Відповідно до ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Тому порядок та підстави розірвання договору най-му встановлюються законом, а саме ст. 825 ЦК України. На відміну від регулювання договору найму майна, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Умовою для достроко-вого розірвання договору найму є те, що всі особи, які проживають разом із наймачем, у тому числі тимчасові мешканці, звільняють наймане житлове приміщення. У разі, якщо хтось із зазначених осіб продовжує проживати в найманому приміщенні, договір не можна вважати розірваним.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймода-вець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Це пов'язано з технічним і санітарним станом житла. Непридатним, наприклад, є аварійне житло. На сьогодні порядок визнання житла непридатним регулюється тільки для об'єктів державного та кому-нального житлового фонду. Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 затверджене Положення про порядок об-стеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відпо-відності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових бу-динків і житлових приміщень непридатними для проживання.

Договір найму житла на вимогу наймоцавця може бути розірва-ний тільки за рішенням суду у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при коротко-строковому наймі - понад два рази;

- руйнування або псування житла наймачем або іншими особа-ми, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Застосування такого заходу судом є його правом, а не обов'язком. При цьому рішення про ро-зірвання договору найму житла не виноситься, а в тому разі, коли протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, наймодавець повинен пред'явити повторний позов про розірвання договору.

На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесене рішення про ро-зірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення прова-диться відповідно до вимог ст. 351 ЦПК України. Відстрочка вико-нання рішення можлива лише за наявності обставин, що усклад-нюють виконання рішення або роблять його неможливим, за заявою державного виконавця або за заявою сторони, тобто найма-ча. Суд, який видав виконавчий документ, у десятиденний строк розглядає питання про відстрочку виконання рішення в судовому засіданні з викликом сторін і у виняткових випадках може від-строчити. На ухвалу суду про відстрочку виконання рішення може бути подано скаргу, внесено окреме подання.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кім-нати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхіднос-ті використання житла для проживання самого наймодавця та чле-нів його сім'ї. При цьому наймодавець повинен у судовому засіданні навести докази того, що така необхідність виникла вже після укла-дення договору найму житла і потреба у житлі є реальною.

У кожному випадку суд вирішує цей спір індивідуально залежно від загальної площі, яка належить наймачу, кількості житлової площі, яка припадає на одну особу, а також реальної необхідності у проживанні членів сім'ї наймача саме на цій житловій площі та ін-ших обставин.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання дого-вору не пізніше ніж за два місяці. У разі недодержання цього стро-ку суд може відмовити наймодавцю у позові про розірвання дого-вору. Договір найму може бути розірваний також у разі, коли наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси су-сідів. Тоді наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, але тільки у випадку, коли він попередив про усунен-ня цих порушень. ЦК України не встановлює форми попередження наймодавцем наймача, але найбільш доцільним є письмове попере-дження, оскільки надалі при розгляді справи у суді про розірвання договору це буде доказом про попередження наймача.

2. Плата за користування жилим приміщенням

Для житлового права найважливіше значення має категорія „житлове приміщення” („житловий будинок”). Розкриття її змісту важливе для правильного застосування законів і нормативних правових актів, регулюючих житлові відносини, зокрема, для організації державного обліку житлових приміщень (будов).

Поняття „житлове приміщення” („житлова будова”) уживається в законодавстві в декількох значеннях: у одних випадках - як родове поняття, що охоплює всі види житлових приміщень (квартири, житлові будинки і т. п.), які можуть бути об'єктом договору найму житлового приміщення; у інших випадках - як частина житлового будинку, наприклад, житлове приміщення (квартира, кімната в багатоквартирному будинку); у третіх - як облікова категорія разом з житловим будинком.

Житлові приміщення підрозділяються на наступні види:

а) житлові будинки;

б) житлові кімнати і квартири в багатоквартирних житлових будинках;

в) службові і спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для мешкання певних категорій громадян.

Розмір орендної плати за житлові приміщення пого-джується між сторонами. При визначенні орендної плати враховують-ся площа приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати влас-ника житла