Іпотека майнового комплексу підприємства і його структурного підрозділу (ст.38), якщо інше не передбачено законом чи договором, поширюється на все його майно, в тому числі на основні фонди та оборотні кошти, а також інші цінності, відображені в самостійному балансі підприємства.

Склад майна, підприємства, переданого в іпотеку, і оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства і відбивається в його самостійному балансі. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок аудитора про склад і вартість майна підприємства повинні бути прикладені до договору про іпотеку. Ця вимога пов'язана з великим фінансовим ризиком для заставодержателя. Відповідно до ч.2 ст.38 ЗУ “Про заставу” підприємство - заставодавець зобов'язане за вимогою заставодержателя надавати йому річний баланс. При невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, заставодержатель вправі вжити заходів по оздоровленню фінансового становища підприємства, передбачені договором про іпотеку, включаючи призначення представників у керівні органи підприємства, обмеження у праві розпоряджатися зробленою продукцією й іншим майном підприємства. В цілому можна відмітити, що включення у сферу іпотеки можливості іпотеки підприємства, безумовно, явище пози-тивне. При цьому встановлено, що, якщо інше не передбачено законом або договором, іпотека підприємства поширюється на все його майно, в тому числі на основні фонди та оборотні засоби, а також інші цінності, які відображені в самостійному балансі підприємства. Отже можна зробити висновок, що відповідно до Закону України "Про заставу" під майновим комплексом підприємства (його структурного підрозділу) можна розуміти все майно підприємства, в тому числі його основні фонди і оборотні засоби, а також інші цінності, які відображені в балансі підприємства Відомості Верховної Ради України. — 1995. — № 15. — Ст. 99. . Далі слід відзначити, що в заставних правовідносинах під-приємство може бути як суб'єктом, так і об'єктом правовід-носин. При цьому, на думку Т.С. Шкрум, можна погодитись з І.Н. Кучеренко в тому, що "підприємство не може виступати в цивільному праві як суб'єкт правових відносин. Цю функцію виконує суб'єкт ци-вільних відносин — юридична особа" Власник і право власності / За ред. Я.Н. Шевченко. — К., 1994. — С. 80. Таким чином, коли під-приємство є суб'єктом права застави (заставляє своє май-но), воно виступає як юридична особа, а коли воно саме є предметом застави (іпотеки), виступає як майновий комплекс. При цьому підприємство, як єдине ціле, може виступати тільки як предмет іпотеки, а його заставодавцем виступає власник або уповноважений ним орган. Певною мірою Закон України "Про заставу" розв'язує це питання, встановлюючи, що застава цілісного майнового комплексу державного підприємства та його структурних підрозділів здійснюється з дозволу органу, який уповноважений управляти відповідним державним майном. Відповідно до ст. 38 Закону України "Про заставу" в договорі іпотеки або прямо в законі може бути передбачено, що майновий комплекс під-приємства переходить до заставодержателя. При цьому остаточна оцінка предмета іпотеки визначається на момент переходу майнового комплексу підприємства за згодою за-ставодавця та заставодержателя, а при виникненні спору — за рішенням судових органів. Дзера О.В. Зобов’язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. Для студентів юрид. вузів і фак. ун-тів – К.: Юрінком Інтер, 1998. – ст.92

Варто звернути увагу на таку обставину, пов'язану з іпоте-кою підприємств. А.В. Черних висловив думку про те, що, оскільки в цьому випадку реалізується майно як сукупність речей, прав та обов'язків, складається ситуація, коли новий власник разом з майновим комплексом підприємства на-буває і обов'язку передачі прибутку від його діяльності під-приємствам засновникам Черных А.А. Залог недвижимости в российском праве. — М., 1995. — С. 76.

. На думку Т.С. Шкрум, з цим не можна погодитись з таких причин. При переході права власності на підприємство відбувається перехід прав засновників на при-буток до нового власника, а засновники, як попередні влас-ники підприємства, отримають різницю між виручкою від реалізації підприємства і сумою боргу.

На практиці випадків іпотеки підприємств практично немає, тому що не всяке майно підприємства має достатню ліквідність, щоб розглядати його як можливість забезпечення зобов’язання. Закласти, скажімо, весь завод навряд чи погодиться саме підприємство, іпотека ж окремого адміністративного будинку або виробничого цеху безглузда, тому що цех окремо від заводу не має цінності. Тому ті нечисленні банки, що займаються іпотечним кредитуванням юридичних осіб, воліють працювати з більш дрібними об'єктами нерухомості. Іноді банки видають кредити будівельним організаціям під заставу об'єктів, що ними будуються. Однак усе це одиничні випадки. Найбільше ж часто іпотечні кредити видаються під заставу квартир, що знаходяться в приватній власності.

1.7. ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕКИ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ І КВАРТИР

Оскільки певні положення про іпотеку житлових будинків і квартир розглянуті в попередніх пунктах, найбільш цікавим представляється розглянути тут практичну сторону цього питання, тому що саме застава квартир превалює на українському ринку.

Одразу ж треба сказати, що практика іпотеки житлових будинків практично не існує оскільки ріелтори вважають їх неліквідними об’єктами.

Як уже зазначалося – головною проблемою іпотеки квартир є те, що в разі невиконання основного зобов’язання заставодавцем, заставодержатель практично не може виселити заставодавця і членів його сім’ї із займаної квартири. Ця проблема актуальна не тільки для України, але й для Росії, де вже діє прийнятий Федеральний Закон “Про іпотеку”. А пов’язане це з тим, що поряд з заставним законодавством, в даному випадку щодо квартири діють норми житлового права. В даному випадку звернення стягнення на заставлений житловий будинок чи квартиру затиснуте в суворі межі конституційних прав громадян