Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рів-них з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК). Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, не зв'язані з наймачем сімейни-ми або родинними відносинами. Порядок користування житлом най-мачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаєть-ся за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є спів-наймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з де-кількома особами на боці наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житло-вий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» як об'єкти права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відпо-відає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для по-стійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будин-ків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним ви-могам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непри-датними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що по-требує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'яз-ково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла під-собні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або кварти-ри, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іме-нується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встанов-лено певні особливості щодо регулювання відносин за договором ко-роткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазна-чення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користу-вання піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі най-му житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предме-том договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати догово-ром статусу короткострокового.

Обов'язки наймача житла. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ст. 815 ЦК).

В ст. 815 ЦК формулюються обов'язки наймача, що складають зміст зобов'язання наймача перед наймодавцем. Це зобов'язання частково є грошовим (ч. 3 ст. 815 ЦК), а частково стосується житла, що є предметом договору.

Із правила ч. 1 ст. 815 ЦК прямо випливає заборона на використання житла, що є предметом договору найму, в інших цілях, ніж для проживання. В п. 2 ст. 813 ЦК таке ж правило сформульоване стосовно випадків, коли наймачами є юридичні особи.

Обов'язок наймача забезпечувати збереження житла та підтримання його в належному стані, який (обов'язок) сформульовано у ч. 1 ст. 815 ЦК, не стосується ремонту житла, переданого в найм. Права та обов'язки сторін щодо ремонту встановлюються в ст. 819 ЦК.

Наймач не має права здійснювати перевлаштування та реконструкцію житла. Перевлаштування та реконструкція мають розумітись так же, як в ст. 100 Житлового кодексу, розуміються переобладнання та перепланування житлового приміщення.

Ч. 3 ст. 815 ЦК встановлює своєрідне правило, із якого випливає, що із факту початку користування наймача житлом виникає правонаступництво на час дії договору най-му житла у грошових зобов'язаннях, що виникли на підставі
договорів, які наймодавець уклав з організаціями, що здійснюють постачання ресурсами через приєднану мережу та надають комунальні послуги. Отже, передання в найм квартири або її частини, житлового будинку або його частини не припиняє договорів, які