспільних відносин – чим чіткіша