Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтри-мувати його у належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов'язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Най-мач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).

Розірвання договору найму житла. Відповідно до Конституції ніхто не може бути примусово позбав-лений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. 3 ст. 47). Внаслідок цього розірвання договору найму та виселення з житла допускається у виняткових випадках, які встановлюються за-коном.

Відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою ін-ших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від-мовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Якщо наймач звільнив помешкан-ня без попередження, наймодавець має право вимагати від останньо-го плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо воно стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним і технічним станом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроково-му наймі - понад два рази;

- руйнування або псування житла наймачем чи іншими особами,
за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов'язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за по-вторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання до-говору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити ви-конання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесено його рі-шення про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рі-шення провадиться відповідно до положень ЦГОС України.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини може бу-ти розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використан-ня житла для проживання його самого та членів сім'ї останнього. При цьому наймодавець повинен довести, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен по-передити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, ви-користовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити найма-ча про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням чи порушують права й інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання догово-ру найму.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

2.3. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або ін-шої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов'я-зується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капі-тальну споруду чи їх окрему частину в користування за плату на певний строк.

У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з догово-ру найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі - будівлі), у до-говорі чи спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства, до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК).

Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Наймодавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майнові права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник ци-вільних відносин, а також особа, уповноважена на укладення догово-ру найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предме-та цього договору, наймачем, як правило, є суб'єкт підприємницької діяльності.

Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сто-рони у належній формі досягли згоди з усіх істотних його умов, якщо момент укладення договору не пов'язаний з передачею будівлі най-мачу. В зв'язку з тим, що законом не встановлено спеціальних істот-них умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умо-вою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.

Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства від-сутнє визначення понять „будівля” та „капітальна споруда”. У Дер-жавному класифікаторі будівель подається наступне їх визначення.

Споруди - це будівельні системи, пов'язані із землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та облад-нання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі - це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучоогороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для прожи-вання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчим,